Bezkonkurencyjna pożyczka hipoteczna

Potrzebujący pieniędzy często zapominają o możliwości zaciągnięcia pożyczki hipotecznej, a z pewnością jest to najlepszy pomysł na kredyt, gdy w grę wchodzi większa suma i to bez potrzeby tłumaczenia się bankowi na co.

Od 2011 r. pożyczkom hipotecznych sprzyja też ograniczenie w obliczaniu zdolności kredytowej jakie wprowadziła Rekomendacja T. Według zaleceń nadzoru obciążenia kredytowe osób zarabiających nie więcej niż średnia krajowa nie mogą przekraczać połowy dochodów, a bardziej zamożni mają możliwość przeznaczania na ten cel do 65 proc. wpływów netto. W efekcie wiele osób nie ma dziś zdolności kredytowej na kredyt gotówkowy, a spora grupa jeśli ma, to nie w oczekiwanej wysokości. Pożyczka hipoteczna jest też świetnym rozwiązaniem dla osób chcących skonsolidować swoje dotychczasowe kredyty, tak aby płacić niższą miesięczną ratę. Przy typowym kredycie konsolidacyjnym uzyskane miesięczne oszczędności nie zawsze mogą okazać się satysfakcjonujące.

Najpierw trzeba mieć nieobciążone mieszkanie lub dom

Aby jednak sięgnąć po pożyczkę hipoteczną trzeba mieć do dyspozycji nieruchomość, którą można zastawić w banku. Może to być np. mieszkanie własnościowe, spółdzielcze, działka, dom, własny lub osoby, która zgodzi się na zastawienie nieruchomości. Ważne, aby nieruchomość ta nie miała już obciążonej hipoteki. Na wpis na drugim miejscu godzi się wyłącznie Getin Noble Bank. Pozostałe banki biorą taką opcję pod uwagę tylko pod warunkiem, że to nazwa ich banku widnieje na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. Zainteresowany powinien też mieć świadomość, że nie otrzyma pożyczki na całą wartość zastawianej nieruchomości. Banki są gotowe pożyczyć od 50 do 80 proc. jej ceny. Najczęściej stosowane LtV czyli relacja kredytu do wartości nieruchomości wynosi 70 proc.

Różnorodne jest też podejście do minimalnej kwoty pożyczki. Gdy w BPS można w ten sposób pożyczyć już 10 tys. zł, a w PKO BP i Getin Noble Banku nie ma żadnych limitów, to w DNB Nord, mBanku i MultiBanku minimum przekracza 80 tys. zł. Ale gros banków udzieli pożyczki hipotecznej już od 20 tys. zł: Meritum Bank, BZ WBK, Kredyt Bank, Millennium, Euro Bank.

…aby dostać pieniądze na 8 proc. i 25 lat

Oprocentowanie pożyczki hipotecznej to jedynie 1-2 pkt. proc. więcej niż wynosi oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Dziś można więc pożyczyć w ten sposób pieniądze z marżą od niecałych 3 do około 5 proc. co daje odsetki w wysokości 8-10 proc. w skali roku. To znacznie mniej niż w przypadku pożyczki gotówkowej, przeciętnie z nominalnym oprocentowaniem w granicach 15-19 proc., czy kredytem samochodowym na około 10 proc. na nowe auto, albo droższym, gdy pojazd ma już kilka lat.

Plusem pożyczki hipotecznej obok stosunkowo niskiego oprocentowania jest też możliwy długi okres spłaty. Rynkowym standardem jest 20-25 lat. Najkrótszy maksymalny czas spłaty ma Bank BPS – 15 lat, ale w Millennium, MultiBanku, mBanku czy BPH pożyczka może być spłacana nawet 30 lat. Trzeba jednak liczyć się z ograniczeniami wiekowymi jakie stawiają kredytobiorcom banki. Zazwyczaj instytucje finansowe oczekują, że spłata zakończy się najpóźniej w momencie gdy kredytobiorca będzie miał 70 – 75 lat. Choć są też banki podchodzące do tej kwestii indywidualnie.

Długi okres spłaty to spory komfort, bo nawet jeśli ktoś zadłuża się na krócej, w razie kłopotów ma szansę wydłużyć termin i dzięki temu obniżyć miesięczną ratę. Tak długich okresów spłaty nie oferują żadne inne rozwiązania. Pożyczki gotówkowe można wziąć zazwyczaj na 5 do 7 lat, a najdłuższa na rynku oferta sięga 10 lat. Krótsze są kredyty ratalne. Kredyt samochodowy w zależności od banku można spłacać 5 do 10 lat. Jeśli ktoś zadłuża się w koncie musi się liczyć z corocznym odnawianiem umowy.

Wcześniej trzeba też trochę zainwestować

Nie ma jednak róży bez kolców. Poza konieczną nieruchomością w zastaw za pożyczkę, klient musi liczyć się też z dodatkowymi wydatkami, których nie spotka przy innych kredytach konsumpcyjnych. Poza prowizją zamienną z ubezpieczeniem, na które żaden z prezentowanych przez nas banków nie przymyka oka, trzeba się też liczyć z ubezpieczeniem brakującego wkładu na czas do uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W przypadku prezentowanej przez nas oferty w Banku Millennium będzie to np. miesięczny koszt 83 zł, a w Kredyt Banku ok. 65 zł. Należy się też liczyć z wydatkiem ok. 100 zł na ustanowienie hipoteki przez bank, dodatkowo 200 zł za wpis hipoteki, ewentualnie na taksę notarialna jeśli hipoteki nie ustanawia bank. Może się okazać, że kilkaset złotych trzeba też wyłożyć na wycenę nieruchomości, za mieszkanie ok. 400-500 zł, a za dom 800-1000 zł. Ale nie zawsze, jeśli nieruchomość jest dla banku łatwa do wyceny. Te wstępne koszty pochłoną ok. 1000 zł, nie licząc prowizji. Bardziej długotrwałe i wymagające są też formalności związane z pożyczką hipoteczną niż z innymi kredytami konsumpcyjnymi, dlatego nie warto na takie rozwiązanie decydować się przy niskich kwotach. Ale już przy kilkunastu tysiącach warto wziąć pożyczkę hipoteczną pod uwagę.

Na listę wydatków związanych z pożyczką należy też wciągnąć ubezpieczenie zastawianej nieruchomości, jeśli ktoś takiego do tej pory nie opłacał. W naszym przypadku gdy mieszkanie jest warte 300 tys. zł taka polisa może kosztować rocznie 100 – 300 zł. Część banków wymaga również ubezpieczenia na życie płatnego z każdą ratą.

Najatrakcyjniejszą ofertę ma Citi Handlowy

Nasz ranking pożyczek hipotecznych w wysokości 100 tys. zł na 10 lat wygrał Citi Handlowy. Tuż za nim znalazł się BPH, a trzecie miejsce zajął Meritum Bank. W tych trzech bankach rata kredytu z uwzględnieniem skredytowanej prowizji lub ubezpieczeń wynosi około 1200 zł. Kolejne miejsca przypadły BZ WBK oraz DB PBC.

Prezentowana oferta banków (z połowy lutego) skierowana jest do 3-osobowej rodziny z dochodami 6 tys. zł netto, z dobrą historią kredytową. Rodzina ma do dyspozycji mieszkanie o wartości 300 tys. zł. Zwycięski bank udzieli pożyczki od 40 tys. zł, do 70 proc. wartości nieruchomości, na maksymalnie 20 lat. Marża wyniesie 2,5 proc., a prowizja 1 proc. Rata takiego kredytu to 1197 zł (do obliczeń rat wszystkich prezentowanych ofert uwzględniliśmy podane przez banki parametry, przyjmując skredytowanie prowizji lub koniecznych ubezpieczeń oraz stawkę WIBOR 3 M – 4,97 proc. lub 6 M – 4,98 proc.).

Drugi bank – BPH minimalną kwotę pożyczki hipotecznej ma ustawioną wyżej, bo na poziomie 80 tys. zł i jest najbardziej zachowawczy, da kredyt najwyżej na połowę wartości nieruchomości, za to aż na 30 lat, z niską marżą 2,1 proc. przy ubezpieczeniu wynoszącym 2,9 proc. wartości kredytu. Bank wymaga dla otrzymania takich warunków założenia konta, na które klient przelewa wynagrodzenie. Rata wyniesie 1199 zł.

Dla osób zainteresowanych niższymi kwotami pożyczki idealna będzie propozycja Meritum. Bank pożyczy pod zastaw nieruchomości już od 20 tys. zł. Zaproponowana naszym klientom marża kredytu przez Meritum wynosi 2,81 proc., atutem jest niska prowizja tylko 0,5 proc., brak ubezpieczeń i cross sellu. Rata wynosi 1208 zł.

Bardzo nieznacznie od ofert na podium odbiega propozycja czwartego banku w naszym rankingu – BZ WBK. O ile klient otrzyma warunki od 2,5 proc. marży, przy prowizji wynoszącej 2 proc. będzie miał ratę w wysokości od 1210 zł. Bank nie stawia wysokiej poprzeczki jeśli chodzi o minimalną kwotę pożyczki, gotów jest pożyczyć już 20 tys. zł.

Piąty DB PBC zaproponuje ratę w wysokości 1221 zł. Jego marża wynosi 2,5 proc., prowizja 3 proc., a minimalna możliwa do pożyczenia suma to 50 tys. zł. W grę wchodzi 60 proc. LtV i 20-letni okres kredytowania.

Prezentowane raty nie uwzględniają ubezpieczenia pomostowego do momentu uprawomocnienia się wpisu banków do księgi wieczystej.

Pobierz dokument: Analiza kredytów hipotecznych

Halina Kochalska
Open Finance