Czego spodziewać się po MdM na rynku wtórnym?
25 czerwca Sejm zdecydował, że program Mieszkanie dla Młodych obejmie również rynek wtórny. Limity cenowe wyniosą 90 procent wskaźnika kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w danej gminie. Zmiany mogą wejść w życie najwcześniej od sierpnia br. Czy oznacza to drastyczne zmiany na rynku?
Zmiany będą pozytywne
Generalnie rynek deweloperski pozytywnie zapatruje się na wprowadzone zmiany. Dzięki nowelizacji program Mieszkanie dla Młodych stanie się popularniejszy, a Klienci będą mogli uzyskać większe benefity. Szczególnie korzystne jest zwiększenie dopłaty przy dwójce dzieci. Dla rodzin wychowujących troje lub więcej pociech dodatkowo zniesiono granicę wieku i warunek posiadania pierwszego mieszkania. Dla rodzin wielodzietnych z 15 do 30 procent zwiększono mnożnik, na podstawie którego wylicza się dopłatę oraz podwyższono dofinansowanie na mieszkania o metrażu do 65 m2. W niektórych przypadkach zmiany te mogą doprowadzić do zwiększenia kwoty wsparcia nawet do ok. 100 tys. zł.
Negatywnie odbieramy natomiast brak zmian w metodologii ustalania limitów cen w programie MdM, które są zależne od średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wskaźnik ten jest słabo skorelowany z realnymi cenami za m2 w poszczególnych regionach. To z kolei sprawia, że w niektórych miastach limit cenowy pozwala na zakup nieruchomości nawet blisko centrum, a w innych tylko peryferiach. Obecna metodologia sprawia, że dostępność programu MdM dla ogółu społeczeństwa jest bardzo zróżnicowana.
Skorzystają małe miejscowości
Włączenie do programu mieszkań z rynku wtórnego może być najbardziej odczuwalne w mniejszych miejscowościach, w których rynek deweloperski często jest słabo rozwinięty. Zmiany zwiększą konkurencyjność deweloperów, w związku z tym w mniejszych miastach możliwy jest odpływ klientów do indywidualnych sprzedawców.
W większych miastach bez zmian, ale z wyjątkami
W większych miastach będzie inaczej, ponieważ różnica pomiędzy limitami cenowymi dla rynku pierwotnego i wtórnego będzie na tyle duża, że realna dostępność oferty na tym drugim będzie niewielka. Zmiany mogą stanowić zagrożenie dla deweloperów z mniejszych miast, ale też z kilku większych, jak np. Łódź czy Katowice, w których relatywnie duża część ofert kwalifikuje się do programu MdM.
Liczba mieszkań i ceny po staremu
W związku ze zwiększeniem limitów nie powinna zwiększyć się dostępna w ramach MdM liczba mieszkań. Klienci skorzystają jednak z wyższych dopłat, a także będą mieli możliwość kupna większego lokalu przy zachowaniu analogicznej zdolności kredytowej.
Nie prognozujemy też wzrostu cen najtańszych mieszkań na rynku wtórnym, chociaż w niedużej skali takie ryzyko oczywiście istnieje. Przewidujemy natomiast wzrost popularności samego programu. Do tej pory MdM cieszył się umiarkowanym zainteresowaniem, co było spowodowane faktem, że program był niedostępny dla większego grona Klientów.
Sprzedaż mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe nie powinna znacząco wpłynąć na rynek. Skala tych działań wciąż pozostanie niewielka.
Piotr Kijanka
Dyrektor ds. Sprzedaży
i Marketingu w Grupie Deweloperskiej GEO
