Maria Schicht: Dwie twarze odwróconej hipoteki – która korzystniejsza dla seniora?
Ministerstwo Finansów przygotowało nowy projekt założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Propozycja ta różni się od tej, którą dziś oferują fundusze hipoteczne. Warto więc przyjrzeć się obu instrumentom bliżej.
Podkreślić należy szereg różnic w ofercie opartej na modelu sprzedażowym (oferowanym obecnie przez fundusze hipoteczne) oraz kredytowym. Ten pierwszy polega na przeniesieniu własności nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej na rzecz dowolnego podmiotu, np. na osobę prawną czy osobę fizyczną z zagwarantowaniem emerytowi prawa do dożywotnich świadczeń pieniężnych (renta) i dożywotniego zamieszkania w nieruchomości (użytkowanie), drugi na zawarciu umowy kredytowej wyłącznie z bankiem lub instytucją upoważnioną ustawowo do udzielania kredytów, w której nieruchomość służy jako zabezpieczenie spłaty zobowiązania, a kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości do dnia swojej śmierci.
„Seniorzy analizujący proponowane warianty powinni zwrócić szczególną uwagę na zakres swoich uprawnień i zobowiązań wynikających z proponowanej im umowy oraz formę wypłacanej należności – zauważa Maria Schicht, Prezes Funduszu Hipotecznego Familia – gdyż mogą one znacznie odbiegać od konkurencyjnych ofert. Przykładowo, fundusze hipoteczne zobowiązują się w akcie notarialnym do dożywotnich wypłat na rzecz emeryta, podczas gdy bank, zgodnie z projektem założeń do ustawy przygotowanym przez Ministerstwo Finansów, będzie udostępniał kredytobiorcy środki finansowe jedynie przez okres ustalony w umowie lub też w postaci jednorazowego świadczenia pieniężnego. Jeśli więc kredytobiorca będzie żył dłużej, niż wskazany w umowie kredytowej okres wypłat, to będzie mógł wprawdzie dalej zamieszkiwać w nieruchomości, ale już bez możliwości otrzymywania jakichkolwiek dodatkowych świadczeń pieniężnych od banku.”
Fundusze hipoteczne zobowiązują się do uznania prawa seniora do dożywotniego użytkowania mieszkania, z kolei zaś banki mają prawo do przejęcia nieruchomości dopiero po śmierci klienta. W obydwu przypadkach emeryt ma zapewnione miejsce zamieszkania aż do śmierci.
Jeśli senior będzie zainteresowany zawarciem umowy przewidującej dożywotnie wypłaty, jego wybór będzie ograniczony wyłącznie do odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym oferowanym przez fundusze hipoteczne. „Założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym (model kredytowy) wyłączają możliwość zawierania umów na czas życia seniora – zauważa Maria Schicht – Jest to z pewnością ograniczenie niczym nieuzasadnione. Doświadczenia państw o wysokim stopniu rozwoju rynku odwróconej hipoteki jednoznacznie pokazują, że dożywotnie wypłaty w równych odstępach czasu lub jednorazowe świadczenia pieniężne już w momencie podpisania umowy to najczęściej wybierane formy udostępniania środków finansowych.”
Ocena, który wariant (sprzedażowy czy kredytowy) będzie korzystniejszy w praktyce wymagać będzie każdorazowo sprawdzenia indywidualnej sytuacji danej osoby, gdyż zbyt wiele czynników ma wpływ na wynik ostateczny takiej analizy. Przykładowo, należy wymienić zakres świadczeń funduszu hipotecznego lub instytucji udzielającej kredytu (jaki jest zakres uprawnień i zobowiązań stron umowy, czy są naliczane jakieś prowizje, kto ponosi koszt ubezpieczenia nieruchomości czy kosztów wyceny nieruchomości przed zawarciem umowy), sposób i formę wypłaty środków finansowych, ale też wieku seniora, jego płci oraz wartości nieruchomości. Dopiero po wzięciu pod uwagę wszystkich istotnych czynników będzie można ustalić, czy któreś z rozwiązań jest korzystniejsze.
Prezes Funduszu Hipotecznego Familia S.A., Maria Schicht
