ABC Finansowania Nieruchomości: elementy kształtujące wysokość marży w kredytach hipotecznych

Aleksandra Łukasiewicz
Prezes Zarządu Home Broker Doradcy Finansowi

W teorii wskazuje się1, że na wysokość marży kredytowej ma wpływ koszt pozyskania finansowania, koszt ryzyka, koszty banku związane z udzieleniem kredytu oraz planowana stopa zysku. Przy wyznaczaniu poziomu ceny kredytu hipotecznego banki odnoszą się też do poziomu oferowanego przez konkurencję, w celu uniknięcia zjawiska negatywnej selekcji z jednej strony oraz ustalenia marż na zbyt niskim poziomie z drugiej. Za niskie marże powodują niepotrzebne ograniczenie zysków banku i nadmierne obciążenie departamentu analiz kredytowych, które wydłuża czas oczekiwania na kredyt, co z kolei wpływa negatywnie na wizerunek banku, mimo atrakcyjnej cenowo oferty. Spojrzenie na aktualne oferty kredytowe2 pozwala wskazać najważniejsze czynniki, według których banki różnicują wysokość marży kredytowej. Aktualnie na rynku można wyróżnić następujące elementy mające wpływ na jej wysokość: kwota kredytu, wkład własny i LTV3, cross-selling, czyli skorzystanie przez klienta z innych produktów banku, waluta kredytu, ocena scoringowa i indywidualne negocjacje cenowe.

Koszty finansowania

Kryzys subprime, którego skutki bezpośrednio poprzez upadek banku Lehmann Brothers przeniosły się na polski rynek kredytów hipotecznych, podniósł koszt finansowania akcji kredytowej. To z kolei znalazło odbicie w marżach kredytowych. O ile w pierwszej połowie 2008 r. można było uzyskać kredyt w złotych z marżą poniżej 1 p.p. oraz kredyt we franku szwajcarskim z marżą w przedziale 1-1,5 p.p., o tyle aktualnie średnie marże w złotych oscylują teraz wokół 2,5 p.p., a kredyty we franku szwajcarskim wokół 3 p.p. I są to poziomy marż niższe niż w pierwszych miesiącach kryzysu. Zawirowania na rynku międzybankowym ograniczyły polskim bankom finansowanie z zagranicy, w tym od spółek matek. Dodatkowo spadek zaufania klientów, łącznie z nagłym brakiem wzajemnego zaufania instytucji na rynku międzybankowym i wzrostem kursu franku szwajcarskiego, który zagroził współczynnikowi wypłacalności banków z dużym udziałem tej waluty w portfelu i wymusił szybkie pozyskanie depozytów, spowodowały wojnę depozytową. Jej apogeum rynek ma już za sobą, ale nadal oprocentowanie depozytów kształtuje się wyraźnie powyżej wiboru.

Koszt ryzyka kredytowego

Ryzyko kredytowe definiuje się jako prawdopodobieństwo niewywiązania się kredytobiorcy z zawartej umowy, a zwłaszcza wystąpienia braku spłaty przez kredytobiorcę zobowiązań zaciągniętych z tytułu udzielonego kredytu (rat kapitałowych, odsetek i innych oplat).4 Na wzrost ryzyka kredytowego mają wpływ m.in.: czynniki gospodarcze (poziom wzrostu gospodarczego, inflacja, polityka banku centralnego, zachowanie kursu walutowego), społeczne (zmiana skłonności do oszczędzania, konsumpcji i zadłużania się, zmiana zachowań klientów względem banku, skala bezrobocia)5, długość życia i zachowanie cen na rynku nieruchomości. Ostatni rok przyniósł nasilenie zjawisk mogących zwiększyć niespłacalność kredytów.hipotecznych w postaci umocnienia się franka szwajcarskiego, wzrostu bezrobocia i korekty cen nieruchomości. Portfel kredytów hipotecznych okazał się jednak być, w porównaniu do np. portfela gotówkowego, czy kart kredytowych, odporny na zawirowania rynkowe i podaje się, że udział złych kredytów średnio wynosi poniżej 1 proc. Przyczyniło się do tego obniżenie rat kredytowych dzięki obniżce stóp procentowych w Polsce i Szwajcarii (zamortyzowało to wzrost kursu walutowego), a także wysoka skłonność Polaków do spłaty kredytów obciążających zamieszkiwane mieszkanie lub dom, jak również stosunkowo zdrowe procedury udzielania kredytów hipotecznych nawet w szczycie koniunktury.

Koszty udzielenia kredytu i planowany zysk

Te dwa czynniki różnią się między bankami. Koszty udzielenia ...