FN 2010/01-03 (styczeń – marzec 2010)

15 stycznia 2010 roku Zarząd Związku Banków Polskich przyjął Rekomendacje dotyczące działań niezbędnych do poprawy sytuacji w budownictwie mieszkaniowym. Ich realizacja ma dookreślić rolę państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego, zapewnić długoterminowe refinansowanie kredytów hipotecznych oraz odbudować zaufanie między uczestnikami obrotu nieruchomościami, co zwiększy jego bezpieczeństwo. Przedstawiamy fragmenty tego dokumentu.

CZĘŚĆ 4 INSTRUMENTY UDZIAŁOWE RYNKU NIERUCHOMOŚCI – WYCENA I ANALIZA RYZYKA Jest to kolejny artykuł z cyklu dotyczącego wyceny i analizy ryzyka instrumentów finansowych rynku nieruchomości. W pierwszych trzech artykułach tego cyklu (por. Jajuga (2009a), (2009b), (2009c)) przedstawione było zagadnienie wyceny i analizy ryzyka instrumentów dłużnych rynku nieruchomości.

Czy AMRON może być narzędziem dla rzeczoznawcy majątkowego? Takie pytanie zadaje sobie zapewne wielu rzeczoznawców zaproszonych do współpracy z AMRON. Od wielu lat System AMRON jest bowiem tematem kontrowersyjnym w środowisku rzeczoznawców. Wśród przedstawicieli tej grupy zawodowej powstało wiele niezasadnych obaw, a nawet nie do końca prawdziwych opinii na temat Systemu, mimo wielokrotnych spotkań mających na celu prezentację zasad jego funkcjonowania oraz idei mu przyświecających.

Ostatnie dwa lata były dla sektora bankowego, jak i dla całej gospodarki, swoistym zimnym prysznicem. Z okresu bardzo dużej aktywności banków na rynku finansowania nieruchomości przeszliśmy, poprzez kompletny zastój, ponownie do wzrostu aktywności, tym razem jednak zdecydowanie silniej skorelowanej z procesem oceny ryzyka kredytowego.

Kryzys finansowy wywołany rozwojem na rynku amerykańskim modelu kredytowania origin-to-distribute, ukierunkowanego na zaspokojenie potrzeb machiny sekurytyzacyjnej, w kontekście dyskusji nad niekontrolowaną ewolucją rynku kredytów subprime, doprowadził do debaty nad przyszłością i potrzebą bardziej restrykcyjnych regulacji prawnych w zakresie odwróconych kredytów hipotecznych.

Pojawiają się opinie, że dalszy rozwój rynku reverse mortgage może powodować zjawiska kryzysowe podobne do kryzysu subprime, ponieważ odwrócone kredyty hipoteczne zawierają szereg cech produktów finansowych o obniżonej jakości. Artykuł ma na celu przeanalizowanie perspektyw odwróconego kredytu hipotecznego w kontekście światowego kryzysu finansowego, uwzględniając proces projektowania regulacji prawnych dla tego produktu w polskim systemie.

Ostatni rok na rynku kredytów hipotecznych upłynął pod znakiem odbudowy po załamaniu w ostatnim kwartale 2008 r., który diametralnie zmienił oferty banków i oczekiwania kredytobiorców. O ile w połowie 2008 r. można było oczekiwać marży w złotych nawet poniżej 1 p.p., a we franku szwajcarskim w przedziale 1-1,5 p.p., o tyle końcówka 2008 roku przyniosła 2-3 krotny wzrost marż. Zmieniła się też struktura walut, w jakich zaciągane są kredyty.

Banki w Polsce z każdym rokiem coraz mocniej zaznaczają swoją obecność w elektronicznych kanałach dystrybucji. W związku z tym, co jakiś czas, jak bumerang powraca pytanie, czy oddziały stracą rolę kluczowego kanału dystrybucji na rzecz bankowości internetowej. Badania częstotliwości i sposobu wykorzystania rodzimych oddziałów bankowych, przeprowadzone przez Deloitte w Polsce i Belgii wskazują, że pozycja oddziału jest wciąż niezagrożona. Oddział pozostaje głównym kanałem dystrybucji, szczególnie w zakresie złożonych produktów bankowych. Wśród klientów najbardziej sceptycznych wobec zakupu produktów bankowych przez internet, są osoby planujące zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego.

Rynki nieruchomości, w tym mieszkaniowych, rozwijają się cyklicznie, a kumulacja napięć może spowodować, że cykl przekształci się w kryzys nieruchomościowy. Analiza historyczna pokazuje, że jakkolwiek istnieje wiele czynników, które nakładając się, powodują cykle i kryzysy, to jednak podstawowe znaczenie ma znany problem rynku nieruchomości, jakim jest sztywna krótkookresowo podaż i zmienny popyt.

Z Jackiem Furgą, przewodniczącym Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, prezesem Centrum AMRON, rozmawia Bożenna Chlabicz

Rozmowa z dr. Andrzejem Topińskim, głównym ekonomistą w Biurze Informacji Kredytowej SA

(…)Kolejny raport stanowi podsumowanie roku 2009, opracowane przez Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami oraz Komitet ds. Finansowania Rynku Nieruchomości Związku Banków Polskich.(…) W roku 2009 nastąpił spadek wszystkich wskaźników. Według GUS liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, zmniejszyła się o 18 proc. i wyniosła niecałe 143 tys. Spadek liczby pozwoleń na budowę wydanych w roku 2009 był jeszcze większy i wyniósł ponad 22 proc. – w omawianym okresie wydano niespełna 179 tys. pozwoleń na budowę nowych mieszkań. Najmniejsze zmiany odnotowano w liczbie oddanych do użytkowania mieszkań i domów jednorodzinnych – oddano ich w sumie ponad 160 tys., co stanowi spadek jedynie o 3,1 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.

Aktywność Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich w 2009 roku koncentrowała się na wspieraniu zwiększania dostępności usług bankowych dla ludności oraz wypracowania propozycji stabilizacji rynku finansowania nieruchomości w okresie spowolnienia gospodarczego w Polsce.

Zastrzeżnia ZBP

Związek Banków Polskich zgłosił zastrzeżenia do projektu znowelizowanej Rekomendacji A, dotyczącej zarządzania ryzykiem przy zawieraniu przez banki transakcji na rynku instrumentów pochodnych, przygotowanego przez Komisję Nadzoru Finansowego. Za najważniejsze sprawy, wymagające raz jeszcze rozważenia, sektor bankowy uznaje w szczególności:

W latach 2005-2007 na rynkach nieruchomości mieszkaniowych w Polsce miał miejsce gwałtowny wzrost cen. Jego skala była, jak dotąd, najwyższa w Polsce i jednocześnie przewyższyła inflację cenową na innych, europejskich rynkach mieszkaniowych. Kolejne lata, 2008-2009, przyniosły stopniową stabilizację popytu, podaży, a w konsekwencji także umiarkowaną korektę cen.