Condohotele: zysk wyższy niż na lokacie, ale trzeba zwrócić uwagę na szczegóły
Mechanika zarabiania na inwestycjach typu condohotel jest prosta. Deweloper buduje obiekt hotelowy w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji i zostaje jego operatorem (bądź angażuje do tego zadania oddzielną firmę). Inwestor prywatny wykupuje w hotelu apartament na własność, a operator zajmuje się serwisem oraz obsługą gości. W gestii operatora jest również pozyskiwanie najemców. Zysk z najmu jest dzielony między operatora i właściciela apartamentu. Lokal jest własnością inwestora, więc ma on również prawo do zajmowania apartamentu na własne potrzeby np. w czasie wakacyjnego urlopu.
Apartament typu condo może kupić osoba prywatna lub osoba prowadząca działalność gospodarczą. W obu przypadkach koszty związane z podatkiem VAT można odliczyć od podatku. Zakup apartamentu może być opodatkowany dwiema stawkami VAT – 8 i 23%. Jej wysokość jest uzależniona od tego, czy apartament ma przeznaczenie użytkowe (8%) czy mieszkalne, co z kolei jest pochodną planu zagospodarowania przestrzennego.
Ze względu na wysoki standard wykończenia, atrakcyjną lokalizację i bogate wyposażenie budynku ceny apartamentów typu condohotel mogą w skrajnych przypadkach przekraczać kwotę 2 milionów złotych brutto. Najtańsze lokale condo to wydatek ponad 350 tys. zł brutto. Warto zaznaczyć, że kupując nieruchomość typu condo, trzeba posiadać pełną kwotę (brutto), ponieważ zwrot podatku VAT otrzymamy z opóźnieniem. W trakcie transakcji potrzebujemy pełnej kwoty.
Operatorzy oferują różne modele współpracy przy wynajmie lokali turystom. Najczęstszym jest forma dzierżawy apartamentu i stała opłata dla właściciela lokalu. Przy czym koszty obsługi, serwisu i marketingu ponosi operator.
Stopa zwrotu z gwarancją…
Na rynku funkcjonują dwa sposoby rozliczeń między operatorem i właścicielem lokalu. W przypadku opcji z gwarancją właściciel apartamentu uzyskuje stałą stopę zwrotu – na kwotę zysku nie ma wpływu obłożenie hotelu. Pieniądze są wypłacane w cyklach miesięcznych, kwartalnych bądź rocznych. Gwarantowana stopa zwrotu wyraźnie przewyższa aktualne oprocentowanie lokat bankowych, które wg najnowszych danych NBP wyniosło 1,7% we wrześniu br.
W analizowanych przez serwis Domiporta.pl inwestycjach umowa między właścicielem apartamentu a operatorem jest podpisywana na czas określony – najczęściej proponowane są okresy 10, 15 i 30-letnie. Umowę z operatorem po wyznaczonej dacie można przedłużyć. Bywa, że operator uzależnia stopę zwrotu od długości trwania umowy.
… i bez niej
Drugi sposób rozliczeń między stronami działa na zasadzie 50/50 i jest uzależniony od obłożenia condohotelu. Właściciel apartamentu otrzymuje 50% utargu z wynajęcia lokalu. Gdy pokój nie jest wynajmowany – nie zarabia. Dlatego, im atrakcyjnej zlokalizowana inwestycja tym lepiej dla inwestora.
Przykładowo. Jeżeli apartament jest wynajmowany przez operatora za 300 zł netto za dobę przez 14 dni w miesiącu, do kieszeni właściciela lokalu trafia kwota 2100 zł. Liczba sprzedanych noclegów zależy od atrakcyjności turystycznej miejsca oraz umiejętności marketingowych operatora.
Lokalizacja i wyposażenie – na to warto zwrócić uwagę
Aby obiekt na siebie zarabiał powinien mieć przede wszystkim atrakcyjną lokalizację. Najlepszymi inwestycjami pod tym względem będą condohotele położone nad Bałtykiem oraz te znajdujące się blisko popularnych szlaków górskich. Duże zyski mogą przynieść również condohotele znajdujące się w atrakcyjnych turystycznie miastach takich jak Wrocław.
Inwestor podczas wyboru condo musi zwrócić uwagę również na wyposażenie. Condohotele zazwyczaj mają wyposażenie porównywane z cztero- i pięciogwiazdkowymi hotelami oraz bogatą ofertę udogodnień dla gości. Wśród nich można wymienić najczęściej spotykane: baseny, ośrodki SPA, różne rodzaje saun, centra konferencyjne czy restauracje i bary. Najczęściej apartamenty posiadają również widok na morze bądź góry, co również pomaga znaleźć najemców.
Źródło: Bartłomiej Baranowski, analityk rynku nieruchomości Domiporta.pl
