Akademia: Zarządzanie przestrzenią a rynek nieruchomości

dr Maciej J. Nowak
Kierownik Pracowni Ekonomiki Przestrzennej, Zakład Prawa i Gospodarki Nieruchomościami, Zachodniopomorski Uniwersytet Technologiczny w Szczecinie. Radca prawny.

Mając to na uwadze warto więc podjąć próbę odpowiedzi na pytanie, jak poszczególne instrumenty zarządzania przestrzenią mogą znacząco wpływać na rynek nieruchomości. W tym kontekście ważne jest również postawienie diagnozy obecnego stanu rzeczy i wskazanie występujących w tym zakresie problemów.

W literaturze, w odniesieniu do planowania przestrzennego występują różne, zbliżone do siebie pojęcia (polityka przestrzenna, gospodarka przestrzenna). Na potrzeby niniejszego artykułu najbardziej chyba adekwatne wydaje się „zarządzanie przestrzenią”, czyli stanowiące element zarządzania publicznego podejmowanie przez organy administracji publicznej działań mających na celu opracowanie zasad związanych z zagospodarowaniem konkretnego terenu.

Wśród instrumentów zarządzania przestrzenią wyróżnić możemy przede wszystkim:

• plan zagospodarowania przestrzennego województwa oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
• miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego
• decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Wymienione instrumenty planowania przestrzennego wywołują różne skutki. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz plany zagospodarowania przestrzennego województw mają najmniejszy wpływ na rynek nieruchomości. Ogólnie, pełnią one podobną względem siebie rolę. Mają stanowić swoiste programy zagospodarowania gminy i województwa

Jak w przypadku studium wskazuje jego nazwa, dokument ten jest podzielony na dwie części: uwarunkowania (charakterystyka tego, co jest) oraz kierunki (propozycje zmian i dalszej działalności związanej z zagospodarowaniem przestrzeni). Wszystkie te zapisy będą wiążące jedynie dla organów gminy, a nie dla właścicieli nieruchomości. Czyli, na przykład, jeżeli w studium określi się przeznaczenie danej nieruchomości na konkretne cele, nie będzie powodować to żadnych prawnych ograniczeń, ani zakazów dla właściciela nieruchomości.

Bardziej istotne skutki będzie miało studium jedynie przy okazji sporządzania w gminie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy pamiętać należy, że plan miejscowy nie może być sprzeczny z postanowieniami studium. Także wpływ samego studium na rynek nieruchomości w gminie nie jest wielki, ale nie można go wykluczyć. Studium będzie jedynie pośrednio wpływać na rynek nieruchomości. Przede wszystkim na takiej zasadzie, że jego uchwalenie lub zmiana może stanowić dla potencjalnych inwestorów informację czy perspektywę, że jakieś nieruchomości w przyszłości do danego celu na pewno nie będą mogły być wykorzystywane lub też odwrotnie – że w jakiejś nieokreślonej przyszłości taka możliwość wystąpi. Podobna – ale w skali regionalnej i tylko w odniesie niu do najważniejszych przedsięwzięć publicznych – ...