Co kształtuje sytuację na rynku mieszkaniowym?

Stopy procentowe kierują rynkiem

Zaczynając rozważania na temat boomu na rynku nieruchomości należy podkreślić, że potrzeby mieszkaniowe w Polsce są duże, a braki w liczbie i strukturze mieszkań, pomimo wciąż realizowanych inwestycji, jeszcze większe. Chęć posiadania własnego mieszkania była, jest i będzie widoczna w kolejnych latach. Niestety, nie każdy może stać się posiadaczem swojego „M”, co w najprostszy sposób obrazuje obecną sytuację na rynku mieszkaniowym. Rynek kształtują realne możliwości klientów, a jednym z kluczowych czynników, jakie mają na to wpływ, jest wysokość stóp procentowych. Obecnie są one trzykrotnie niższe, niż jeszcze trzy lata temu, co z kolei przekłada się na bardzo korzystne warunki zaciągania kredytu hipotecznego. Obniżenie stóp procentowych, w przewidywalnym okresie, jest efektem stałym. Zgodnie z teorią konwergencji, od lat wskaźnik ten spada i zbliża się do poziomu właściwego dla krajów Europy Zachodniej.

Kluczowy czynnik – cena

Jednym z kluczowych czynników, mających wpływ na obecny trend dosyć wysokiego zainteresowania kupnem mieszkań, są ich ceny. Te, mimo rosnącego popytu, pozostają na stabilnym poziomie. Kilka lat temu kryzysy na rynku mieszkaniowym po części wywołało windowanie cen do niebotycznych i całkowicie nierealnych poziomów. Obecnie deweloperzy na rosnący popyt reagują raczej zwiększaniem podaży, a nie podnoszeniem cen.

Można pokusić się o stwierdzenie, że polski rynek mieszkaniowy paradoksalnie jest beneficjentem światowego spowolnienia gospodarczego. Niskie ceny paliw i innych surowców pozwalają utrzymać koszty budowy mieszkań na stałym, relatywnie niskim poziomie. Nie ma zatem przesłanek, aby diametralnie podwyższać ceny mieszkań.

Trudno jednoznacznie określić jak długo utrzyma się taki status quo, zwłaszcza mając na uwadze napiętą sytuację geopolityczną. Można jednak założyć, że najbliższe miesiące nie przyniosą wyraźnych zmian, a wahania cen surowców nie będą miały wpływu na ceny mieszkań, które pozostaną na stabilnym poziomie.

Zmiany mogą być widoczne w perspektywie kilkuletniej i tak naprawdę będą efektem obecnych działań. W ostatnim czasie bardzo zwiększyło się zainteresowanie deweloperów zakupem terenów pod nowe inwestycje, co skutkuje wzrostem cen gruntów budowlanych. Już teraz zdarzają się transakcje o wartości znacznie przewyższającej dotychczasowe stawki, a proces ten w najbliższych miesiącach będzie się pogłębiał. Najpewniej spora część deweloperów będzie próbować przenieść rosnące koszty na klientów, podnosząc ceny mieszkań i tylko nieznaczna część rynku w sposób „bezbolesny” zdecyduje się utrzymać ceny na stałym poziomie, akceptując przy tym osiąganie niższych marży z realizowanych projektów.

Należy jednak pamiętać, że zmiany te odczują dopiero klienci szukający mieszkania za kilka lat, nie wcześniej niż w 2018 roku. Tendencja wzrostu cen gruntów budowlanych dopiero zaczyna być widoczna, a cały proces inwestycji deweloperskiej jest dosyć długi. Uzyskanie niezbędnych pozwoleń oraz prace projektowe wymagają wielomiesięcznej pracy. Minie zatem jeszcze trochę czasu, zanim na rynek trafią mieszkania budowane na gruntach kupionych po wyższych cenach.

Mieszkanie najlepszą inwestycją

Niski poziom stóp procentowych w ostatnim okresie przełożył się nie tylko na spadek kosztów kredytu, ale także na obniżenie oprocentowania lokat bankowych. Co za tym idzie, przestały być one korzystną opcją lokowania wolnych środków, przynoszącą zadowalające stopy zwrotu. W poszukiwaniu alternatywnych rozwiązań, inwestorzy zmienili strukturę swojego portfela, inwestując część środków w zakup nieruchomości, które docelowo przeznaczą pod wynajem. Potencjał rynku najmu dostrzegają eksperci. Według raportu Domiporta.pl i Home Broker, oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach Polski wynosi 4,77%.

Należy też pamiętać, że w Polsce notuje się jedną z najlepszych w Europie relacji okresu zwrotu nakładów poniesionych na zakup nieruchomości do zysku z czynszu za ich wynajem. Obecnie nakłady te zwracają się po ok. 15 latach. Dla przykładu, w Niemczech czy Wielkiej Brytanii inwestycja zwraca się w ten sposób po ok. 30 latach.

Fakt coraz częstszego zakupu mieszkań przez inwestorów, którzy w ten sposób lokują wolne środki, to kolejny czynnik pozwalający wyjaśnić boom na rynku.

Struktura demograficzna a zakup mieszkania

Zmiany na rynku nieruchomości mieszkaniowych będą następować powoli, a wiązać je powinniśmy ze strukturą demograficzną naszego społeczeństwa. Można przypuszczać, że znaczna część osób z wyżu demograficznego już skorzystała z korzystnych warunków i zakupiła mieszkanie lub zrobi to w najbliższym czasie. Będziemy zatem obserwować systematyczny spadek liczby osób, które mogą sobie pozwolić na taki zakup. Należy pamiętać, że nie zawsze chcieć znaczy móc, zatem to realne możliwości Klientów będą kształtować rynek.

Biorąc pod uwagę wymienione powyżej czynniki należy stwierdzić, że szczyt boomu mamy już za sobą. Obecnie rynek jest ustabilizowany i działa racjonalnie. Sprzyja temu sprawnie działający nadzór finansowy, który po ostatnim kryzysie ograniczył w znacznym stopniu dostęp do kredytów dla osób, których po prostu nie było na niego stać oraz wyjątkowo rozsądna postawa deweloperów. Na zwiększony popyt zareagowali oni nie podnoszeniem cen mieszkań, a zwiększeniem podaży. Zgodnie z danymi GUS, deweloperzy odnotowują rekordy w zakresie pozyskiwanych pozwoleń na budowę. Obecnie mamy więc na rynku dość stabilną sytuację, a wyciszenie popytu powinno następować powoli i dotyczy to perspektywy nawet kilkuletniej.

Marcin Zaremba-Śmietański,
Członek Zarządu Operacyjnego w Grupie Deweloperskiej GEO