Dwa razy więcej inwestorów na rynku nieruchomości

14,9% osób, które w ostatnich miesiącach kupiły mieszkania, zrobiły to w celach inwestycyjnych – wynika z badania przeprowadzonego wśród doradców Lion’s House i Home Brokera. Jest to dwukrotnie wyższy wynik niż w badaniu sprzed pół roku. Powodem może być wciąż rosnąca rentowność najmu (ceny mieszkań spadły w większym stopniu niż czynsze) przy spadających stopach procentowych.

0,5 punktu procentowego robi sporą różnicę

Potencjalny dochód z najmu mieszkania dwupokojowego w dużym mieście można dziś szacować na około 7% wartości nieruchomości (rentowność brutto, czyli bez kosztów i ryzyka okresowego braku najemców). Mając więc mieszkanie o wartości 300 tys. zł można za jego wynajęcie przez 12 miesięcy otrzymać przychód w wysokości 21 tys. zł. Dla porównania, rok temu średnia rentowność wynosiła 6,5% brutto, co dawało roczny przychód na poziomie 19,5 tys. zł. Niestety nie oznacza to wcale, że stawki za najem wzrosły w ciągu roku.

Inwestycja na lata

Co więcej, dziś potencjalna rentowność brutto najmu jest znacznie wyższa niż oprocentowanie lokat (w przypadku najlepszych rocznych lokat jest to wyraźnie poniżej 4%). Za wzrostem popularności zakupu mieszkań na wynajem stać więc mogą też spadające stopy procentowe. Warto w tym miejscu zauważyć, że większość inwestorów lokując pieniądze na rynku nieruchomości oczekuje przede wszystkim przychodów z najmu i wzrostu lokalu w długim okresie. Osoby, które szukają okazji do zakupu nieruchomości z planem szybkiej jej odsprzedaży, mieszczącą się w granicach błędu statystycznego. Przy pierwszym podejściu minimalny horyzont inwestycyjny wynosi kilka lat, choc w praktyce mieszkania kupowane są na dłużej. Powodem takiej sytuacji są m.in. koszty transakcyjne, wynoszące zwykle ok. 5 – 7% wartości, czyli tyle, ile może wynieść roczny czynsz najmu. Jeśli ktoś kupuje mieszkanie na kredyt, to horyzont inwestycyjny dodatkowo się zwiększa.

Wynajmuje się pokoje, a kupuje metry

Jak wynika z doświadczenia doradców Lion’s House, na celowniku inwestorów szukających mieszkań na wynajem najczęściej są lokale niewielkie, położone w centrum lub dobrze z skomunikowane z centrum. Często bowiem z wynajmu korzystają osoby młode, prowadzące aktywne życie towarzyskie, które chcą mieć łatwy dostęp do rozrywki. Jeśli są studentami chcą dodatkowo mieszkać blisko uczelni.

Inwestorzy, dążąc do maksymalizacji zysku, wykorzystują jeszcze jedną charakterystyczną cechę osób szukających mieszkania do wynajęcia – koncentrują się one na liczbie pokoi, a nie na metrażu oglądanych lokali (wynajmuje się pokoje). Ten drugi czynnik jest z kolei bardzo ważnym kryterium dla kupujących mieszkania i to on decyduje o cenie (kupuje się metry). Kupując więc mieszkanie na wynajem warto wybrać takie lokum, które ma zakładaną liczbę pokoi przy minimalnym metrażu. Stawka za najem takiej nieruchomości nie powinna być znacznie niższa niż w przypadku lokalu o standardowym metrażu, a cena może być znacząco niższa. Dzięki temu potencjalna rentowność najmu rośnie.

Nieruchomość jako lokata

Co ciekawe mało popularnym źródłem finansowania zakupu mieszkań na wynajem jest rekordowo tani dziś kredyt. W opinii doradców firm Lion’s House, aż 44% mieszkań na wynajem jest kupowanych za gotówkę, a jeśli źródłem finansowania jest dług, to przeciętne LtV nie przekracza 50%. W efekcie można zaryzykować stwierdzenie, że w tym segmencie rynku popytu nie stymuluje tani kredyt, ale raczej niskie oprocentowanie lokat i chęć zabezpieczenia i pomnażania posiadanego kapitału w uznawanych przez wielu za bezpieczne nieruchomościach.

Bartosz Turek
kierownik działu analiz i komunikacji Lion’s Bank