Banki: Dla kogo kredyty w walucie obcej?

Piotr Didenkow

Czym jest Rekomendacja S?

Komisja Nadzoru Finansowego opublikowała nowelizację Rekomendacji S, która ma na celu ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych rozliczanych w walucie. W rekomendacji znalazło się 21 punktów mówiących m.in. o zarządzaniu ryzykiem przy kredytach hipotecznych. Zabrakło jednak zapisu, o którym przed publikacją mówiło się najgłośniej: o wprowadzeniu 50-proc. limitu udziału kredytów walutowych w portfelu kredytowym banku. Punkt ten mógł przewrócić do góry nogami strategię banków specjalizujących się w kredytach walutowych, które z dnia na dzień musiałyby przestawić się na kredyty złotowe. Skończyło się jednak na strachu i według nowej Rekomendacji S banki mają takie limity ustalać we własnym zakresie, uwzględniając odpowiednią dywersyfikację portfela oraz zgodność ze swą polityką. Komisja zostawiła sobie jednak furtkę bezpieczeństwa, bo wymaga, by limity owe spełniały kryteria odpowiedniej uchwały KNF w sprawie zarządzania ryzykiem.

W rekomendacji nie brakuje wskazówek dotyczących zarządzania ryzykiem. Mówią one o tym, że każdy bank powinien przygotować i przyjąć politykę zarządzania nim i jej przestrzegać. Co więcej, banki powinny monitorować ekspozycje kredytowe i posiadać bazy danych i narzędzie pozwalające na ocenę ryzyka z nimi związanego. Komisja zwraca też uwagę na analizowanie rynku nieruchomości przez banki i wycenianie tych będących zabezpieczeniem kredytu, aby ocenić możliwość wykorzystania ich do dochodzenia swoich roszczeń. Dodatkowo KNF wymaga od banków, by istniał rozdział między sprzedażą kredytów, analizą wniosków kredytowych i monitorowaniem ekspozycji kredytowej.

Najważniejsze zmiany

Z punktu widzenia klientów najważniejsza wydaje się być rekomendacja nr 11, która zawiera dwa kluczowe zapisy dotyczące kredytów walutowych. Mówi ona przede wszystkim o tym, że licząc zdolność kredytową klienta, bank powinien zakładać, że kredyt jest zaciągany maksymalnie na 25 lat. W porównaniu do popularnego kredytu na 30 lat oznacza to spadek zdolności kredytowej klienta o około 10-15 proc.

Druga istotna wskazówka z rekomendacji 11 dotyczy relacji wysokości raty do przychodów (wskaźnik DTI – debt-to-income ratio). Rekomendacja obecna mówi, iż łączna suma spłacanych co miesiąc rat kredytów nie powinna przekraczać 50 proc. dochodów w przypadku osób zarabiających nie więcej niż średnia krajowa i maksymalnie 65 proc. dochodów w przypadku osób o dochodach powyżej średniej (bez względu na walutę kredytu). Nowa Rekomendacja S w przypadku kredytów walutowych zmniejsza ten limit do 42 proc.

Spadek zdolności kredytowej w obcej walucie

Z Rekomendacji S wynika, że aby otrzymać kredyt walutowy, trzeba mieć zdolność kredytową jak przy kredycie w złotych, ale na kwotę wyższą o 20 proc. od żądanej w walucie. Oznacza to, że osoba zarabiająca 4 tys. zł netto uzyska (zakładając średnie rynkowe marże 1,6 pkt proc. dla złotego i 2,5 pkt proc. dla euro) kredyt walutowy w kwocie 374 tys. zł lub złotowy na kwotę 449 tys. zł. Po uwzględnieniu 42-proc. limitu wydatków dla kredytu walutowego zdolność kredytowa w euro spada do ok. 354 tys. – o ponad 5 proc. Gdy przy 42-proc. ograniczeniu wydatków uwzględnić jeszcze 25-letni okres spłaty kredytu, zdolność kredytowa zainteresowanej kredytem w euro osoby zarabiającej 4 tys. zł netto spadłaby o około 15 proc., do ok. 318 tys. zł.

Najbogatsi stracą najwięcej

O tym, czy i o ile spadnie z tego tytułu zdolność kredytowa, decydują dwie kwestie – poziom dochodów i okres, na który kredytobiorca planowałby się zadłużyć. Osoby zarabiające mniej, niż wynosi średnia krajowa, praktycznie nie odczują zmian w zapisach rekomendacji. Już bowiem Rekomendacja T ograniczyła w ich przypadku wysokość rat kredytowych do 50 proc. dochodu. Trzeba tu ponadto zaznaczyć, że obecnie zdolność kredytowa w walucie obliczana jest tak, jakby kredytobiorca ubiegał się o kredyt w złotych o wartości podwyższonej o 20 proc. W efekcie jedynie przy kredytach walutowych zaciągniętych na 40 lat i więcej Rekomendacja S obniży potencjalną zdolność kredytową osób zarabiających maksymalnie średnią krajową. Według analiz ekonomistów na nowelizacji Rekomendacji S stracą głównie osoby zarabiające więcej niż średnia krajowa. W przypadku kredytu w euro zaciągniętego na 30 lat zdolność kredytowa spadnie średnio o 15 proc.

Co z kredytami sprzed kilku lat?

Część zapisów wchodzi w życie za kilka miesięcy, na wdrożenie tych najważniejszych (m.in. kluczowa rekomendacja 11 o liczeniu zdolności kredytowej jak dla kredytu na 25 lat i 42-proc. limicie DTI) banki mają czas do końca roku. Za kilka miesięcy będą też musiały przeprowadzać testy skrajnych warunków rynkowych, zakładając spadek kursu złotego o 30 proc. i wzrost stóp procentowych o 400 pkt bazowych. Nie są to jednak nowości, zapisy te znamy z Rekomendacji T, w nowej Rekomendacji S zostały po prostu powtórzone. Dodano, że testy te powinny być przeprowadzane, co najmniej raz w roku, a „w razie zaistnienia istotnych zmian warunków rynkowych” częściej. Nie zabraknie pracy dla analityków, prawników i rzeczoznawców: banki powinny przygotować wiele procedur dotyczących m.in. monitorowania aktualnego stanu zadłużenia, czy LtV kredytobiorców. Niewykluczone, że banki – stosując się do nowej rekomendacji – zaczną wymagać od klientów dodatkowych zabezpieczeń do kredytów walutowych (szczególnie tych we franku) zaciąganych w 2006 czy 2007 r. Dziś wiele z nich ma LtV dużo wyższe niż 100 proc., czasami przekraczające nawet 150 proc. Rekomendacja nr 20 wyraźnie mówi o tym, że bank powinien przygotować się na sytuację zbyt wysokiego LtV i w razie czego może zażądać dodatkowego zabezpieczenia kredytu, renegocjacji warunków umowy lub utworzenia dodatkowych rezerw. Z tych punktów tylko ten ostatni nie pogarsza sytuacji kredytobiorcy. Większość polskich gospodarstw domowych posiadających kredyty we franku szwajcarskim mogłaby nie poradzić sobie z zapewnieniem dodatkowego zabezpieczenia, a ewentualne ubezpieczenia mogłyby mocno nadwątlić ich budżety. Z punktu widzenia kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt parę lat temu, nowa Rekomendacja S może im zaszkodzić szczególnie, jeśli kredyty zaciągnięte były we franku, gdy ten był tani. Wszystko jednak zależy od tego, jak banki zinterpretują zapisy o potrzebie monitorowania aktualnego LtV klientów i jak zareagują na otrzymane z tych kalkulacji statystyki.

Co dalej z rynkiem finansowym nieruchomości?

Nowelizacja Rekomendacji S będzie zapewne obiektem zażartych dyskusji. Ogłoszenie nowych zasad zarządzania ryzykiem kredytowania nieruchomości zbiega się w czasie z pierwszą od dłuższego czasu podwyżką stóp procentowych oraz informacjami o zawężaniu zasięgu rządowego programu „Rodzina na swoim”. Wzrost ceny pieniądza i ograniczenie dostępu do kredytu mogą zagrozić dalszemu ożywieniu na rynku mieszkaniowym. Komisja Nadzoru Finansowego uzasadnia wprowadzane zmiany troską o stabilność sektora bankowego w Polsce i zwraca uwagę na niedojrzałość polskiego rynku kredytowego – niewłaściwą strukturę terminową bankowych aktywów i pasywów oraz słabą jakość procedur zarządzania ryzykiem. Na przygotowanie się do większości opublikowanych zmian banki mają kilka miesięcy. Wybrane rekomendacje (m.in. zmieniające procedury badania zdolności kredytowej) zaczną obowiązywać najpóźniej przed końcem 2011 r. Do tego czasu muszą zostać rozstrzygnięte i doprecyzowane liczne niejasności w przedstawionym przez KNF dokumencie. O faktycznym wpływie nowych regulacji na rynek finansowania nieruchomości przekonamy się zatem dopiero za ponad pół roku.