Bankowość i Finanse | Nieruchomości – AMRON | Nieruchomości rolne w biało-czerwonej pigułce
Agata Wróblewska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Rzeczoznawca Majątkowy (nr uprawnień 8247)
Centrum AMRON
e-mail: agata.wroblewska@amron.pl
www.amron.pl
Wskaźnik WRPP (waloryzacji rolniczej przestrzeni produkcyjnej) odzwierciedla potencjał rolniczej przestrzeni produkcyjnej wynikający z warunków naturalnych. Szacowany jest na podstawie jakości i przydatności rolniczej gleb (m.in. na podstawie klas bonitacyjnych gleb), agroklimatu, rzeźby terenu i stosunków wodnych gleb. Na podstawie wskaźnika WRPP można stwierdzić, że najlepsze warunki rozwoju rolnictwa w naszym kraju występują lokalnie, głównie w Polsce południowo-wschodniej, południowej, południowo-zachodniej, tj. na obszarze Wyżyny Małopolskiej, Wyżyny Lubelskiej i Niziny Śląskiej, gdzie występuje niższy stopień uprzemysłowienia i zurbanizowania.
Generalnie jest to zatem południowa część kraju, nie wliczając masywów górskich, oraz niewielki obszar na północy kraju (Żuławy Wiślane). Północno-zachodnie tereny charakteryzują się wysokim współczynnikiem zalesienia, wobec czego nie stanowią obszarów, które mogą być efektywnie wykorzystywane rolniczo, natomiast północno-wschodnie obszary to tereny o licznych jeziorach.
Malejące użytki rolne
Poszczególne regiony Polski posiadają różne kierunki rolniczego zagospodarowania ziemi, a uwarunkowane jest to warunkami agroekologicznymi oraz dotychczasowym rozwojem społeczno-ekonomicznym. Grunty orne są najważniejszą kategorią użytków rolnych na terenie Polski i stanowią 43% powierzchni kraju. Jakość gleb jest jednym z czynników w największym stopniu wpływającym na możliwości uzyskiwania wysokich dochodów z prowadzonej produkcji rolniczej.
Czynnik ten jest niezależny od pozostałych elementów wpływających na dochodowość produkcji rolniczej, takich jak rozdrobnienie działek, struktura obszarowa gospodarstw czy uwarunkowania ekonomiczne. Jakość polskich gleb należy do najniższych w Europie. Potencjał produkcyjny przeciętnego hektara gleb w Polsce odpowiada potencjałowi 0,6 ha przeciętnych gruntów ornych krajów Unii Europejskiej. Wynika to głównie z faktu, że w ogólnej powierzchni polskich gruntów ornych znajduje się prawie 32% gruntów słabych i bardzo słabych, a tylko ok. 29% gleb wysokiej produktywności.
Użytki rolne na terenie Polski z roku na rok zmniejszają swoją powierzchnię. W 2010 r. zostało wyłączonych na cele nierolnicze 2935 ha, natomiast w 2020 r. już 4 819 ha. W roku 2021 pobity został absolutny rekord – w tym okresie wyłączono z produkcji rolnej aż 6038 ha gruntów rolnych. Największa powierzchnia, biorąc pod uwagę rok 2022 r., została wydzielona na tereny osiedlowe (53% ogólnej powierzchni gruntów wyłączonych) oraz przemysłowe (21%). Najwięcej gruntów wyłączono na terenie województwa wielkopolskiego oraz łódzkiego. Niepokojące jest to, iż procesowi wyłączania na cele nierolnicze poddawano również gleby o najwyższej klasie bonitacyjnej (I-II klasa). Gleby te stanowiły 6% ogólnej powierzchni wyłączonych terenów, co dawało 303 ha.
Powyższe dane pochodzą z Rocznika Statystycznego Rolnictwa 2023, który obejmował swoim zakresem rok 2022. Z rocznika ukazującego powierzchnię gruntów rolnych wyłączonych na cele nierolnicze w podziale na klasy bonitacyjne wynika, że rok 2021 charakteryzował się silnym wzrostem powierzchni wyłączonej na cele nierolnicze we wszystkich klasach bonitacyjnych. Był to okres wzmożonych działań inwestorskich po ograniczeniach i wyhamowaniu gospodarki związanych z pandemią COVID-19. Rok ten obfitował w dużą liczbę wydanych pozwoleń na budowę (wzrost o ok. 24% względem roku poprzedniego). Po okresie zachwiań gospodarki i niepewności polityczno-gospodarczej inwestorzy postanowili zabezpieczyć posiadane fundusze, lokując je w nieruchomościach gruntowych, w tym również rolnych.
Koniunktura w polskim rolnictwie w latach 2022–2024 kształtowała się przede wszystkim pod wpływem wolumenu produkcji oraz zmian cen na rynkach rolnych w trudnych i coraz bardziej ekstremalnych warunkach pogodowych. Okresy suszy oraz wysokich temperatur w okresach letnich ulegają wydłużeniu, a dodatkowym czynnikiem degradującym jest zmniejszenie sumy opadów w okresie wegetacyjnym, co w ub.r. przełożyło się na lokalne zmniejszenie produkcji rolnej nawet o 30%.
Ceny gruntów rolnych
Analiza cen gruntów rolnych oraz transakcji zawieranych na przestrzeni lat sprawia, że na pierwszy plan wysuwają się lokalne czynniki pozarynkowe jako najważniejszy parametr, od którego zależy cena, nie licząc wskaźnika WRPP. Wahania cen gruntów rolnych oraz zauważalny trend na rynkach globalnych są jedynie kierunkiem, w jakim rynek się rozwija, natomiast lokalne uwarunkowania w największej mierze wpływają na wartość.
Takimi lokalnymi uwarunkowaniami są czynniki pogodowe, które nie są typowe oraz nie występują cyklicznie. Ostatnio szerokim echem po Polsce niosła się informacja o powodzi, jaka przechodziła z południa po północne rejony kraju. Ta intensywna i tragiczna w skutkach powódź zniszczyła nie tylko dorobek wielu ludzi, ale negatywnie wpłynęła też na wartość i jakość gruntów pod uprawy.
Pozostałe czynniki to postęp urbanizacji i rozwój obszarów miejskich, w tym zwiększanie areału przeznaczonego pod zabudowę, zmieniające się sąsiedztwo lub atrakcyjne turystycznie położenie, migracje ludności z terenów wiejskich, rozbudowa sieci infrastruktury drogowej oraz związane z tym ograniczenia, a także zauważalne ryzyka wynikające z działalności człowieka, takie jak lokalne zanieczyszczenia wód lub gleby czy lokalizacja wysokoemisyjnych obiektów produkcyjnych.
Rynek nieruchomości rolnych w Polsce zmienia swoje oblicze, generując rzeczoznawcom jeszcze więcej aspektów wymagających analizy, natomiast uczestnikom rynku nieruchomości jeszcze więcej pytań i wątpliwości związanych z transakcjami. Polityka rolna w naszym kraju obecnie nie wzbudza zaufania do instytucji państwa, a wręcz powoduje osłabienie nastrojów uczestników rynku, co może mieć negatywny skutek w niedalekiej przyszłości związany ze słabnącą produkcją w tej dziedzinie gospodarki.
