Bankowość i Finanse | BIK SA | Częściowo nieprzewidywalna przyszłość
Czy rozpoczęty na początku października 2021 r. cykl podwyżek stóp procentowych rzeczywiście spowodował schłodzenie rynku nieruchomości?
– Jak podają eksperci, już w IV kwartale ub.r. deweloperzy sprzedali nieco mniej mieszkań rok do roku. Wpływ na wielkość sprzedaży w tej branży ma wiele czynników, wśród nich są także zmiany w otoczeniu rynkowym, które w znaczącym stopniu osłabiają popyt u nabywców nieruchomości. Kolejne oznaki spadku kredytowaniem nabywanych nieruchomości kredytem bankowym, widać także w lutowym odczycie BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe.
Wartość BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe informuje o rocznej dynamice wartości wniosków kredytowych na kredyty mieszkaniowe, a jego wartość z lutego br. oznacza, że w tym właśnie miesiącu 2022 r. w przeliczeniu na dzień roboczy banki i SKOK-i przesłały do Biura Informacji Kredytowej zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę niższą o 29,2% w porównaniu z lutym 2021 r. Liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy spadła o 36% i jest to czwarty najniższy wynik od początku pandemii.
Jak można ten, nie najlepszy przecież, wynik interpretować?
– W prawidłowej ocenie popytu na finansowanie zakupu nieruchomości kredytem bankowym, znaczenie odgrywa kilka czynników. Wśród nich należy wziąć pod uwagę choćby czynniki statystyczne, czyli wielkość bazy, służącą porównaniom. Duży spadek liczby wnioskodawców w lutym tego roku zestawiamy z danymi z lutego zeszłego roku. Obecny wynik może więc być częściowo efektem bazy z lutego 2021 r., kiedy to liczba wnioskujących osób była wysoka. Co więcej, obecny spadek jest mocniejszy niż w miesiącu największego szoku pandemicznego, czyli w kwietniu 2020 r, gdy wskaźnik spadł rok do roku o 28,1%.
Jednak potem, w kolejnych miesiącach, popyt na kredyty hipoteczne się odbudowywał…
-Tak, w kolejnym roku pandemii, aż do grudnia minionego roku włącznie, wskaźnik przyjmował wartości dodatnie, przy czym sama sprzedaż kredytów mieszkaniowych w ujęciu miesiąc do miesiąca rosła aż do października włącznie. Dynamika sprzedaży była dodatnia także w styczniu tego roku, choć liczba udzielonych kredytów już się zmniejszyła o 2,4% w ujęciu rocznym.
Czy lutowy odczyt Indeksu należy wprost odczytywać jako osłabienie popytu ze strony potencjalnych kredytobiorców, nabywców nieruchomości?
– Jak mówiłem, jest kilka czynników, które determinują reakcję rynku. Jednym z nich jest wpływ wzrostu stóp procentowych oraz zapowiedzi kolejnych podwyżek. Pierwsze reakcje pokazuje nasz Indeks Popytu, który informuje o rocznej dynamice wartości o jaką składane są wnioski o kredyty mieszkaniowe. W lutym o 29,2% spadła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w ujęciu rok do roku. Trzeba przyznać, że ten lutowy spadkowy odczyt wartości częściowo ograniczyła nadal wysoka średnia kwota, na jaką kredytobiorcy składali swoje wnioski. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w lutym tego roku przekroczyła 360 tys. zł, podczas gdy w styczniu była powyżej 355 tys. zł. To wartość o 11% wyższa od kwoty wnioskowanej przed rokiem, i zarazem historycznie najwyższa wartość, o jaką wnioskowali potencjalni kredytobiorcy. Średnia kwota w ujęciu miesiąc do miesiąca rośnie prawie nieprzerwanie od 19 miesięcy, czyli właściwie od czerwca 2020 r. Były tylko dwa miesiące – stycznie 2021 i 2022 r., kiedy kwota wnioskowanego kredytu była niższa niż miesiąc wcześniej. Gdyby nie wzrost średniej kwoty do rekordowego poziomu, spadek wartości Indeksu byłby wyższy.
Czy niepewność, jaką odczuwamy w wyniku wojny, prowadzonej tuż za naszą granicą, znajduje już dziś odzwierciedlenie w niższym popycie na hipoteki?
– Sytuacja jest dynamiczna, na rynku panuje ogromna niepewność. Decydujące będą kolejne miesiące. Niewiadomą będzie zarówno zachowanie strony popytowej – niepewność, obawa o bezpieczeństwo nie tylko ekonomiczne, ale i życiowe powoduje zazwyczaj odroczenie istotnych decyzji życiowych, a niewątpliwie decyzja o zaciągnięciu wieloletniego (średnio 25-letniego) zobowiązania do takich należy. Niewiadomą jest również zachowanie strony podażowej, czyli podejście banków do tej nowej sytuacji. Powrócę na chwilę do samego lutowego odczytu Indeksu Popytu – w liczbie wnioskujących nie ma jeszcze w pełni odzwierciedlonego efektu wojny w Ukrainie. Dane dotyczą bowiem tylko kilku dni tego konfliktu. Pełen negatywny efekt zaobserwujemy dopiero w odczycie marcowym i w kolejnych miesiącach.
Nie można również zapomnieć o stopach procentowych i ich wpływie na zdolność kredytową, a tym samym na popyt na kredyty mieszkaniowe. Czy w obecnej sytuacji, z jednej strony rosnącej inflacji i z drugiej – wojny w Ukrainie, Rada Polityki Pieniężnej na marcowym posiedzeniu zdecyduje się na kontynuację podwyżki stóp procentowych? W przypadku kolejnej podwyżki będzie to niewątpliwie czynnik, który negatywnie wpłynie na poziom popytu na kredyty mieszkaniowe.
Czy w tej sytuacji można przewidywać istotne zmiany na rynku nieruchomości? Co będzie z podażą na tym rynku?
– Wojna u najbliższego sąsiada ma ogromny psychologiczny wpływ na każdą z dziedzin życia, także u nas w kraju. Jak już wspomniałem, lęk i spadek poczucia bezpieczeństwa życiowego może przekładać się nie tylko na powściągliwe podejście do swoich finansów, lecz również do samego zakupu nieruchomości. W dłuższej perspektywie może to zwiększyć ryzyko inwestycji w nieruchomości. Nieruchomość jest trwale związana z gruntem i narażona na ryzyko lokalizacyjne. Z drugiej strony, wzrost popytu na wynajem bezpośrednio wpłynie na wzrost cen najmu. Będą one kształtować się na zbliżonym poziomie do wysokości płaconej raty kredytu, co może ograniczyć negatywny wpływ podwyżek stóp procentowych na chęć zaciągania kredytu i zakup własnej nieruchomości. Pytań jest wiele, na większość nie znamy jeszcze odpowiedzi. Jedyne co w obecnej sytuacji jest pewne, to to że nic nie jest pewne, a wszystko obarczone jest niepewnością. Agresja Rosji na Ukrainę, w mojej opinii, redefiniuje spojrzenie na atrakcyjność Polski jako kraju, w którym warto inwestować w aktywa trwałe. Część inwestorów zagranicznych, ale i osób indywidualnych może zacząć zastanawiać się, czy region o tak podwyższonym ryzyku politycznym jest najlepszym miejscem na zakup nieruchomości. Oby się tak nie stało.
