Centrum handlowe na dworcu czy dworzec w centrum handlowym?
Przyszłość dworców to centra handlowe z zachowaniem części powierzchni dla celów komunikacji kolejowej. Symbioza handlu i węzła komunikacyjnego może być naprawdę udana.
W Polsce buduje się aż 38 takich obiektów. Jedną z form takiej inwestycji to np. modernizacja dworców kolejowych przez podmiot prywatny na podstawie umów komercyjnych zawartych z PKP S.A. Dzięki temu podróżni oprócz sprawniejszej obsługi zyskają także przestrzeń handlową i usługową. Podobne rozwiązania są standardem za granicą. Do wzorcowych projektów zalicza się wielofunkcyjne centra niemieckie, w Zurichu, Lipsku, czy w Kolonii.
Zintegrowanie galerii handlowych z dworcami to kosztowne przedsięwzięcia, prowadzone przy współpracy z międzynarodowymi deweloperami. Porozumienie podmiotów publicznych i prywatnych daje szansę na efektywne inwestycje, w Polsce przykładami tych najciekawszych są m.in. Wielofunkcyjne Zintegrowane Centrum Komunikacyjno-Handlowe wraz z dworcem kolejowym Katowice Osobowa – projekt PKP S.A. i hiszpańskiej spółki Neinver, ale również Zintegrowane Centrum Komunikacyjne w Poznaniu, koncept PKP S.A. i węgierskiego konsorcjum TriGranit.
– Prace prowadzone są etapami, stopniowo do użytku oddawane będą perony, galerie, a nawet biurowiec, jak przewiduje np. projekt w Katowicach – tłumaczą prawnicy Kancelarii Trusiewicz Siwko, kancelarii uczestniczącej w negocjacjach między PKP S.A. a Neinver oraz PKP S.A. a TriGranit.
Jak podkreślają eksperci, inwestycje związane wyłącznie z komunikacją kolejową nie są już rentowne. Połączenie działalności z sektora pożytku publicznego oraz działalności komercyjnej jest w Polsce niezbędnym rozwiązaniem.
– Powierzchnie handlowe w nowopowstających centrach komunikacyjno-handlowych cieszą się wśród najemców olbrzymią popularnością. Są nowoczesne i przestronne, gwarantują duże zainteresowanie przyszłych klientów. W Katowicach, razem z agentem nieruchomościowych Cushman & Wakefield, wynajęliśmy już ponad połowę przestrzeni komercyjnej. Powstanie tam 250 punktów handlowych i usługowych. Podobnie jest z Poznaniem, do dziś wykorzystano już 40 procent powierzchni – kontynuują prawnicy Kancelarii Trusiewicz Siwko.
Należy wspomnieć, że drugą formą realizacji nowoczesnego dworca może być ogłoszenie postępowania w trybie Ustawy z dnia 19 grudnia 2008 roku o partnerstwie publiczno-prywatnym (PPP) i zawarcie umowy jej w ramach.
Celem PPP jest zapewnienie świadczenia usług użyteczności publicznej lub przeprowadzenie przedsięwzięć, które zaspokajałyby powszechne potrzeby społeczności. W ramach takich projektów podmiot publiczny koncentruje się na realizacji celu, czyli zapewnieniu społeczeństwu możliwości skorzystania z usług o charakterze publicznym, jednocześnie nie będąc przymuszonym do stałego zaangażowania organizacyjnego oraz długofalowego lokowania środków publicznych w inwestycji. W ten sposób mogą powstawać obiekty czysto komercyjne (np. galerie handlowe), które stanowią wówczas przedmiot rozliczenia stron. W przybliżeniu wygląda to tak, że inwestor prywatny na działce przekazanej przez samorząd, tytułem wkładu własnego, realizuje projekt – na przykład stadion z towarzyszącą galerią handlową. Stadion ten po określonym w umowie czasie przechodzi na własność partnera publicznego, a partner prywatny „zostaje” z galerią handlową. Wydaje się, że jest to sposób na realizację ciekawych projektów komercyjnych w centrach miast.
Jedną z zalet PPP jest możliwość zdobycia środków przez podmioty publiczne do realizacji ich zadań ze źródeł prywatnych, jak również wykorzystanie podczas realizacji tych zadań wiedzy, doświadczenia oraz umiejętności zarządczych i technicznych profesjonalistów z sektora prywatnego. Istnieje również opcja uzyskania wsparcia finansowego z Funduszu Spójności. Zdecydowanym plusem partnerstwa jest uzyskanie prawa własności, najmu, dzierżawy lub innego tytułu prawnego do często bardzo atrakcyjnego gruntu, a także możliwość wynegocjowania różnych form płatności ze strony podmiotu publicznego. Wynagrodzenie może mieć nie tylko postać pieniężną, podmiot publiczny bowiem może przekazać prawo własności lub użytkowania z prawem do pobierania pożytków z przedmiotu przedsięwzięcia. Ponadto współdziałający w przedsięwzięciu podmiot prywatny ma możliwość otrzymania prawa do zarządzania obiektem, co oznacza, że będzie miał wpływ na wysokość cen usług świadczonych przez daną placówkę.
W czasach spowolnienia gospodarczego i stale rosnących cen gruntów, przedsięwzięcie realizowane we współpracy z podmiotem publicznym, gdzie wynagrodzenie przyjmuje formę przeniesienia własności gruntu, może być bardzo trafionym rozwiązaniem. Dobrą praktyką jest przeprowadzanie przez podmiot publiczny konsultacji z przedsiębiorcami jeszcze na etapie przygotowań projektu PPP. Dadzą one odpowiedź na pytanie, jakie formy wynagrodzenia strony prywatnej należy przyjąć, aby wypracować model zapewniający zarówno realizację zadań publicznych, jak również uprawdopodobnienie opłacalności inwestycji po stronie inwestora prywatnego. Realizacja inwestycji może nastąpić albo poprzez zawarcie umowy o PPP, albo poprzez zawarcie wspomnianej umowy jednocześnie z zawiązaniem spółki prawa handlowego.
Autor: Bartłomiej Warchoł
Prawnik w Kancelarii Trusiewicz Siwko
