Dobry początek roku na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie. Rosnący popyt przy niewystarczającej podaży atrakcyjnych aktywów

W ujęciu rocznym wolumen obrotów wzrósł w stosunku do poprzedniego roku o 4,4% do 136,7 mld euro. Jednak w porównaniu z czwartym kwartałem 2012 r. wartość transakcji zmniejszyła się o 24,8%, ale z reguły obroty w pierwszych miesiącach roku są niższe niż pod koniec roku – średnio o 25% w ostatnich pięciu latach.

Wzrostowi aktywności inwestycyjnej sprzyja większa dostępność finansowania dłużnego i kapitałowego. Jednak wskutek ograniczonej podaży najlepszych aktywów oraz rosnących cen wielu inwestorów zaczyna poszukiwać okazji inwestycyjnych na innych rynkach i wśród innych produktów inwestycyjnych.

Jan Willem Bastijn, dyrektor działu rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „W pierwszych miesiącach bieżącego roku w dużym stopniu utrzymało się ożywienie aktywności inwestycyjnej rozpoczęte w czwartym kwartale 2012 r., jednak nastąpiła niewielka zmiana zachowań inwestorów. Główne rynki nadal cieszą się dużym zainteresowaniem i znacznym udziałem w łącznym wolumenie obrotów, ale wzrasta również znaczenie dywersyfikacji inwestycji oraz skłonność inwestorów do podejmowania ryzyka. Ponadto w poszukiwaniu większych aktywów takich jak najlepsze centra handlowe inwestorzy coraz częściej biorą pod uwagę także inne regiony oferujące odpowiednie produkty, przyczyniając się do wzrostu aktywności inwestycyjnej na przykład w Europie Środkowej„.

Jan Willem Bastijn dodał: „Obecny kwartał będzie kluczowy dla aktywności na rynku inwestycyjnym w okresie letnim, a także dla wyników za cały rok. Przy dużej dostępności kapitału niespekulacyjnego i rosnącym zainteresowaniu inwestorów oportunistycznych można oczekiwać, że wartość transakcji na rynku inwestycji w nieruchomości wzrośnie w porównaniu z 2012 r. o 4% do 136 mld euro„.

„Wielka trójka” (Wielka Brytania, Niemcy i Francja) nadal cieszy się największym zainteresowaniem inwestorów i odnotowała wzrost obrotów w porównaniu z pierwszym kwartałem 2012 r. o 32% oraz udziału w rynku z 57% do 64%. W pierwszym kwartale bieżącego roku kraje nordyckie dotknął spadek obrotów wskutek niewystarczającej podaży i rosnących cen w Szwecji, którego nie zrównoważyły wzrosty inwestycji w Danii. Wśród poszczególnych państw najwyższy wzrost aktywności inwestycyjnej odnotowano właśnie w Danii oraz w Niemczech, Rosji, Czechach i na Węgrzech, a także w Luksemburgu i Holandii. Wolumen transakcji wzrósł również w Irlandii i Grecji, przy umiarkowanym poziomie aktywności we Włoszech i niskich obrotach w Hiszpanii, Portugalii i Turcji. Natomiast RPA i kraje Bliskiego Wschodu odnotowały spadek inwestycji w porównaniu z pierwszym kwartałem 2012 r. o 40% wskutek niepewnej sytuacji w tych regionach.

W pierwszym kwartale bieżącego roku wolumen inwestycji w sektorze nieruchomości magazynowych wzrósł w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku o 77%, a ich udział w rynku wzrósł z 8% w 2012 r. do 11,4% – najwyższego poziomu od 2010 r. Wynika to w szczególności z zawarcia szeregu transakcji w Europie Środkowej, Francji, Niemczech i Holandii, dążenia do zwiększania efektywności łańcucha dostaw, a także rosnącego zainteresowania inwestorów tym sektorem, który może zyskać na rozwoju handlu internetowego.

Wartość obrotów w sektorze nieruchomości handlowych zmniejszyła się w porównaniu z czwartym kwartałem, ale pomimo selektywnego popytu i niewystarczającej podaży aktywów wysokiej jakości była wyższa o 34% niż w pierwszym kwartale 2012 r. Udział tego sektora w rynku inwestycyjnym wzrósł z 22% w ubiegłym roku do 25%, głównie za sprawą sprzedaży większej liczby centrów handlowych w Wielkiej Brytanii, Francji i Rosji.

Wolumen obrotów w sektorze nieruchomości biurowych zmniejszył się o 4,8%, a jego udział w rynku zmalał ze średniego poziomu 49% w 2012 r. do 43%. Do spadku aktywności inwestycyjnej, wynikającego z niewystarczającej podaży większych obiektów i aktywów wysokiej jakości, najbardziej przyczyniły się Francja, Wielka Brytania, Norwegia, Hiszpania i Szwecja.

Na uwagę zasługuje utrzymujący się wysoki poziom aktywności inwestorów zagranicznych w większości krajów. W pierwszym kwartale ograniczyli oni aktywność inwestycyjną w większym stopniu (36%) niż inwestorzy krajowi (16%), ale ich udział w obrotach zwiększył się w ujęciu rocznym o 25%, a udział w rynku wzrósł z 35% w pierwszym kwartale 2012 r. do 38% w pierwszym kwartale bieżącego roku. Dużymi aktywami interesują się zwłaszcza państwowe fundusze inwestycyjne, globalne fundusze emerytalne, fundusze specjalizujące się w inwestowaniu w nieruchomości (REIT), a także zamożni inwestorzy indywidualni.

David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Dzięki nieznacznie lepszej dostępności finansowania dłużnego inwestorzy będą w kolejnych miesiącach raczej poszerzać horyzonty inwestycyjne. Zaczną uwzględniać w planach mniejsze, dojrzałe rynki, a także rynki wschodzące i znajdujące się w trudnej sytuacji, jeżeli tylko dynamika podaży i popytu będzie sprzyjać wzrostowi i bezpieczeństwu przychodów. Jednak zagrożenia makroekonomiczne i w szczególności ryzyko utraty przychodów będą w dalszym ciągu polaryzować rynek. Pomimo niestabilnej sytuacji ekonomiczno-politycznej w ostatnich kilku miesiącach nastroje na rynkach inwestycyjnych są pozytywne. Ponadto przy aktualnym oprocentowaniu obligacji najlepsze nieruchomości z umowami najmu na długie okresy są szczególnie atrakcyjne„.

Z blisko 50% udziałem w transakcjach Polska jest liderem na rynku inwestycyjnym w Europie Środkowej. Największym zainteresowaniem inwestorów w Polsce cieszy się nadal sektor biurowy, który stanowił 65% wartości wszystkich transakcji w pierwszym kwartale 2013 r. Nie słabnie również dynamika sektora magazynowego, na który przypadło 24% wolumenu. Mniejszą aktywność odnotowano w sektorze handlowym (10% udziału w ogólnym wolumenie).

Najbardziej popularne regiony pod względem inwestowania w nieruchomości

Źródło: Cushman & Wakefield
KTI, RCA oraz Property Data