Bezpieczny Kredyt 2%, na co uważać?

Zgodnie z zapowiedziami decydentów, skorzystać mają przede wszystkim osoby, które, ze względu na zbyt niskie zarobki, w obecnych realiach nie mają szans na zaciągnięcie tradycyjnego kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe. Fakt, że rządzący próbują ograniczyć deficyt mieszkaniowy i wesprzeć szczególnie młodych obywateli, dla których własne mieszkanie oznacza często możliwość usamodzielnienia się i założenia rodziny, jest z pewnością godny pochwały.

Zakaz sprzedaży lub wynajęcia kredytowanej nieruchomości

Nie dziwi zatem fakt, iż nowy program rządowy, dedykowany szczególnie osobom chcącym kupić swoje pierwsze lokum, cieszy się dużym zainteresowaniem, pomimo iż nakłada na kredytobiorców pewne ograniczenia, których należy mieć świadomość decydując się na skorzystanie z pomocy.

Warto wymienić chociażby zakaz sprzedaży lub wynajęcia kredytowej nieruchomości oraz możliwość nabycia kolejnej nieruchomości mieszkalnej jedynie przez dziedziczenie. Wspomniane wymagania nie powinny jednak dziwić ze względu na dotacyjny charakter programu.

Jakie raty po dziesięciu latach?

Potencjalni beneficjenci programu powinni zwrócić uwagę jeszcze na jeden ważny aspekt, który istotny jest zawsze w kontekście długoterminowych zadłużeń kredytowych, ale w przypadku programu „bezpiecznego kredytu 2 proc.” wydaje się, że szczególnie łatwo go pominąć. Chodzi o zmieniające się warunki rynkowe i niemożność ich przewidzenia w perspektywie całego okresu kredytowania, co może znacząco przełożyć się na wysokość spłacanych w przyszłości rat kredytów hipotecznych i sytuację finansową kredytobiorców.

Program przewiduje dofinansowanie spłaty kredytu przez okres 10 lat. Przez ten czas kredytobiorcy będą spłacali raty na podobny poziomie. W tym czasie dofinansowanie rządowe pełni funkcję narzędzia do zmniejszanie ryzyka zmiany stóp procentowych i ogólnej koniunktury, które to mają bezpośrednie przełożenie na wysokości spłacanych przez konsumentów rat.

Warto zauważyć, że ryzyko potencjalnych problemów ze spłatą zadłużenia przez kredytobiorców po okresie rządowego dofinansowania minimalizuje fakt, iż raty kapitałowo-odsetkowe kredytu w trakcie trwania dofinansowania będą malejące.

Zgodnie z prezentowanymi założeniami programu, wysokość raty po okresie dofinansowania powinna być zbliżona do tej na początku kredytowania, gdy spłata była jeszcze dofinansowywana. Niestety wyliczenia te nie uwzględniają zmian warunków umowy kredytowej, takich jak ewentualna dodatkowa marża narzucona przez bank, dodatkowe opłaty w postaci np. obowiązkowego ubezpieczenia, czy właśnie zmiany wysokości stóp procentowych.

Oczywistym jest, że tego ostatniego czynnika w perspektywie dekady nie da się przewidzieć. Należy mieć przy tym jednak na względzie, że koniec okresu rządowego dofinansowania może wiązać się również ze znaczącym wzrostem wysokości miesięcznej raty, którą będzie spłacał kredytobiorca.

Najważniejszy zdrowy rozsądek

„Bezpieczny kredyt 2 procent” kierowany jest przede wszystkim do konsumentów, którzy nie spełniają kryterium zarobkowego dla uzyskania kredytu hipotecznego w obecnych realiach rynkowych. Aby program uzyskał odpowiedni zasięg, Komisja Nadzoru Finansowego zmieniła swoją „Rekomendację S”, wyznaczającej bankom standardy badania zdolności kredytowej konsumentów na polskim rynku finansowym.

Podczas szczegółowej analizy zdolności kredytowej kredytobiorców, kredytodawcy mogą odnosić się do wysokości rat kapitałowo-odsetkowych pomniejszonych o szacowaną kwotę dofinansowania rządowego i przy uwzględnieniu możliwie najniższego poziomu bufora stopy procentowej dla kredytów.

W praktyce oznacza to, że banki przy ocenianiu zdolności kredytowej swoich klientów będą mogły stosować wyjątkowo liberalne podejście, łagodząc przy tym swoje standardowe wymagania.

Biorąc pod uwagę dotychczasową sytuację na rynku hipotek, bez tych działań KNF rządowy program z pewnością nie mógłby cieszyć się tak dużą popularnością, a wręczy mógłby zakończyć się fiaskiem.

W efekcie kredyty hipoteczne mogą być obecnie udzielane osobom o niskich zarobkach, dla których ewentualna znacząca zmiana wysokości rat po okresie dofinansowania, może być trudna do udźwignięcia. Należy także przypomnieć, że rekomendacje KNF nie mają charakteru przepisów prawa powszechnie obowiązującego i w związku z tym istnieją wątpliwości co do ich wiążącego charakteru dla instytucji finansowych, choć dotychczas były one na ogół przestrzegane. Tym niemniej, nie jest wcale
oczywiste, że banki z możliwości stworzonych przez polskiego regulatora będą korzystać, a jeśli będą, to w jakim zakresie.

Oczywiście sytuacja finansowa każdego kredytobiorcy, nawet tego o bardzo niskich zarobkach, może znacząco zmienić się, również na lepsze, podczas całego okresu kredytowania. Jednakże z uwagi na moment zaciągania zadłużenia oraz biorąc pod uwagę fakt, że przez okres 10 lat ryzyko jest zniwelowane dzięki dopłatom, beneficjenci programu są grupą szczególnie narażoną na odczuwanie takich wahań wysokości rat.

Regulator rynku powinien wpływać na banki, aby na przykład w ramach obowiązków informacyjnych przed zawarciem umowy wyraźne wskazywano na ryzyko, które może, ale nie musi, pojawić się po ukończeniu okresu dopłat rządowych. Jest to szczególnie istotne, biorąc pod uwagę trudną sytuację „frankowiczów”, czy ostatnie podwyższenia stóp procentowych, które nadszarpnęły zaufanie do nadzoru finansowego w Polsce i pogorszyły sytuację kredytobiorców.

Działania organów państwa, pomimo iż odgrywają niezmiernie istotną rolę dla bezpieczeństwa uczestników rynku finansowego, nigdy nie zastąpią zdrowego rozsądku. Warto zatem, aby przyszli kredytobiorcy rozważnie podejmowali decyzje o zaciągnięciu dużego i długoterminowego zobowiązania jakim jest kredyt hipoteczny. Zawsze należy mieć świadomość potencjalnych ryzyk i rozsądnie zarządzać domowym budżetem podczas całego okresu spłacania kredytu.

Wanesa Choptiany-Mańka, prawniczka, wykładowczyni na Uczelni WSB Merito Warszawa. Autorka publikacji naukowych i eksperckich z zakresu prawnych aspektów bankowości, transakcji finansowych oraz ochrony konsumentów na rynku finansowym. Doświadczenie zawodowe zdobywała także w działach banking&finance międzynarodowych kancelarii prawnych.