Aleksandra Łukasiewicz: nastroje konsumentów skłaniają do optymizmu

Maciej Małek: Ostatnie badania koniunktury wskazują, że mieszkalnictwo po dłuższym okresie stagnacji z wolna odzyskuje kondycję. Pewne oznaki ożywienia skłaniają do ostrożnego optymizmu. Z drugiej strony, chociażby program MDM, który się wyczerpuje i brak nowych impulsów, ograniczone możliwości na rynku kredytów komercyjnych wskazują, że nic się istotnie nie zmieni bez zmian w obszarze regulacji i zachęt. Czego możemy w najbliższej przyszłości oczekiwać?   

Aleksandra Łukasiewicz: Jesteśmy umiarkowanymi optymistami. Wygląda na to, iż rynek zależy mniej od regulacji i uwarunkowań po stronie instytucji, a bardziej od nastroju konsumenta. O ile jest on względnie optymistyczny i chce kupować mieszkania to na rynku się odnajduje. Od dłuższego czasu obserwujemy popyt na bardzo satysfakcjonującym poziomie, ale z drugiej strony wąskie gardło po stronie kredytodawców, których spora część jest zainteresowana innymi, wyżej marżowymi produktami. Hipoteka nie jest już produktem numer jeden. Tu upatrujemy największego zagrożenia dla rynku. Jeśli chodzi o MDM uruchomienia w jego ramach były znacznie niższe niż zakładano. Pula osób, która zamierza korzystać z MDMu będzie z niego korzystała, ale wsparcie ze strony państwa nie jest aż tak istotne, przynajmniej tak to wygląda dla nastroju konsumentów. 

MM: Rynek wtórny nie odczuł tego w żadnej mierze.

AŁ: Tak, a na rynku pierwotnym widać, że z jednej strony bronią się lokalizacje dostosowane do MDMu, nie tylko jeżeli chodzi o położenia, ale też o metraże, ceny, z drugiej strony bronią się doskonale inwestycje, które są dobrze zlokalizowane i dobrze sprofilowane pod trochę zamożniejszego odbiorcę niż odbiorca w MDMie. Rynek wtórny rządzi się własnymi prawami i transakcje na nim obserwujemy w coraz bardziej optymistycznym wydaniu – chociażby dlatego, że dla osób, które zastanawiają się nam MDMem mieszkania na rynku wtórnym często są gotowe do wejścia i tańsze. Trzeba pamiętać o tym, że MDM nie finansuje kosztów wykończenia mieszkania, nie finansuje kosztów mebli.

MM: Widzimy, że zamożniejsza część konsumentów nabywa drugie, trzecie mieszkanie, ale zwykle po to, aby potraktować je jako inny rodzaj kapitalizowania swoich zasobów. Są to najczęściej mieszkania na wynajem. Jak to wpływa na dynamikę rynku? 

AŁ: Niskie stopy procentowa skłaniają do kupowania mieszkania na kredyt, czyli poruszają popyt naturalny mieszkaniowy, a z drugiej strony poruszają popyt inwestycyjny. Jeśli posiada się kwotę pieniędzy wystarczającą na zakup mieszkania to obecne oprocentowanie lokat zdecydowanie odstrasza. Dla osoby, która rozpatruje bezpieczne w powszechnym mniemaniu inwestycje, to najczęściej rozpatrywane jest jako alternatywa zakup nieruchomości. Płynność lokaty, a płynność nieruchomości, wahania koniunkturalne, ceny swoją drogą, ale w powszechnym mniemaniu nieruchomość jest bardzo bezpieczną inwestycją. Dostępne statystyki na rynku pierwotnym pokazują, że co druga nieruchomość w niektórych lokalizacjach jest kupowana za gotówkę czyli jest to popyt inwestycyjny. Te mieszkania zostaną w większości przeznaczone na wynajem – pozwala to na czerpanie korzyści z tej nieruchomości nie tylko ze wzrostu ceny, na który nabywca liczy, ale też z jej bieżącego użytkowania. Niskie stopy procentowe podwójnie oddziałują pozytywnie na rynek nieruchomości.

MM: Mówi się o tym, że polski sektor finansowy, a w szczególności sektor bankowy wyszedł suchą stopą z kryzysu i jest w dobrej kondycji. Jak finansowanie mieszkalnictwa w kontekście rozwiązań dotyczących chociażby listów zastawnych może wpłynąć na dynamikę wzrostu i stabilność sektora?

AŁ: Pozyskanie stabilnych, długoterminowych źródeł finansowania jest kluczowe dla odblokowania strony podażowej. Niewystarczająca w naszej ocenie podaż kredytów po stronie banków jest wywołana z jednej strony poszukiwaniem rentowności przez banki, ale z drugiej strony kwestią finansowania. Finansowanie krótkoterminowymi depozytami, które musi być zamienione w inne narzędzia jest widoczną przeszkodą w stabilnym, długoterminowym wzroście rynku. Jeżeli uda się wprowadzić z powodzeniem listy zastawne czy inne narzędzia służące do długoterminowego oszczędzania, które może być bazą do udzielania długoterminowych kredytów to będzie to miało pozytywny i istotny wpływ na rozwój sektora mieszkaniowego i tej części rynku finansowego, która zajmuje się kredytowaniem nabywców.

Zobacz rozmowę w wersji wideo: „Aleksandra Łukasiewicz: Nastroje konsumentów skłaniają do optymizmu”

aleBank.pl