Bankowość i finanse | Rynek nieruchomości – AMRON | Mikromieszkania, makroproblemy? | Analiza Centrum AMRON

Karol Kacprzak
Kierownik Projektu AMRON III, Specjalista ds. Analiz i Rozwoju Systemu AMRON, Centrum AMRON
e-mail: karol.kacprzak@amron.pl, www.amron.pl

Choć polskie prawo definiuje minimalną powierzchnię mieszkania jako 25 m² (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), na rynku można spotkać także obiekty formalnie zakwalifikowane jako lokale użytkowe, które tę granicę omijają. W praktyce mikromieszkanie to przestrzeń do życia, która nie przekracza 20–30 m² i zwykle mieści się w jednej otwartej przestrzeni z aneksem kuchennym, niewielką łazienką i miejscem do spania.

Na podstawie danych Systemu AMRON przeanalizowano średnią cenę mieszkań w Warszawie, uwzględniając informacje z ostatniego roku i podział według powierzchni użytkowej. Wykorzystano wyłącznie dane transakcyjne (umowy sprzedaży z rynku wtórnego, przedwstępne umowy sprzedaży z rynku wtórnego, przedwstępne umowy sprzedaży z rynku pierwotnego).\

Liczy się cena

Dla wielu główną zaletą mikromieszkań jest cena. Jak wynika z wykresu, mikromieszkania – w przeliczeniu na metr kwadratowy – bywają nawet droższe niż standardowe lokale, ale ich całkowity koszt zakupu pozostaje znacznie niższy. Dla osób z ograniczonym budżetem, bez zdolności kredytowej na większy lokal, może to być jedyna droga do posiadania własnego kąta w dużym mieście.

Geneza popularności mikromieszkań jest złożona. Kluczowym czynnikiem jest przede wszystkim wzrost cen nieruchomości. Ponadto w Polsce zachodzą zmiany demograficzne, które mogą przyczyniać się do wzrostu popularności mikromieszkań. Ludzie coraz częściej wybierają życie singla, rośnie liczba migrantów wewnętrznych i zewnętrznych szukających niedrogiego mieszkania na start. Młodsze pokolenia cenią sobie również elastyczność stylu życia, są bardziej mobilne i mniej przywiązane do miejsca zamieszkania na długie lata. Dużą rolę odgrywa również presja deweloperów. Rosnące ceny gruntów i coraz mniejszy dostęp do działek w centrach miast skłaniają inwestorów do maksymalizacji zysków na małych powierzchniach. W efekcie mikromieszkania przestają być zjawiskiem i stają się realnym segmentem rynku, choć wciąż stosunkowo niewielkim.

Z użytkowych na mieszkaniowe

Z urbanistycznego punktu widzenia mikromieszkania rodzą poważne pytania. Urbaniści zastanawiają się, czy tego rodzaju zabudowa rzeczywiście sprzyja tworzeniu zrównoważonych i dobrze zaprojektowanych miast. W gęsto zabudowanych centrach metropolii mikromieszkania mogą pełnić funkcję kompaktowych lokali dla osób pracujących, studentów czy singli. W krajach azjatyckich, takich jak Japonia czy Chiny, zostały one wręcz zintegrowane z infrastrukturą miejską: bliskość metra, punktów usługowych, przestrzeni publicznych rekompensuje brak przestrzeni w domu. W Polsce jednak wiele inwestycji z mikromieszkaniami powstaje chaotycznie – często w lokalizacjach pozbawionych dobrej komunikacji, terenów zielonych czy usług.

Niejednokrotnie dochodzi do nieformalnego przekształcania lokali użytkowych na cele mieszkaniowe, co pozwala ominąć przepisy i standardy, jakie muszą spełniać pełnoprawne mieszkania. Z perspektywy rynku finansowego mikromieszkania są problematyczne: jeśli lokal ma status użytkowy, nie można na niego zaciągnąć klasycznego kredytu hipotecznego, konieczny jest więc droższy kredyt inwestycyjny. Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy może wziąć tylko osoba fizyczna lub prawna prowadząca działalność gospodarczą. Po drugie, nawet jeśli lokal spełnia wymogi formalne, banki mogą mieć zastrzeżenia co do jego wartości w charakterze zabezpieczenia wierzytelności. Mikromieszkania są bardziej ryzykowne i mniej płynne niż mieszkania standardowe, co może utrudniać ich sprzedaż, choć nie zawsze i nie wszędzie. W efekcie niektóre banki stosują obostrzenia dotyczące minimalnego metrażu, które mogą zostać objęte kredytem hipotecznym. Dla potencjalnych nabywców oznacza to często konieczność posiadania większego wkładu własnego lub korzystania z innych form finansowania.

Trend czy trwała zmiana?

Mikromieszkania mogą być bardzo opłacalnym produktem dla deweloperów. Możliwość wybudowania większej liczby lokali na jednej działce oznacza większy zysk. Lokale o małej powierzchni sprzedają się stosunkowo szybko, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie popyt ze strony inwestorów indywidualnych (np. pod wynajem krótkoterminowy) jest wysoki. W Polsce coraz częściej mówi się jednak o patodeweloperce, coraz częściej również samorządy zaczynają przyglądać się temu zjawisku z większą uwagą, niekoniecznie przychylnie. Pojawiają się inicjatywy, dyskutuje się także o tym, jak ograniczyć możliwość budowy mikromieszkań za pomocą np. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Warto zastanowić się, czy mikromieszkania to tylko chwilowy trend wynikający z aktualnych problemów rynku, czy też trwała zmiana struktury mieszkaniowej miast. Trudno o jednoznaczną odpowiedź. Z jednej strony potrzeba tanich, dostępnych lokali nie zniknie. Zmiany demograficzne, rosnące koszty życia i ograniczona zdolność kredytowa będą nadal napędzać zainteresowanie mniejszymi metrażami. Z drugiej zaś, coraz więcej osób dostrzega ograniczenia tego rozwiązania i szuka alternatyw, takich jak coliving (przyczyn można również doszukiwać się przede wszystkim w rosnących cenach najmu) czy mieszkania modułowe. Rozwiązaniem mogłoby być lepsze projektowanie mikromieszkań – z naciskiem na jakość, funkcjonalność i integrację z infrastrukturą miejską. Mikromieszkanie nie zawsze musi być klitką, jeśli zostanie zaprojektowane mądrze i osadzone w odpowiednim kontekście urbanistycznym.

Podsumowanie

Mikromieszkania to odpowiedź rynku na realne problemy – ale nie są rozwiązaniem uniwersalnym. Stanowią interesującą alternatywę dla osób młodych, mobilnych i szukających taniego startu w mieście. Jednak w dłuższej perspektywie ich nadmierne promowanie może pogłębić problemy urbanistyczne i społeczne. Życie w mikromieszkaniu może być praktyczne, ale na dłuższą metę niesie też poważne konsekwencje społeczno-psychologiczne. Brak przestrzeni, prywatności i komfortu może wpływać negatywnie na zdrowie psychiczne, relacje międzyludzkie, a nawet wydajność pracy. Mikromieszkania mogą zatem dobrze sprawdzać się jako rozwiązania tymczasowe – ale wątpliwe, by były zdrową alternatywą do życia na dłużej.

Jeśli trend mikromieszkań ma się utrzymać, niezbędne będą działania regulacyjne, które zadbają o jakość życia mieszkańców, uczciwość finansowania oraz porządek urbanistyczny miast.