Bankowość i Finanse | Nieruchomości – AMRON | Rok 2024 na rynku mieszkaniowym
Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
e-mail: jerzy.ptaszynski@amron.pl
www.amron.pl
Pierwszy kwartał 2024 r. to czas kontynuacji trendów widocznych w końcówce roku poprzedniego, będących skutkami wprowadzenia programu dopłat do kredytów hipotecznych Bezpieczny Kredyt 2% (BK2). Kredyty w ramach tego programu udzielane były do końca marca u.br. i to one miały kluczowy wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym w tym okresie. Łącznie w ramach tego programu BK2 banki udzieliły blisko 90 tys. umów kredytowych o wartości przekraczającej 36 mld zł. Średnia kwota kredytu udzielonego w ramach programu przekroczyła kwotę 403 tys. zł, była zatem wyraźnie wyższa od średniej wartości kredytu rynkowego notowanej w okresach poprzedzających jego wprowadzenie. Największą część kredytów przeznaczono na zakup nieruchomości na rynku wtórnym. Na ten cel wydatkowano środki z ponad 45% udzielonych kredytów. Na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym przeznaczono środki z przeszło 38% udzielonych kredytów, natomiast na budowę domu lub nabycie działki pod zabudowę jednorodzinną przeznaczono ok. 10% środków pochodzących z kredytów udzielonych w ramach programu.
Pozytywy i negatywy programu
Konstrukcja programu i zastosowane w nim ograniczenia spowodowały, że z możliwości zaciągnięcia kredytu z dopłatą chętniej korzystali mieszkańcy mniejszych miejscowości, w tym przede wszystkim tych położonych w centralnej i zachodniej Polsce. Wśród największych miast relatywnie najmniejszym zainteresowaniem program cieszył się w Warszawie, natomiast największym – w Łodzi. Taki rozkład geograficzny zainteresowania preferencyjnym kredytem hipotecznym był sumą działania dwóch czynników: przekroju demograficznego mieszkańców poszczególnych regionów kraju i przyjętych w programie limitów wysokości kredytu, a co za tym idzie – łatwości czy też możliwości znalezienia na rynku nieruchomości im odpowiadających.
Ostatecznie w I kw. 2024 r. banki udzieliły 64 504 nowych kredytów hipotecznych na łączna kwotę 26,876 mld zł. Był to drugi, najwyższy po osiągniętym w IV kw. 2023 r., wynik finansowania w historii polskiego rynku kredytów hipotecznych.
Program Bezpieczny Kredyt 2% przyniósł jednak również negatywne skutki, przed którymi eksperci rynku mieszkaniowego przestrzegali na długo przed jego wprowadzeniem. Średnia cena mieszkań w perspektywie roku (od III kw. 2023 r. do III kw. 2024 r.) wzrosła u nas o 14,4%, a Polska stała się tym samym jednym z europejskich liderów wzrostu cen mieszkań. Wyższą dynamikę średniej ceny mieszkań zanotowano w tym okresie tylko w Bułgarii. Według danych Centrum AMRON, w największych miastach wzrosty były jeszcze wyższe, w Warszawie i Krakowie przekraczały nawet poziom 20%. Paradoksalnie najniższy wzrost cen w tym okresie zanotowano w Łodzi, gdzie ceny wzrosły niewiele ponad 10%.
W ciągu trzech pozostałych kwartałów roku sytuację na rynku mieszkaniowym kształtowały trzy zasadnicze czynniki: po pierwsze wcześniejsza kumulacja popytu wywołana wprowadzeniem programu Bezpieczny Kredyt 2%, po drugie przedłużająca się niepewność związana z nowym programem mieszkaniowym, wywoływana sprzecznymi komunikatami dochodzącymi z kręgów rządowych dotyczącymi potencjalnego terminu jego wprowadzenia, warunków, na których będzie można otrzymać wsparcie, a także samych perspektyw jego wprowadzenia oraz po trzecie kwestią zapowiadanych obniżek stóp procentowych NBP, których perspektywa przesuwana była na coraz odleglejsze terminy.
Kredyt na Start
Nowy program dopłat do kredytów hipotecznych – Kredyt na Start, który zastąpić miał zakończony BK2%, był jedną z kluczowych obietnic wyborczych i jednym z elementów programu nowego rządu, którego wdrożenie początkowo planowano już na początek roku 2024. Wzorem rozwiązań przyjmowanych wcześniej, Kredyt na Start miał być programem dla osób spełniających określone kryteria dochodowe i wiekowe, a wysokość dopłat zależeć miała m.in. od wielkości gospodarstwa domowego. Dość szybko okazało się jednak, że opinie dotyczące polityki mieszkaniowej między partiami wchodzącymi w skład rządzącej koalicji mocno się różnią i trudno będzie liczyć na wprowadzenie programu w jego zapowiadanym kształcie. Dyskusje, ustalenia i spory trwały praktycznie przez cały rok. W kwietniu i lipcu pojawiły się nawet projekty ustaw wprowadzających nowy program mieszkaniowy, ostatecznie jednak pozostał on w sferze planów, stając się jednocześnie jednym z najważniejszych czynników wpływających na zachowania uczestników rynku, a tym samym kształtujących sytuację na rynku mieszkaniowym w 2024 r.
W tych warunkach potencjalni kredytobiorcy i nabywcy mieszkań, którzy wcześniej nie skorzystali z możliwości zaciągnięcia kredytu w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%, znaleźli się w dość komfortowej sytuacji, w której mogli bez dodatkowej presji podejmować racjonalne decyzje – zaciągać kredyt i kupować nieruchomość na dzisiejszych warunkach lub wstrzymać się z decyzją i poczekać na poprawę sytuacji, a ta mogła zmieniać się tylko na ich korzyść. Zasadniczą kwestią było naturalnie to, czy nowy program dopłat w ogóle wejdzie w życie, tak czy inaczej jednak z punktu widzenia nabywców mieszkań była to alternatywa między dwoma korzystnymi scenariuszami. Jeśli nowy program wszedłby w życie, potencjalni kredytobiorcy zyskaliby szansę na zaciągnięcie kredytu na zdecydowanie lepszych warunkach, jeśli nie – nabywcy mogli oczekiwać spadków cen mieszkań, które obiecywały liczne publikacje i niektórzy eksperci rynku mieszkaniowego.
W pierwszym kwartale 2024 r. banki udzieliły 64 504 nowych kredytów hipotecznych na łączną kwotę 26,876 mld zł. Był to drugi, najwyższy po osiągniętym w IV kw. 2023 r., wynik finansowania w historii polskiego rynku kredytów hipotecznych.
W konsekwencji, począwszy od drugiego kwartału, tempo sprzedaży mieszkań wyraźnie wyhamowało. W kwietniu i maju ich sprzedaż na rynku pierwotnym spadła do poziomu porównywalnego do notowanego w kryzysowym okresie końcówki roku 2022 i początku 2023. Jednocześnie wyhamowała również akcja kredytowa. W całym drugim kwartale roku banki udzieliły 45 434 kredytów hipotecznych na łączną kwotę 19,118 mld zł. Wobec wyników osiągniętych w pierwszym kwartale roku w ujęciu ilościowym oznaczało to spadek o 29,56%, w ujęciu wartościowym natomiast o 28,87%.
Aktywni deweloperzy
Mimo słabnącego popytu na wysokim poziomie utrzymywała się aktywność deweloperów. Według danych GUS, w pierwszym kwartale roku rozpoczęto budowę 41 994 mieszkań, a od kwietnia do czerwca 2024 r. sektor deweloperski wprowadził ich na rynek niewiele mniej – 38 597. Nie słabło również tempo prac nad nowymi projektami. W drugim kwartale deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 51 078 mieszkań, powtarzając wynik osiągnięty kwartał wcześniej. W rezultacie rosła podaż mieszkań, a pod koniec drugiego kwartału w ofercie deweloperów było już ponad 48 tys. lokali.
Druga połowa roku upłynęła pod znakiem stabilizacji, z powoli gasnącymi zarówno nadziejami, jak i zainteresowaniem nowym programem dopłat i oczekiwaniem na zapowiadane obniżki stóp procentowych NBP. Sprzedaż utrzymywała się na stabilnym, choć obniżonym wobec wcześniej notowanego poziomie, a w ciągu 11 miesięcy ub.r. (bez danych grudniowych) łączna sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym była niższa o ok. jedną czwartą niż rok wcześniej.
Deweloperzy konsekwentnie wprowadzali na rynek nowe projekty, rozpoczynając budowę 63 719 mieszkań i uzyskując pozwolenia na budowę kolejnych 85 957 (obydwie liczby bez danych grudniowych). W rezultacie liczba mieszkań w ofercie deweloperskiej pod koniec roku przekroczyła poziom 50 tys. Zarówno same decyzje deweloperów o rozpoczynaniu nowych budów, jak i konsekwencja, z jaką były one wprowadzane na rynek wbrew słabnącej sprzedaży, były nieco zaskakujące. Kluczowe dla wyjaśnienia tego zjawiska wydają się dwa czynniki – z jednej strony wiara wśród deweloperów w to, że nowy program rządowych dopłat, mimo różnic opinii w rządzącej koalicji, jednak wystartuje, z drugiej – konieczność uzupełnienia oferty o mieszkania z segmentu lokali dostępnych po wcześniejszej kumulacji zakupów w ramach programu BK 2%.
Dobre wyniki rynku kredytowego
Mimo spowolnienia po pierwszym kwartale bardzo dobre wyniki zanotował również rynek kredytów hipotecznych. W ciągu 11 miesięcy ub.r. banki udzieliły blisko 190 tys. kredytów hipotecznych na łączną kwotę 79,4 mld zł. Można zatem założyć, że zmaterializowała się prognoza Centrum AMRON na 2024 r., mówiąca o 200 tys. nowych kredytów hipotecznych na łączną kwotę 84-85 mld zł. Pod względem wartości nowo udzielonych kredytów jest to powtórzenie rekordowego wyniku notowanego w 2021 r. i wynik o ok. 23% lepszy od uzyskanego w poprzednim roku.
Rok 2024 był czasem dynamicznych zmian – od wciskania gazu do dechy po hamowanie i niepewność, dokąd mamy jechać dalej. Mimo to zarówno rynek mieszkaniowy, jak i rynek kredytów hipotecznych osiągnęły w tym czasie dobre i bardzo dobre wyniki.
Wyhamowywanie cen
Począwszy od drugiego kwartału, obniżony popyt i rosnąca podaż na większości rynków największych polskich miast wywołały wyraźne wyhamowanie dynamiki wzrostów cen bądź ich stabilizację. Według wstępnych danych Centrum AMRON, najwyższe wzrosty cen średnich w czwartym kwartale ub.r. nie przekroczyły poziomu 2,5%, choć w niektórych miastach (Wrocław i Gdańsk) mieliśmy do czynienia nawet z kosmetycznymi spadkami. W skali całego roku najwyższe wzrosty cen średnich, zbliżone do poziomu 20%, zanotowano w Krakowie i w Warszawie. Najniższą dynamikę miały ceny średnie w Łodzi i Poznaniu – ok. 10%. Mówiąc o średnich cenach, należy jednak pamiętać, że w przypadku minionego roku ich wzrosty trzeba przypisać nie tylko bezwzględnym zmianom cen mieszkań, ale również bardzo wyraźnej w tym okresie zmianie struktury obrotu. Program Bezpieczny Kredyt 2% skumulował popyt na mieszkania z segmentu spełniającego określone warunki, natomiast w kolejnych kwartałach większy udział w rynku miały zakupy mieszkań droższych. To oczywiście dodatkowo podwyższyło notowaną w tych okresach cenę średnią. W taki sam sposób trzeba oczywiście postrzegać zjawisko obecnej stabilizacji cen. Nie jest to wyłącznie efekt zatrzymania lub dość powszechnie oczekiwanych obniżek cen mieszkań, ale również powrotu rynku do równowagi, także w zakresie struktury obrotu. Dotyczy to przy tym również rynku pierwotnego.
Rok 2024 był zatem czasem dynamicznych zmian – od wciskania gazu do dechy po hamowanie i niepewność, dokąd mamy jechać dalej. Mimo to zarówno rynek mieszkaniowy, jak i rynek kredytów hipotecznych osiągnęły w tym czasie dobre i bardzo dobre wyniki. Co nas czeka w 2025 r? Wydaje się, że w pierwszej jego części kontynuacja niepewności. Co do nowego programu rządowego – przynajmniej do wyborów prezydenckich; co do stóp procentowych – zapewne nieco dłużej.
