Bezpieczniej kupisz „dziurę w ziemi”

Rachunek powierniczy

Najważniejszym elementem nowej ustawy jest wprowadzenie dla deweloperów obowiązku przyjmowania wpłat klientów poprzez dedykowany rachunek powierniczy. Ustawa przewiduje aż cztery rodzaje rachunków powierniczych, ale najważniejsze są dwa z nich: rachunek powierniczy zamknięty oraz rachunek powierniczy otwarty.

W pierwszym przypadku, środki zgromadzone na tym rachunku deweloper otrzyma dopiero po zakończeniu budowy oraz po przekazaniu prawa własności mieszkania lub domu w formie aktu notarialnego. Natomiast przy otwartych rachunkach powierniczych, zgromadzone tam pieniądze przekazywane są deweloperowi w transzach, po zakończeniu danego etapu inwestycji. Potwierdzeniem faktu postępów prac budowlanych będzie zajmowała się, wyznaczona przez bank prowadzący rachunek powierniczy osoba z odpowiednimi uprawnieniami. Bank będzie również zobowiązany zadbać o to, by środki wpłacane przez klientów były przeznaczane na dokładnie tę inwestycję dewelopera, dla której rachunek jest dedykowany.

– Do tej pory klienci wpłacając środki do dewelopera nie mieli żadnej pewności, że będą one służyły finansowaniu tej, a nie innej inwestycji. Nowa ustawa wyraźnie wskazuje, że pieniądze wpłacane przez klientów na rachunek powierniczy mogą być przeznaczone tylko na jeden konkretny cel – mówi Marcin Maciejewski, ekspert serwisu Finansowy Supermarket.pl.

Prospekt informacyjny

Kolejną nowością w przepisach jest wprowadzenie prospektu informacyjnego. Ustawa określa ujednolicony wzór takiego dokumentu, dlatego łatwiej będzie klientom porównać oferty różnych deweloperów. Będzie on zawierał zarówno dane dotyczące dewelopera (m.in. o jego doświadczeniu w branży, czy kondycji finansowej), ale również sporo wiadomości o samej nieruchomości i inwestycji, w ramach której ono powstaje.

– Czytając prospekt informacyjny należy, przede wszystkim zwrócić uwagę na część poświęconą otoczeniu danej nieruchomości. Znajdziemy tam wiadomości m.in. o prowadzonych i planowanych w pobliżu inwestycjach np. nowym hipermarkecie czy linii tramwajowej. Należy jednak pamiętać, że deweloper ma obowiązek wymienić w prospekcie tylko te, które położone są w promieniu jednego kilometra. Warto, więc sprawdzić we własnym zakresie, czy np. trzy kilometry od naszego nowego M nie powstanie niebawem spalarnia śmieci – komentuje Marcin Maciejewski, ekspert serwisu FinansowySupermarket.pl

Umowa deweloperska

Nowa ustawa wprowadza także definicję umowy deweloperskiej i określa minimalny zakres danych jakie musi ona zawierać. Oprócz wymagań, jakie powinna spełniać umowa, którą klient podpisuje z deweloperem, w nowych przepisach określono kilka istotnych z punktu widzenia klienta zagadnień związanych z podpisywanym dokumentem:

• prawo klienta do odstąpienia od umowy, jeśli deweloper nie przekaże mu na własność budowanego lokalu w ustalonym terminie, mimo wskazania przez nabywcę dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa do takiego lokalu
• ustalenie ewentualnych kar umownych dla nabywcy na poziomie nie wyższym, niż wysokość kar należnych deweloperowi
• wymóg zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego
• wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla inwestycji zawierający roszczenie klienta o przeniesienie własności mieszkania lub domu po jego wybudowaniu.

Eksperci FinansowegoSupermarketu.pl podkreślają, że dwie ostatnie kwestie, mimo dodatkowych kosztów mają fundamentalne znaczenie dla bezpieczeństwa środków klienta, w przypadku bankructwa dewelopera.

Bankructwo dewelopera

Nowa ustawa znacząco umacnia pozycję kupującego nieruchomość w przypadku bankructwa dewelopera. Do tej pory, gdy ogłaszał on upadłość, w praktyce klient tracił wpłacone pieniądze, a często dodatkowo pozostawał z niespłaconym kredytem mieszkaniowym.

– Nowe przepisy znacznie skuteczniej chronią klienta w przypadku bankructwa dewelopera. W myśl nowej ustawy, środki zgromadzone na rachunku powierniczym, jak i budowana inwestycja będzie stanowić odrębną od majątku dewelopera masę upadłościową. O dalszym losie zdecyduje zgromadzenie nabywców, które może zdecydować np. o kontynuowaniu inwestycji przez nowego wykonawcę – przekonuje Marcin Maciejewski, ekspert serwisu FinansowySupermarket.pl.

Jakich inwestycji dotyczy ustawa deweloperska?

Ustawa wchodzi w życie 29 kwietnia, po tej dacie deweloperów obowiązuje już większość jej przepisów, ale z jednym ważnym wyjątkiem. Obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dotyczy tylko inwestycji wprowadzonych do sprzedaży od 29 kwietnia. Naturalnym wydaje się, więc pytanie ile mieszkań na „starych zasadach” jest obecnie w ofercie? Odpowiedzi udzieliła firma Emmerson, zajmująca się monitorowanie sytuacji na rynku pierwotnym, według jej szacunków na koniec marca 2012 w ofercie deweloperów w 7 największych miastach Polski znajdowało się 51 tysięcy mieszkań. To niemal 10 tysięcy więcej w porównaniu z końcem I kwartału 2011. W przypadku tych inwestycji klienci nie będą mogli skorzystać z zalet rachunku powierniczego.

Aktywność deweloperów w rozpoczynaniu nowych inwestycji widać również w danych Głównego Urzędu Statystycznego. Przez pierwsze dwa miesiące 2012 roku deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 8 tysięcy nowych mieszkań, co oznacza wzrost o ponad 25% w stosunku do poprzedniego roku. Jeszcze większy, ponad 50% wzrost dotyczy liczby uzyskanych pozwoleń na budowę, których deweloperom do końca lutego wydano ponad 12 tysięcy. Zdaniem ekspertów FinansowegoSupermarketu.pl, ten „boom inwestycyjny” z pewnością potrwa do dnia wejścia w życie nowych przepisów.

Spora liczba mieszkań w ofercie rynkowej oznacza, że jeszcze przez kilka kwartałów będziemy mieli sytuację, w której klienci dla dużej części mieszkań nie będą mogli skorzystać z rachunku powierniczego. Dlatego decydując się na konkretną ofertę, danego dewelopera warto sprawdzić, czy kupując dom lub mieszkanie będziemy już mogli skorzystać z rozwiązań jakie niesie nowa ustawa.

Podsumowanie

Jak zauważają eksperci serwisu FinansowySupermarket.pl, nowa ustawa to z pewnością krok w dobrym kierunku, który w szerokim stopniu zabezpiecza interesy konsumentów. Z perspektywy deweloperów nowe przepisy, oznaczają konieczność spełnienia dodatkowych wymogów, zarówno określonych bezpośrednio w ustawie, jak i przez banki, które będą prowadziły rachunki powiernicze. Z samych rachunków powierniczych, klienci zaczną korzystać dopiero za kilka miesięcy ze względu na liczbę mieszkań w ofercie deweloperów niepodlegających wymogowi finansowania zakupu za ich pośrednictwem. Całość zmian sprawi jednak, że pierwotny rynek mieszkaniowy będzie bardziej przejrzysty, co powinno zmniejszyć obawy kupujących tzw. „dziurę w ziemi”.

Marcin Maciejewski
analityk FinansowySupermarket.pl