Dodatkowa emerytura z mieszkania? – dużo obaw, ale i szans

Sposobem na dodatkową emeryturę może być uwolnienie wartości ekonomicznej nieruchomości. Jest to zamiana wartości rynkowej mieszkania na dodatkową emeryturę. Najlepszym i nie budzącym obaw sposobem jest sprzedanie mieszkania po cenie rynkowej i przeznaczenie uzyskanych środków na własne „świadczenie emerytalne”.

Mówiąc wprost: pieniądze ze sprzedaży mieszkania są ulokowane w banku, albo w obligacjach skarbu państwa. Dodatkowe „świadczenie” wypłacamy sobie, w zależności od przyjętego rozwiązania co miesiąc lub rzadziej – do wyczerpania zgromadzonej kwoty lub naszej śmierci.

Zaletą takiego rozwiązania jest pewność, że za sprzedane mieszkanie udało się uzyskać tyle pieniędzy, ile było możliwe w danym momencie, a także to, że po naszej śmierci – jeśli nie wyczerpiemy wszystkich zgromadzonych pieniędzy – pozostanie większy lub mniejszy spadek dla naszych najbliższych.

Wadą tego rozwiązania jest to, że jednak gdzieś trzeba mieszkać…

Odwrócony kredyt hipoteczny lub renta dożywotnia

Rozwiązaniem może być odwrócony kredyt hipoteczny lub renta dożywotnia za oddanie mieszkania drugiej stronie umowy.

Przy odwróconym kredycie hipotecznym, którego udziela bank, czyli instytucja znajdująca się pod nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego mieszkanie pozostaje własnością „emeryta”. Jest ono jednak zabezpieczeniem udzielonego kredytu.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie w 2014 roku, ale jak do tej pory żaden z banków nie przedstawił oferty takiego kredytu dla seniorów. Banki uważają, że tego typu kredyt niesie dla nich zbyt duże ryzyko, przede wszystkim ryzyko reputacyjne.

Drugie rozwiązanie czyli renta dożywotnia za oddanie mieszkania jest regulowana przepisami kodeksu cywilnego. Ten segment rynku nie podlega nadzorowi KNF. Prawnicy zwracają uwagę, że przepisy o dożywociu są w zasadzie przewidziane dla osób spokrewnionych. Tymczasem na rynku istnieje wiele podmiotów gospodarczych, które oferują rentę dożywotnią za przekazanie im własności do mieszkania.

Niestety interesy seniorów nie są w tego typu umowach należycie chronione, na co zwracają uwagę firmy zrzeszone w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce w swoim liście otwartym z końca 2018 roku:

Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w latach 2008-2017 podpisano w Polsce 75 tys. umów o dożywcie związanych z przeniesieniem własności nieruchomości. Poza umowami o dożywocie funkcjonują również umowy renty, umowy pożyczek i inne rodzaje umów, które pozwalają na przeniesienie przez seniora własności nieruchomości za świadczenie, przy zachowaniu prawa do dożywotniego korzystania z lokum.

Wszystkie te umowy tworzą rynek hipoteki odwróconej w Polsce. W tym samym czasie największe fundusze hipoteczne w Polsce zrzeszone w KPF, czyli profesjonalni usługodawcy z tego sektora, zawarli blisko 1 tys. umów. Oznacza to, że umowy zawarte przez fundusze hipoteczne stanowiły mniej niż 1 proc. wszystkich umów hipoteki odwróconej, podczas gdy ponad 99 proc. stanowiły umowy zawierane przez niewyspecjalizowane podmioty oraz osoby fizyczne.

Z danych napływających z notariatu wynika, że co piąta tego typu umowa jest unieważniana przez sąd.

List kończy się następującym apelem: Postulujemy, by publiczna dyskusja przyniosła realne rozwiązania prowadzące do uregulowania całego rynku hipoteki odwróconej w Polsce, zarówno w modelu kredytowym, jak i sprzedażowym.

Seniorzy pod szczególną ochroną

Wspomniany w liście KPF model kredytowy dotyczy banków, które jak już napisaliśmy nie oferują odwróconych kredytów hipotecznych mimo istnienia odpowiedniej ustawy.

Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich kilka miesięcy temu na stronach aleBank.pl w artykule pt  Odwrócony kredyt hipoteczny i ryzyko wizerunkowe banku pisał o konieczności zmian w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym, które nie tylko będą zabezpieczały interesy beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego, ale także umożliwią bankom korzystne ekonomicznie oferowanie tego produktu.

W jego opinii należy przeprowadzić dyskusję, która powinna odnieść się do:

warunków udzielania kredytu na czas nieoznaczony,

warunków wyznaczania wartości kredytu,

wymogów akceptacji zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego,

wymogów zarządzania ryzykiem związanym z długością życia kredytobiorcy,

zasad wyboru potencjalnych kredytobiorców,

warunków zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego,

potrzeb wprowadzania innych umów zmniejszających różne rodzaje ryzyka,

wymogów określenia specjalnych dla odwróconego kredytu hipotecznego warunków umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych,

warunków zapewnienia pozyskania informacji o ustaniu okresu kredytowania,

warunków wyznaczania kosztów odwróconego kredytu hipotecznego i sposobu ich rozliczania,

wymogów szacowania ryzyka kredytowego związanego z zabezpieczeniem odwróconego kredytu hipotecznego,

określania praw i obowiązków kredytobiorcy,

uwzględniając także wymogi ustawowe,

podstawy zasad rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego,

zasad udzielania upoważnienia do wykonywania obowiązków przez bank w imieniu kredytobiorcy,

dokonywania oceny warunków odstąpienia od umowy przez kredytobiorcę,

określania warunków wypowiedzenia umowy przez kredytobiorcę i przez bank kredytujący,

wprowadzenia wymogu wskazania przez kredytobiorcę spadkobierców, osoby od kontaktu po śmierci kredytobiorcy, warunków uznania postępowania spadkowego,

dookreślenia przesłanek wystąpienia do sądu o ustanowienie kuratora,

wypracowywania oceny zawinionych przez kredytobiorcę przyczyn istotnego zmniejszenia wartości nieruchomości,

określenia zasad powoływania aktuariusza, wskazania zasad monitorowania przez bank zobowiązań podatkowych kredytobiorcy.

Mieszkanie jest najczęściej dorobkiem całego życia seniora i największym składnikiem jego majątku. Jednocześnie część seniorów, szczególnie osoby najstarsze mogą mieć problem z prawidłową oceną zawieranych umów − czy to umowy renty dożywotniej, czy też odwróconego kredytu hipotecznego.

Dlatego ten segment rynku finansowego powinien być mądrze uregulowany.