Bank i Klient: Hossa mieszkaniowa może się skończyć

Bartosz Turek
Analityk Open Finance

Polska całkiem niedawno dołączyła do grona krajów, w których ceny mieszkań dynamicznie rosną. I tak, najnowsze dane NBP sugerują, że używane mieszkania w dużych miastach zdrożały w ciągu roku o prawie 7% (dane za I kw. br.). Pewnym pocieszeniem jest fakt, że wciąż za metr trzeba płacić odrobinę mniej niż u szczytu ostatniej hossy. Z drugiej strony, w ostatnich latach najtańsze mieszkania były w 2013 r. Od tego czasu zanotowaliśmy już prawie 18-proc. wzrost cen mieszkań w największych miastach.

Dla porównania, już w 29 krajach na 45 przebadanych mieszkania i domy są dziś droższe niż w przedkryzysowym szczycie przypadającym na lata 2007/2008. Najmocniejsze wzrosty zanotowano w Hongkongu, Peru czy Kolumbii, ale w bliższych nam krajach sytuacja także rozwija się dynamicznie. Na przykład w Islandii, Irlandii, Szwecji, Estonii, Norwegii, Austrii czy na Węgrzech mieszkania są dziś o 50-100% droższe niż 5-7 lat temu – wynika z danych Banku Rozliczeń Międzynarodowych i Eurostatu.

Stopy pompują ceny

W większości krajów za wybuchem popytu i wzrostem cen stoi tani kredyt. W Polsce przez dugi czas liberalna polityka pieniężna nie przekładała się jednak na drożejące metry. Przypomnijmy, że z rekordowo niskimi stopami procentowymi mamy do czynienia od marca 2015 r. Dynamiczne wzrosty cen mieszkań zaczęły się natomiast na rodzimym rynku dopiero w połowie roku 2017.

Brak boomu kredytowego i cenowego szaleństwa możemy tłumaczyć koniecznością posiadania wkładu własnego. Banki wymagają przecież, aby nabywca mieszkania pokrył 20% (minimum 10%) jego ceny gotówką. Jakby tego było mało, nowy właściciel musi też pokryć koszty transakcyjne, wyłożyć niemałe pieniądze na odświeżenie, wykończenie czy umeblowanie.

Efekt jest taki, że wymagania te hamują ożywienie na rynku mieszkaniowym i kredytowym. Trzeba mieć bowiem świadomość, że w sytuacji, w której dynamicznie rosną wynagrodzenia i zatrudnienie, gospodarka szybko się rozwija, a kredyty są tanie, bardzo wiele osób chciałoby kupić własne cztery kąty. Chętnych na kredyt byłoby bez porównania więcej, gdyby nie trzeba było dysponować sporym zasobem gotówki. Byłby to bardzo prosty przepis na prawdziwy boom na rynku nieruchomości.

Warto w tym kontekście przypomnieć o wynikach badań Międzynarodowego Funduszu Walutowego z 2011 r. Wynika z nich, że wzrost wymaganego wkładu własnego o 10 pkt. proc. ograniczał dynamikę wzrostu cen nieruchomości o 10 pkt. proc. Co prawda analizie poddano rynek koreański, ale gdyby wyniki te wprost przełożyć na rodzime warunki, to można zaryzykować stwierdzenie, że bez wymagań stawianych przez banki, mieszkania w Polsce mogłyby być przynajmniej o 30-40% droższe, niż są obecnie. Może tu zatem dochodzić do paradoksu, w którym wysokie wymagania odnośnie wkładu własnego utrudniają zakup „M”, ale brak takich wymagań powodowałby podobny skutek, bo mieszkania byłyby dla wielu osób po prostu za drogie.

Fot. ZBP/KPK

Eldorado nie będzie trwało wiecznie

Regulacyjny hamulec, który nałożono na rynek kredytów hipotecznych, zdaje się działać. Pomimo idealnych warunków do rozwijania akcji kredytowej, wartość udzielonych kredytów była w 2017 r. jedynie o 13% wyższa niż rok wcześniej. To dobrze z punktu widzenia długoterminowej stabilizacji rynku mieszkaniowego. Niekontrolowany boom kredytowy doprowadziłby przecież do spektakularnej przeceny w momencie odwrócenia koniunktury.

Wstrzemięźliwość banków już dziś przekłada się na pewne schłodzenie koniunktury. Przykładem może być kilkunastoprocentowy spadek liczby kupowanych od deweloperów mieszkań. Mowa o najnowszych danych firmy doradczej REAS, która podsumowała wyniki sprzedaży deweloperów w największych miastach za II kw. br.

Jeśli podobne odczyty pokażą następne kwartały, to będzie to oznaczało, że obserwowana od lat hossa przechodzi w kolejną – prawdopodobnie ostatnią – fazę. Powód? Deweloperów coraz więcej kosztuje budowa nowych mieszkań. Ten wzrost kosztów przerzucają oni na klientów, a nie wszyscy z nich chętnie podchodzą do rosnących cen. Bardzo prawdopodobne, że dotyczy to szczególnie inwestorów. Dla nich decyzja o zakupie kolejnego mieszkania na wynajem podyktowana jest prostą kalkulacją rentowności. W efekcie wzrost kosztu zakupu mieszkania na wynajem o 10% oznacza, że na wynajmie nie zarobią już np. 6%, ale 5,4%. Niby zmiana nie jest diametralna, ale bez wątpienia ogranicza premię za ryzyko, której oczekują inwestorzy, wybierając mieszkanie zamiast, np., bezpiecznej lokaty bankowej lub obligacji skarbowych. Warto przy tym pamiętać, że nie tylko cena metra rośnie. Drożeją też materiały wykończeniowe i usługi ekip remontowych, co jest kolejnym (choć znacznie mniejszym) ciosem w rentowność. Następne miesiące pokażą, na ile rynek mieszkaniowy zacznie kusić inwestorów spekulacyjnych, wierzących w dalszy wzrost cen nieruchomości.

Ostatnia faza hossy mieszkaniowej

Fakt, że spada liczba zawieranych transakcji nie przesądza jeszcze o końcu hossy, choć jest symptomem osłabienia koniunktury. Warto przypomnieć, że np. Amerykanie przed ostatnim kryzysem także ograniczyli popyt na mieszkania. Dopiero po 20 miesiącach zaczęły się wyraźne spadki cen nieruchomości. Opóźnienie miało miejsce w okresach dekoniunktury lat 70. i 80. W pierwszym przypadku spadek liczby zawieranych transakcji wyprzedził przecenę domów o 17 miesięcy, podczas gdy w drugim oczekiwanie trwało aż 58 miesięcy.

Nie należy tych sytuacji w pełni odnosić do rodzimych warunków. Powodów może być mnóstwo – poziom dochodów, dostępność kredytów, koniunktura gospodarcza czy nawet tak ulotne kwestie, jak moda czy przyzwyczajenia. Na przykład kluczową i namacalną różnicą jest to, że jeszcze w 2004 r. amerykański FED zaczął podnosić stopy procentowe, powodując gwałtowny wzrost kosztu pieniądza. W efekcie, gdy podstawowa stopa procentowa jeszcze w 2004 r. była na poziomie 1%, to w lipcu 2006 r. sięgnęła poziomu 5,25%. W takiej sytuacji osoby posiadające kredyty o zmiennej stopie procentowej zobaczyły skokowy wzrost raty. Ponadto inwestorzy, zamiast ryzykować, kupując domy na wynajem, mogli założyć bezpieczną lokatę, inkasując ten sam lub nawet wyższy procent. Podobny efekt mogłaby dać seria podwyżek zrealizowana przez Radę Polityki Pieniężnej. To właśnie takie działania mogą w bardzo szybkim tempie schłodzić hurraoptymizm panujący na rynku mieszkaniowym. Tymczasem jednak z zapowiedzi prezesa NBP wynika, że w najbliższym czasie nie ma co spodziewać się takich ruchów.

Mieszkanie najpierw plus, potem minus

Nie jest jednak tak, że na rynku nie ma innych zagrożeń dla zakończenia mieszkaniowej hossy. Jednym z przykładów może być rządowy program Mieszkanie +. Jeśli wierzyć zapowiedziom, w jego ramach mają powstawać nawet dziesiątki tysięcy mieszkań o niskich czynszach. W naturalny sposób wzrost podaży może doprowadzić do spadku cen. Na to jest szansa jednak dopiero za 2-3 lata – wtedy obiecane mieszkania faktycznie mogłyby powstać. Będziemy się jednak musieli zmierzyć z innym problemem wywołanym programem rządowym. Przecież jeśli państwowa machina inwestycyjna się rozkręci, da to kolejny impuls do wzrostu kosztów budowy. Już dziś coraz więcej trzeba płacić budowlańcom i dostawcom materiałów budowlanych. Jeśli budować będzie się więcej, to i więcej przyjdzie zapłacić za materiały i robociznę.

Prezydent może dolać oliwy do ognia

Swoje do powiedzenia ma też prezydent Andrzej Duda. Chodzi o jego inicjatywę ustawodawczą, która ma zmienić zasady działania funduszu wsparcia kredytobiorców. Co prawda została ona ostatnio trochę zapomniana, ale prac oficjalnie nie zarzucono. Nowe prawo może oznaczać kolejne koszty dla banków – szacowane na nie więcej niż 3,2 mld zł rocznie. Mniej więcej tyle samo kosztował banki podatek bankowy, a ten doprowadził do wzrostu oprocentowania kredytów i spadku oprocentowania lokat o około 0,4-0,5 pkt. proc. Jeśli wprowadzenie nowej ustawy będzie miało podobne efekty, to może to oznaczać wyraźny wzrost popytu na mieszkania. Wszystko dlatego, że im niższe oprocentowanie lokat, tym więcej osób skłonnych jest kupić mieszkania, aby czerpać zyski z ich wynajmu.

Ukraińcy ratują rynek najmu

Odwrotny efekt mogłoby mieć szersze otwarcie unijnego rynku pracy dla Ukraińców. Wtedy mogłoby się okazać, że nasi sąsiedzi wolą zarabiać kilka razy więcej, pracując we Francji, w Niemczech czy Szwecji. Trzeba mieć bowiem świadomość, że to w dużej mierze dzięki imigrantom zarobkowym, rodzimy rynek mieszkaniowy aż tak dobrze prosperuje. Raport NBP z 2017 r. mówi o około milionie pracowników z zagranicy, którzy średnio rocznie przebywają w Polsce (87% to Ukraińcy). Nie powinno być zaskoczeniem, że większość z nich to najemcy, a nie właściciele. To oznacza, że pracownicy ze Wschodu są bardzo ważną częścią popytu na mieszkania, zajmując przynajmniej 150-250 tys. lokali.

Gdyby nie imigranci zarobkowi, popyt mógłby nie wchłonąć dynamicznie rosnącej podaży. Przecież od kilku lat na popularności zyskuje pomysł na inwestowanie w mieszkania na wynajem. To powoduje, że tych lokali trafia na rynek coraz więcej. Z szacunków Open Finance wynika, że w 2017 r. Polacy mogli kupić około 60-70 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Pomimo tego sporego powiększenia oferty, ceny nie spadły. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN, na początku bieżącego roku przeciętny czynsz najmu w największych miastach był wyższy o ponad 4% od stawek obowiązujących rok wcześniej.