Bankowość i Finanse | Kredyty Hipoteczne | Dopłaty do kredytów nie zastąpią programu mieszkaniowego
Jan Bolanowski
Obecnie na rynku kredytów hipotecznych mamy do czynienia z ciszą po burzy i przed burzą zarazem. Ze względu na zakończenie programu Bezpieczny Kredyt 2% pierwszy kwartał 2024 r. przyniósł wyraźny spadek nowo składanych wniosków o kredyt hipoteczny. Z kolei według danych JLL, sprzedaż mieszkań w tym czasie spadła o 23% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Część klientów zapewne wstrzymuje się z decyzją o kredycie w oczekiwaniu na nowy program mieszkaniowy, który ma zacząć działać w drugiej połowie roku. Nie można jednak mówić o stagnacji, gdyż – jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej – w marcu liczba złożonych wniosków o kredyt hipoteczny była o jedną trzecią wyższa niż przed rokiem, kiedy rynek kredytowy borykał się z dużymi problemami. Sytuacja jest więc dynamiczna i można spodziewać się dużego napływu wniosków o kredyty hipoteczne, gdy wystartuje program #naStart.
– Zapewne rząd nie będzie się z tym spieszył. W końcu budżet nie jest z gumy, a im później program wystartuje, tym mniej środków na dopłaty w br. będzie potrzebne – ocenia Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research w JLL. Zwraca też uwagę, że zapisane w obecnym projekcie ustawy limity wniosków (35 tys. w tym roku i 60 tys. w 2025 r.) gwarantują, że skala oddziaływania programu w tym roku będzie o połowę mniejsza niż w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2%.
Dopłaty do kredytów to nie program mieszkaniowy
Niezależnie od prognoz skali oddziaływania obu programów, eksperci podkreślają, że dalece nie są one wystarczającym środkiem do rozwiązania bolączek polskiego rynku mieszkaniowego.
– Polityka mieszkaniowa ma to do siebie, że z istoty dotyczy projektów długiego trwania. Mieszkania są bowiem inwestycjami długoterminowymi i wymagają długookresowych, przemyślanych, holistycznych strategii. Tymczasem działania w obszarze polityki mieszkaniowej podejmowane przez kolejne rządy mają charakter protezy zastępującej długookresową strategię rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Takiej wciąż brak. Stąd też programy mieszkaniowe bardziej wpisują się raczej w kategorie pozyskiwania wyborców niż kompleksowej polityki społecznej – ocenia prof. Elżbieta Mączyńska, prezes honorowy Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego. – Państwo, wspierając kredytobiorców, w gruncie rzeczy wspiera nie osoby najbiedniejsze, a bogatsze, mające wszak zdolność kredytową, czyli możliwość zaciągania kredytów. Dlatego na rynku mieszkaniowym bogaci stają się coraz bogatsi, a biedni coraz biedniejsi. Zatem mamy do czynienia z syndromem czterech „B” – dodaje.
Niezależnie od prognoz skali oddziaływania obu programów, eksperci podkreślają, że dalece nie są one wystarczającym środkiem do rozwiązania bolączek polskiego rynku mieszkaniowego. Państwo stymuluje popyt na mieszkania, nie podejmując skutecznych działań na rzecz zwiększania podaży, czyli dostępności mieszkań, w tym dostępności długoterminowego, bezpiecznego najmu.
W efekcie, jak podkreśla prof. Mączyńska, państwo stymuluje popyt na mieszkania, nie podejmując skutecznych działań na rzecz zwiększania podaży, czyli dostępności mieszkań, w tym dostępności długoterminowego, bezpiecznego najmu.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT, podkreśla, że programy dopłat do kredytów prowadzą do destabilizacji rynku ze względu na sztuczne manipulowanie popytem. – Program Bezpieczny Kredyt 2% aż trzykrotnie spowodował gwałtowny wzrost popytu. Najpierw chętnych do zakupu przybyło w obawie o start programu, potem na rynek wyszli jego beneficjenci, a najgorzej było tuż przed wygaszeniem dopłat, bo tysiące osób rzuciło się na wsparcie na ostatnią chwilę – wylicza Turek. Ekspert nie jest odosobniony w opinii, że wszelkie programy mieszkaniowe powinny być długoterminowe.
– Według mnie, największym błędem jest krótkowzroczność – mówi Sławek Muturi, założyciel Mzuri, spółki zarządzającej najmem blisko 10 tys. mieszkań w 100 miastach Polski. – Kiedyś porównywałem mieszkania do dębów – są duże, żyją setki lat, dają dużo cienia, wygody. Dają nam wiele korzyści – domyślam się, że przetwarzają dużo dwutlenku węgla na tlen. Ale mają też pewne minusy. Niestety nie da się wyhodować lasu dębowego w ciągu jednej 4-letniej kadencji polityka. Mężowie stanu kiedyś chyba potrafili podejmować decyzje obliczone na przyniesienie korzyści po kilku pokoleniach. Politycy w dzisiejszej Polsce tego nie potrafią, nie chcą. Ważny jest tylko PR wokół ich pomysłu. Podchodzą do dębów tak, jakby były jednorocznymi roślinami. A niestety, mieszkania to nie jest trawa, którą można przywieźć w rolkach i efektownie rozłożyć przed konferencją prasową – ocenia ekspert.
Negatywne skutki dopłat do kredytów
Poza destabilizacją rynku za sprawą krótkotrwałej stymulacji popytu, programy dopłat do kredytów mieszkaniowych windują ceny. Z najnowszych danych Eurostatu wynika, że w ub.r. nieruchomości zdrożały w Polsce o 13%, co było najwyższym wzrostem w całej UE. Z kolei w perspektywie ostatnich 7 lat skumulowany wzrost cen nieruchomości wyniósł w Polsce 84%, co stawia nas na trzecim miejscu w Unii po Węgrzech (128%) i Czechach (88%). Według NBP, wzrost cen mieszkań był nieco niższy, ale i tak w IV kw. 2023 r. wyniósł 11,2% rok do roku.
– Ceny mieszkań rosną m.in. z powodu działań stymulujących popyt przy braku lub nieskuteczności działań wspierających podaż. Obecnie w naszym kraju zagraniczne firmy inwestują pod wynajem, dyktują wysokie ceny. Rośnie ryzyko, że wpadniemy w pułapkę podobną do tej, w którą wpadł np. Berlin. W rezultacie ze względu na protesty ludzi miasto to zostało zmuszone do wykupienia od funduszy – i to po bardzo wysokich cenach – mieszkań i zamiany ich na komunalne, bo ludzie nie mieli gdzie mieszkać – mówi prof. Mączyńska.
Jednocześnie zwraca uwagę, że podczas gdy uboższych nie stać na zakup własnego mieszkania, osoby zamożniejsze kupują kolejne mieszkania pod wynajem. Z opublikowanego przez Ministerstwo Finansów zestawienia wynika, że w 2022 r. podatek od przychodów z najmu odprowadzał już milion Polaków, podczas gdy na początku XXI w. liczba ta wynosiła 200 tys. osób. Ponadto ze względu na rosnące ceny mieszkań i brak podatku katastralnego opłaca się nawet posiadanie mieszkania jako lokaty kapitału, bez wprowadzania go na rynek najmu.
– Z danych GUS wynika, że pustostany stanowią ponad 12% zasobów mieszkaniowych. Oznacza to, że pustych jest około 1,86 mln mieszkań. Pustostany występują nawet w mieszkaniowych zasobach komunalnych. Komunalne pustostany szacuje się na ok. 64 tys. mieszkań. Pomijając nawet ekonomiczne straty z tego tytułu, jest to wstydliwe, dotkliwe zjawisko, tym bardziej że samorządy nieustannie sygnalizują, iż liczba mieszkań komunalnych jest niewystarczająca dla zaspokojenia potrzeb najuboższych osób – komentuje prof. Mączyńska.
Potrzeba holistycznej strategii
Obowiązek prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej nakłada na państwo artykuł 75. Konstytucji RP. Zgodnie z nim władze publiczne są zobowiązane do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli i przeciwdziałaniu bezdomności. Są zobowiązane do wspierania rozwoju budownictwa socjalnego oraz popierania działań ukierunkowanych na uzyskiwanie przez ludzi własnego mieszkania lub bezpiecznego, długoterminowego najmu.
– Natomiast to, co dzieje się w krajowym mieszkalnictwie, przypomina źle zszyty patchwork. Kolejne rządy wciąż coś zmieniają, chcąc być lepsze od poprzedników. Skutkuje to zmiennością i nierzadko nie dość konsekwentnymi rozwiązaniami. Ostatecznie nie wpisują się one ani w politykę społeczną, ani mieszkaniową – ocenia prof. Mączyńska. – W dodatku obecny system wpływa na zwiększanie dysproporcji w przestrzennym zagospodarowaniu kraju – ludzie przemieszczają się bowiem tam, gdzie się buduje mieszkania i gdzie znajdują miejsca pracy. Inwestycje realizowane w dużych miastach przyciągają ludzi poszukujących pracy i mieszkań. Małe miasta zamierają, a największe pękają w szwach – dodaje ekonomistka.
Jak podkreśla Elżbieta Mączyńska, taka sytuacja wywiera ponadto negatywny wpływ na sytuację demograficzną, w tym na dzietność. Kobiety bowiem nierzadko wstrzymują się od macierzyństwa, jeśli muszą pracować w dużym mieście, daleko od rodziny i zarabiać na spłatę kredytu albo wysokie stawki czynszu. W takich warunkach trudno o decydowanie się na dziecko. Potwierdzają to rozmaite raporty na temat demografii i dzietności kobiet.
– Zważywszy na fundamentalną rolę mieszkalnictwa, trudno też zrozumieć, dlaczego w Polsce zlikwidowano Urząd Mieszkalnictwa, który w latach 90. zajmował się kształtowaniem polityki mieszkaniowej i miał za zadanie poprawę i racjonalizację sytuacji na rynku mieszkaniowym, włącznie z przestrzennym zagospodarowaniem kraju. Choć mieszkanie jest dobrem podstawowym, to obecnie w naszym kraju nie ma urzędu, który by realizował politykę zgodnie z zapisem Konstytucji. W związku z brakiem takiej polityki na szczeblu państwa, takiej polityki przeważne nie prowadzą też samorządy. Ryba psuje się od głowy – mówi prof. Mączyńska.
Zdaniem Sławka Muturiego, z zapewnieniem potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa nie można liczyć na państwo, podobnie jak w przypadku systemu ochrony zdrowia. Mimo pobierania wysokiej składki zdrowotnej, miliony Polaków i tak dopłacają do opieki lekarskiej z własnej kieszeni. W jego ocenie podstawą polityki mieszkaniowej powinna być długoterminowość w myśleniu i metoda cierpliwej, systematycznej, konsekwentnej pracy, przynoszącej mało widoczny, ale stały progres.
– Ewolucja jest według mnie lepszym patentem w mieszkaniówce niż rewolucja. Podróżuję po świecie i nie widzę, byśmy w Polsce mieli większy problem z bezdomnością niż nawet o wiele bogatsze od nas państwa zachodniej Europy, Stany, Kanada czy nawet socjalna Skandynawia. Nie musimy dokonywać bolesnych operacji ani ryzykownych kuracji. Według mnie, większy problem mają Chiny, gdzie polityka państwa doprowadziła do… nadmiaru mieszkań i z okien pociągu widać całe, sporej wielkości miasteczka wysokościowców, które świecą pustkami. Spodziewam się, że kolejne załamanie światowego i europejskiego rynku mieszkań zostanie wywołane właśnie w Państwie Środka – mówi Muturi.
Czy PRS-y wybudują mieszkania?
Wśród potencjalnych źródeł zwiększenia podaży mieszkań wskazuje się fundusze PRS, czyli budujące mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Jednym z ich rodzajów mogą być REIT-y (real estate investment trust), czyli fundusze wspólnego inwestowania w nieruchomości.
Z zapewnieniem potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa nie można liczyć na państwo, podobnie jak w przypadku systemu ochrony zdrowia. Mimo pobierania wysokiej składki zdrowotnej, miliony Polaków i tak dopłacają do opieki lekarskiej z własnej kieszeni. Podstawą polityki mieszkaniowej powinna być długoterminowość w myśleniu i metoda cierpliwej, systematycznej pracy, przynoszącej stały postęp.
– Istnieją tu gotowe wzorce zagraniczne, dowodzące, że REIT-y stymulują budownictwo mieszkaniowe. Dlatego też w wielu krajach Zachodu zyskują wsparcie podatkowe ze strony fiskusa. Zarazem ludziom nabywającym udziały w tych funduszach zapewniany jest proporcjonalny, korzystnie opodatkowany udział w zyskach z inwestycji w nieruchomości. Ludzie, którzy nie chcą lub nie mogą zaciągać kredytu hipotecznego, mogliby inwestować w nieruchomości nie poprzez nabywanie własności lokalu, lecz jedynie cegiełek – udziałów w tych funduszach. Jednocześnie podaż mieszkań by rosła, bo kapitały na budowę byłyby zbierane od szerokiego grona ludzi – wyjaśnia prof. Mączyńska.
Bardziej sceptyczny do takich rozwiązań jest Sławek Muturi, który wskazuje na to, że szybki rozwój rynku PRS mógłby doprowadzić do koncentracji własności mieszkań w największych miastach w Polsce w rękach ogromnych graczy z zagranicy. Zamiast tego przypomina o zmarnowanej szansie sprzed lat, gdy zaledwie po kilku latach obowiązywania skasowano ulgę podatkową dla osób kupujących mieszkania na wynajem w nowo budowanych budynkach.
– Zadajmy sobie pytanie: gdybyśmy dziś nadal mieli tę dużą ulgę podatkową wprowadzoną w latach 90., to w okresie ostatnich 30 lat, ile by powstało nowych mieszkań na wynajem? Zakładając, że tylko 1000 rocznie, to byłoby to dziś 30 tys. Ale gdyby powstawało 30 tys. rocznie, to dziś mielibyśmy 900 tys! Dodatkowymi zaletami takiej sytuacji byłoby to, że podaż rosłaby powoli, a nie od ściany do ściany. Mielibyśmy dużą grupę Polek i Polaków posiadających niewielkie portfele po kilka mieszkań na wynajem, co byłoby zdrowsze dla najemców niż perspektywa setek tysięcy lub nawet milionów mieszkań na wynajem należących do kilkunastu ogromnych, międzynarodowych funduszy inwestycyjnych – mówi Muturi.
Program mieszkaniowy się opłaca
Za tym, by polityki mieszkaniowej nie pozostawiać samej sobie, przemawiają również argumenty ekonomiczne. Prof. Robert Westcott, doradca ekonomiczny prezydenta USA Billa Clintona, na jego zlecenie oszacował pod koniec 2006 r., że w latach 2001-2005 aż 64% wzrostu gospodarczego, czyli niemal dwie trzecie, i 80% wzrostu zatrudnienia w Stanach Zjednoczonych wynikało z rozwoju rynku nieruchomości. Ponieważ udział sektora nieruchomości w PKB wynosił wówczas 5%, mamy tu do czynienia z mnożnikiem w wysokości 12 i 16. Czyli każda złotówka zainwestowana w budowę nieruchomości zwraca się w skali gospodarki krajowej kilkunastokrotnie. To pokazuje, że inwestowanie w nieruchomości, w tym mieszkania, daje zwielokrotnione korzyści dla całej gospodarki. W polityce społeczno-gospodarczej holistyczne wspieranie podaży inwestycji mieszkaniowych jest niewątpliwie opłacalne dla państwa, rynku pracy i wzrostu gospodarczego, a tym samym sprzyja kształtowaniu społecznego dobrostanu.
– Niestety, takiej polityki wciąż brak, czemu towarzyszy marginalizacja kultury myślenia strategicznego. Wyraźnie przegrywa ona z dyktatem cyklu wyborczego. Stąd tak ważne są rozwiązania instytucjonalne i prawne, które mogłyby temu zapobiegać – podsumowuje prof. Elżbieta Mączyńska.
