Dobre perspektywy dla wynajmu mieszkań i restrukturyzacji kredytów hipotecznych

Paradoksalnie, elementem stymulującym ten rynek może okazać się… malejące zainteresowanie zakupem mieszkania na własność przez gospodarstwa domowe. – Jeśli deweloperzy będą spotykać się z mniejszym popytem ze strony konsumentów, rynek inwestycyjny wzrośnie jeszcze silniej – dodał przedstawiciel firmy Mzuri. A chętnych do inwestowania w ten segment rynku nie brakuje w Niemczech i Holandii do największych posiadaczy lokali mieszkalnych na wynajem należą fundusze emerytalne, dysponujące setkami tysięcy mieszkań. Powód? Lokale mieszkalne stanowią aktywa o wiele mniej podatne na wahania koniunktury niż lokale użytkowe. Ale nie tylko rynkowe rekiny kupują mieszkania na wynajem wśród podmiotów zainteresowanych nie brak niewielkich przedsiębiorstw, a nawet osób prywatnych, traktujących taki zakup jako bezpieczną lokatę kapitału.

Rosnące zapotrzebowanie na lokale na wynajem widać również po stronie najemców. Młodzi ludzie coraz częściej rezygnują z zakupu mieszkania na własność – jeden z decydujących czynników stanowi tu rosnąca mobilność społeczna. Prelegent wskazał tu na całkiem pokaźną grupę ludzi pracujących w centrach usług wspólnych – dla większości z tych pracowników nie jest to zatrudnienie docelowe, dlatego gotowi są szukać pracy nawet w znacznej odległości od miejsca dotychczasowego zamieszkania. Na mniejsze zainteresowanie zakupem własnego „M” wpływa też rosnąca liczba rozwodów. Grupą, która znacznie chętniej zdecyduje się na wynajem niż zakup lokalu mieszkalnego są wreszcie imigranci. Biorąc pod uwagę, ze w Polsce występuje duży niedobór mieszkań – można wysnuć wniosek, iż finansowanie mieszkań na wynajem nie jest obarczone dużym ryzykiem popytowym.

O jakości kredytów hipotecznych w Polsce na podstawie danych zgromadzonych w Biurze Informacji Kredytowej mówił ekspert BIK, Andrzej Topiński. Nawiązując do wystąpienia swego poprzednika przedstawiciel BIK potwierdził, że na rynku mieszkaniowych kredytów hipotecznych w Polsce obserwowana jest tendencja spadkowa. Jego zdaniem, ów spadek nie jest spowodowany kosztami ryzyka- raczej względami ostrożnościowymi, jak choćby wprowadzane regulacje systematycznie podnoszące poziom kapitału własnego koniecznego do uzyskania finansowania z banku. Prelegent nie zgodził się natomiast ze spotykaną dość często opinią, jakoby kredyty hipoteczne psuły się szczególnie przez pierwsze 7 lat po zaciągnięciu. – Spłacanie kredytów następuje liniowo, nie ma żadnego skoku akurat w 7 roku od udzielenia – podkreślił Andrzej Topiński. Wbrew alarmistycznym ocenom wyrażanym na łamach prasy, nie zaobserwowano również pogorszenia się spłacalności kredytów frankowych w wyniku wzrostu kursu franka; zdaniem reprezentanta BIK ta grupa kredytobiorców okazała się niezwykle odporna na szok. Jaki udział w portfelu wszystkich mieszkaniowych kredytów hipotecznych mają kredyty zagrożone? Według danych BIK ich wartość to12 mld złotych – co oznacza około 3 procent całego portfela.

Fot. Marzena Stokłosa

Jak wygląda dziś obrót wierzytelnościami hipotecznymi? Kwestię tę omawiał dyrektor ds. Wierzytelności Korporacyjnych w firmie KRUK SA, Krzysztof Balczunas, w prezentacji zatytułowanej „Dobre praktyki w procesie cesji wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie”. Na początku prezentacji prelegent rozwiał często spotykany mit, jakoby nabywca i zbywca wierzytelności mieli przeciwstawne interesy podczas transakcji. Odwołując się do doświadczenia Grupy KRUK w wycenie portfeli wierzytelności, Krzysztof Balczunas przypomniał, że grupa dokonała już ponad tysiąca tego typu nabyć – a czwartą część portfela KRUK-a stanowią wierzytelności zabezpieczone na nieruchomościach. Przykładem większych transakcji tego rodzaju z ostatnich 24 miesięcy jest nabycie portfeli wierzytelności hipotecznych od Getin Noble Banku i Banku Zachodniego WBK.

Fot. Marzena Stokłosa

Jakie są kluczowe elementy procesu wyceny portfela? Prelegent wskazał na takie czynniki jak: czas na wycenę, jakość i zakres danych, którymi dysponuje firma. Podczas samej wyceny olbrzymie znaczenie mają badania due diligence – zarówno dotyczące sytuacji prawnej (adekwatność wpisów w księdze wieczystej ze stanem rzeczywistym) jak i faktycznej – konieczne jest chociażby potwierdzenie istnienia wspomnianych nieruchomości (co przy domach jednorodzinnych wcale nie musi yc takie oczywiste) czy ocena ich stanu technicznego.

Problematyce restrukturyzacji kredytów hipotecznych poświęcona była również debata ekspercka, moderowana przez Tomasza Gryna. W roli panelistów wystąpili: Andrzej Topiński, Krzysztof Balczunas, Robert Pikuła – dyrektor departamentu Obszaru Restrukturyzacji Kredytów i Zarządzania Aktywami Banku Zachodniego WBK oraz Tomasz Szurmak – dyrektor Wydziału Departamentu Windykacji Raiffeisen Bank Polska. W tytule debaty nieprzypadkowo znalazło się słowo „restrukturyzacja” w miejsce „windykacji”; uczestnicy panelu byli zgodni co do tego, że proste czynności windykacyjne w większości przypadków nie są skuteczne – i stanowią nadmierne obciążenie nie tylko dla dłużnika, ale również i banku. Robert Pikuła stwierdził, że reprezentowany przez niego Bank Zachodni WBK przeważającą część należności odzyskuje w wyniku działań polubownych; dla porównania, klasyczna windykacja przynosi jedynie 3-4 proc. odzyskanych środków. – Co my tak naprawdę powinniśmy odzyskiwać? Część powie że pieniądze. Ja uważam że raczej powinniśmy odzyskać klientów do biznesu – podkreślił przedstawiciel banku, wskazując równocześnie, że przy takim podejściu zmiany w przepisach dotyczących BTE czy ograniczenie prawa do wyboru komornika nie stanowią jakiegoś szczególnego problemu.

Fot. Marzena Stokłosa

Również reprezentant Raiffeisen Banku wskazał, że jego placówka odchodzi od twardej windykacji na rzecz relacji z dłużnikiem. Przykładem takiego rozwiązania może być uruchomiony przez bank program, ułatwiający zadłużonemu kredytobiorcy sprzedaż mieszkania na wolnym rynku – po korzystniejszej cenie niż miałoby to miejsce w przypadku licytacji komorniczej. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania bądź domu pozwalają wówczas na spłatę większej części, a w niektórych przypadkach nawet całości zadłużenia. Warto podkreślić, ze w procesie sprzedaży nieruchomości aktywny udział biorą pracownicy banku. – Warto mówić o tym programie kredytobiorcy już w chwili, kiedy zaciąga on kredyt – wskazał Tomasz Szurmak. Również Krzysztof Balczunas twierdzi, ze licytacja komornicza stanowi raczej porażkę niż rozwiązanie problemu – i to dla obu stron. Koszty komornika są niemałe, a mieszkanie z reguły udaje się wówczas sprzedać jedynie za ułamkek jego wartości. Nie oznacza to oczywiście, że z usług komornika nie warto korzystać; są bowiem sytuacje, kiedy egzekucja sądowo-komornicza jest jedynym sposobem na odzyskanie należności. Przedstawiciel KRUK SA przytoczył tu przykład inwestorów z Irlandii, którzy nabywali na polskim rynku mieszkania pod wynajem. W chwili załamania rynku jedyną szansą na przejęcie lokali od zadłużonych Irlandczyków było wytoczenie sprawy sądowej – z uwagi na przebywanie pozwanych za granicą było to dość czasochłonne – i zbycie nieruchomości w drodze licytacji. Opinię, że komornik potrzebny jest jedynie w zdecydowanej mniejszości przypadków wyraził także reprezentant Raiffeisen Banku. Uczestnicy panelu uznali również, że warunkiem skuteczności restrukturyzacji zadłużenia jest dostosowanie rat do realnych możliwości finansowych dłużnika.

Karol Jerzy Mórawski