Budowa dużych obiektów handlowych, a plan zagospodarowania przestrzennego

Wątpliwości czy wielkopowierzchniowe obiekty handlowe (czyli takie, których powierzchnia sprzedaży jest większa niż 2 tys. metrów kwadratowych) wymagają  uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika z kilku kwestii. Po pierwsze takich planów jest relatywnie mało, a ich procedura uchwalania jest długotrwała. Jednak co najważniejsze – problem wynika z rozbieżnych interpretacji przepisów prawnych. Chodzi o art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl tego artykułu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy powinno określać „obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a także obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. oraz obszary przestrzeni publicznej”. W doktrynie oraz w znacznej części orzecznictwa widnieje pogląd  uznający, że przepis ten nakłada obowiązek sporządzenia planu zagospodarowania dla obszarów, na których usytuowane zostać mają  wielkopowierzchniowe obiekty handlowe. Przyjęcie takiego stanowiska jest równoznaczne z wyłączeniem możliwości budowania tego typu obiektów na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Osoby pozostające w opozycji twierdzą, że z przywołanego artykułu nie można wywieść jednoznacznego nakazu sporządzenia planu. Swoją argumentację opierają głównie na tym fragmencie przepisu: „obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych”. W ich mniemaniu z tego sformułowania jasno wynika, że obowiązek sporządzenia planu może zostać nałożony tylko poprzez odrębny przepis. Przy czym warto zauważyć, że żaden odrębny przepis nie przewiduje takiej konieczności w przypadku wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Innymi słowy, zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt. 8 u.p.z.p.  studium określa w szczególności obszary, na których mają być zlokalizowane obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2 tys. mkw. Jednak norma ta w żaden sposób jednoznacznie nie nakłada obowiązku uchwalenia planu dla tych obszarów.

Zasady prawidłowej legislacji obligują, by przepisy nakładające obowiązki (tutaj na organy gminy) oraz te ograniczające uprawnienia (do ustalania ładu i przestrzennego w trybie decyzji o warunkach zabudowy) były sformułowane w sposób jasny, precyzyjny i zrozumiały. Z racji tego, że omawiany tu przepis nie spełnia tych kryteriów  – nie możemy uznać zatem, że ma on jasno sformułowany obowiązek sporządzania planów, a tym samym że jednoznacznie odrzuca możliwość lokalizowania takich obiektów na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Względy natury funkcjonalnej czy celowościowej również nie przemawiają za obowiązkiem sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wielkopowierzchniowych obiektów handlowych – mówi Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości Saveinvest. Jeśli przyjrzeć się dokładnie celom regulacji u.p.z.p.  duże obiekty handlowe nie mają niezbędnych cech które bezpośrednio prowadziłyby do konieczności wyznaczania w planach obszarów, na których można by je usytuować. W kontekście troski o zachowanie ładu przestrzennego oraz zrównoważonego rozwoju nic nie argumentuje za ich bardziej restrykcyjnym traktowaniem niż np. obiektów o charakterze produkcyjnym, czy mieszkaniowym.

Jedno w tej sprawie pozostaje niewątpliwe i pewne – obecna sytuacja negatywnie odbija się na gospodarce. Narasta stan niepewności w odniesieniu do inwestowania w duże obiekty handlowe. Sprawy nie przesądzają również rozbieżne orzecznictwa sądów administracyjnych – choć tam dominuje teza potwierdzająca obligatoryjność planów. Cała nadzieja spoczywa na ustawodawcy, który jak najszybciej powinien rozstrzygnąć sporną kwestię poprzez nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a tym samym dać jednoznaczną odpowiedź na pytanie: czy rzeczywiście potrzebujemy planu zagospodarowania przestrzennego przy budowie wielkopowierzchniowe obiektów handlowych.

Bartosz Antos
Saveinvest Sp. z o. o.
www.grunttozysk.pl