Akademia: Inwestycje nieruchomościowe w Białymstoku w kontekście rozwoju i atrakcyjności inwestycyjnej miasta

dr Elżbieta Gołąbeska
Katedra Rozwoju Regionalnego i Lokalnego
Wydział Gospodarki Przestrzennej
Wyższa Szkoła Finansów i Zarządzania w Białymstoku

Najbardziej dynamiczny rozwój polskiego rynku nieruchomości, zarówno wtórnego jak i pierwotnego, przypadł na lata dziewięćdziesiąte, kiedy w Polsce następowała transformacja gospodarki i wprowadzany był nowy ład ekonomiczny. Zmiany objęły wszystkie sfery gospodarki, w tym również rynek nieruchomości, który choć występował w gospodarce sterowanej centralnie, był jednak rynkiem obrotu o ograniczonym zakresie, głównie nieruchomościami mieszkaniowymi. Wspomniany ograniczony zakres rynku nieruchomości wynikał zarówno z ogólnych rozwiązań systemowych gospodarki planowanej, jak i pewnych szczególnych form oddziaływania na niego. Obszar działalności inwestycyjno-budowlanej należał do najbardziej scentralizowanych dziedzin aktywności gospodarczej w okresie gospodarki centralnie sterowanej, dlatego kształtowanie się i rozwój rynku nieruchomości działającego na zasadach wolnorynkowych wymagało wielu zmian.

Jak więc widać, ostatnio rynek nieruchomości, zarówno w Polsce jak i w poszczególnych regionach naszego kraju, dynamicznie się rozwijał. Jednak wraz ze światowym kryzysem gospodarczym, którego źródeł upatruje się w amerykańskim rynku kredytów hipotecznych, a pośrednio w rynku nieruchomości, następuje spowolnienie na polskim rynku inwestycji nieruchomościowych. Ważną sprawą jest analiza barier, które ten rozwój ograniczają.

Celem artykułu jest wskazanie zarówno szans, jak i ograniczeń procesów inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce, ze szczególnym uwzględnieniem miasta Białystok oraz określenie możliwości i potencjału inwestycyjnego w kontekście atrakcyjności dla wszelkiego rodzaju inwestycji. Artykuł dotyczy atrakcyjności inwestycyjnej Białegostoku rozumianej jako przedmiotu określonych oddziaływań, a zagadnienia w nim poruszane mają charakter interdyscyplinarny.

Atrakcyjność inwestycyjną można definiować na wiele sposobów. W ujęciu syntetycznym oznaczać może ona zdolność skłonienia inwestorów do wyboru regionu jako miejsca lokalizacji inwestycji.1 Tak przyjęta definicja nie pozwala jednak na analizę poszczególnych czynników decydujących o sukcesie czy też o porażce danego regionu. Z tego względu ważne jest, aby badać składowe atrakcyjności inwestycyjnej, a nie skupiać się na wielkości poniesionych nakładów.

Istota atrakcyjności inwestycyjnej jest określana jest jako zdolność skłonienia do inwestycji rozumianej jako kombinacja korzyści lokalizacji możliwych do osiągnięcia w trakcie prowadzenia działalności gospodarczej i wynikających ze specyficznych cech obszaru, w którym owa działalność ma miejsce. O atrakcyjności inwestycyjnej danego obszaru decyduje więc kombinacja wielu czynników związanych z lokalizacją. Obszary, które oferują optymalną kombinację takich czynników, są atrakcyjne inwestycyjnie, ponieważ pozwalają na redukcję nakładów inwestycyjnych i bieżących kosztów funkcjonowania przedsiębiorstwa, ułatwiając maksymalizację zysków i zmniejszając ryzyko niepowodzenia inwestycji.[2]

Różnorodność i specyfikacja działalności gospodarczej powoduje, że w zależności od jej rodzaju, branży, a nawet sposobu funkcjonowania poszczególnych przedsiębiorstw, preferowane są różne czynniki lokalizacji. Dlatego też nie można mówić o absolutnej atrakcyjności inwestycyjnej obszarów, jest ona bowiem uzależniona od popytu na dane czynniki lokalizacji, a popyt ten zależy od wielkości i struktury inwestycji. Rzeczywista atrakcyjność inwestycyjna badanego obszaru może być zatem określona jedynie w przypadku konkretnej inwestycji w danym momencie. Dla niektórych rodzajów inwestycji lub działalności gospodarczej zidentyfikować można uniwersalne czynniki lokalizacji. Nie wyczerpują one całego spektrum poszukiwanych przez inwestorów walorów, ale pozawalają za to, w sposób przybliżony, na określenie atrakcyjności inwestycyjnej badanego obszaru z punktu widzenia poszczególnych rodzajów działalności. Tak wyznaczona atrakcyjność nie określa w sposób determistyczny wielkości strumienia inwestycji, a wskazuje na prawdopodobieństwo przekonania inwestora do lokalizacji działalności na danym obszarze. Jednak na decyzję lokalizacyjną, oprócz czynników obiektywnych, wpływają również subiektywne, zależne od systemu wartości decydentów, ich wiedzy, a także obrazu kształtowanego przez media.[3]

Atrakcyjność inwestycyjna Polski ma wyraźnie przestrzenny charakter. Można zauważyć, iż atrakcyjność ta maleje w kierunku wschodnim. Oznacza to, że im bliżej wschodniej granicy jest położony dany region, tym niższa jest jego konkurencyjność. Wpływ na ten stan rzeczy ma szereg czynników, do których zalicza się m.in.[4]:

• innowacyjność regionu mierzoną nakładami na badania i rozwój
• udział przedsiębiorstw w tych nakładach oraz udział wartości produkcji sprzedanej wyrobów, nowych i zmodernizowanych, zgłoszenia patentów i nowych wzorów
• napływ inwestycji bezpośrednich niosących nowe technologie
• rozwój sektora MŚP
• dostępność infrastruktury
• dostępność wykwalifikowanych kadr
• poziom produktywności i towarzyszący mu wysoki wskaźnik zatrudnienia.

Innymi słowy, na atrakcyjność inwestycyjną regionu wpływa suma atrakcyjności endogenicznej regionu oraz kwantyfikowalny i mający przełożenie na przyszłe inwestycje wysiłek „organiczny” i promocyjny regionu podejmowany przez same województwa wobec potencjalnych inwestorów. W związku z tym, w ocenie atrakcyjności inwestycyjnej regionu, można wykorzystać łączną ocenę aktywności województwa z perspektywy zewnętrznej – kraju-dawcy kapitału zagranicznego oraz najbardziej syntetycznej oceny wysiłku władz regionu wobec inwestora, którym w zgodnej ocenie wielu ekspertów jest liczba i jakość lokalizacji pod przyszłe inwestycje przygotowane przez region.

W ostatnich latach popularne stały się rankingi atrakcyjności inwestycyjnej. Pomimo zalet i wad różnych sposobów przygotowania takich rankingów, stanowią one bez wątpienia podpowiedź potencjalnym inwestorom, w których miejscach powinni zacząć ewentualne poszukiwania miejsca lokalizacji.

W jedenastym raporcie o wolności gospodarczej, przedstawionym przez kanadyjski Instytut Frasera, Polska zajmuje 56. miejsce wśród 141 badanych państw pod względem atrakcyjności inwestycyjnej. Wyprzedza tylko dwa kraje z Unii Europejskiej (Rumunię i Słowenię), jest natomiast za: Kostaryką, Botswaną, Peru, Armenią czy Kazachstanem. Lokata ta odzwierciedla w równej mierze ocenę działań rządu, wydajności sądów, stabilności pieniądza, swobodę wymiany międzynarodowej oraz regulacje prawne dotyczące firm, rynku pracy i rynku kapitałowego. Raport wskazuje, że państwo w Polsce ma zbyt duży udział w gospodarce i wysoki poziom opodatkowania – w obszarze kosztów pracy. To wszystko wskazuje, że zakres wolności gospodarczej jest stanowczo zbyt wąski, a potencjalni inwestorzy z pewnością biorą to pod uwagę.[5]

Ranking atrakcyjności inwestycyjnej miast Polski, będący wynikiem czterech lat badań, przygotował także ...