Inwestujemy: FED Is Bad

Jan M. Fijor (korespondencja z USA)

Zwracam na to uwagę, gdyż podobne błędy popełniane są w innych krajach, w tym i w Polsce. Amerykanie nie wymyślili powiedzenia, że „na nieruchomościach nigdy nie można stracić”. Oni je tylko spopularyzowali. Powstało ono w osiemnastowiecznej Europie, kiedy w wyniku gwałtownego wzrostu gospodarczego wywołanego rozwojem kapitalizmu, ceny ziemi, a pośrednio nieruchomości, zaczęły systematycznie rosnąć. Mimo wojen, rewolucji i kryzysów gospodarczych, towarzyszących gospodarczemu rozwojowi świata, średni wzrost cen domów (i nieruchomości w ogóle) najpierw na rynkach europejskich, od połowy XIX stulecia w Stanach Zjednoczonych, a w drugiej połowie ubiegłego wieku także w Azji przekroczył 6 proc. rocznie, skutkiem czego ceny te podwajały się mniej więcej co 10-12 lat. Nieruchomości stały się nie tylko życiową koniecznością, ale i wehikułem inwestycyjnym, szansą, w którą lokowano nadmiar gotówki, w oczekiwaniu bezpiecznych i systematycznych zysków. Nawet w PRL, gdzie rynek był hamowany przez absurdalne przepisy, ceny mieszkań na wolnym rynku rosły w tempie 8-10 proc. rocznie. Wzrost jest skutkiem fundamentalnego prawa rynku: przy stałej (lub malejącej) podaży gruntów i rosnącym popycie na mieszkania, wywołanym wzrostem ludności, ceny muszą rosnąć.

Sytuacja uległa zmianie w ostatnich 20-30 latach, a pierwszym jej sygnałem było załamanie się światowego rynku nieruchomości w początkach lat 70. To nie kryzys energetyczny, lecz nadmiar pieniądza kredytowego i inflacja doprowadziły do sztucznego boomu, który w pewnym momencie wymknął się spod kontroli. W latach 1976-78 ceny nieruchomości w USA, Japonii, Wielkiej Brytanii, Hongkongu, a nawet na wolnym rynku w Polsce (epoka Gierka budowana za kredyty, których zachód miał w bród) rosły w tempie dwucyfrowym. Potem był krach pierwszej połowy lat 80., który odebrano jako naturalną konsekwencję okresu prosperity albo cenę zimnej wojny. Mówiło się wprawdzie o inflacji, ale raczej podkreślając jej dobroczynny charakter. Kryzys dotknął całą gospodarkę, jednakże perturbacje na rynku nieruchomości były najsilniejsze, gdyż jest to tradycyjnie największy rynek kapitałowy. Charakterystyczne było to, że sygnał ostrzegawczy, jakim był pierwszy w warunkach pokojowych globalny spadek cen nieruchomości, został zlekceważony. Zasada „nieograniczonego wzrostu” cen pozostała niezachwiana. Krach uznano za skutek istnienia „cykli koniunkturalnych”, czyli rzekomo przejaw naturalnej przypadłości kapitalizmu.

Kredyt tak, ale…

Tymczasem na rynku kredytowym, który jest fundamentem rynku nieruchomości, muszą obowiązywać żelazne rygory, jak chodzi o kwalifikacje i zdolność kredytową, a także jakość oferowanego „zastawu”. Najważniejszy z nich to wysokość wkładu własnego kupującego, przyjmowana na poziomie 20 proc., bezpieczna zdolność spłaty, której wysokość nie powinna przekroczyć 35-38 proc. zarobków brutto, a także cena domu (mieszkania) nieprzekraczająca piętnastokrotnej ceny rocznego czynszu mieszkaniowego. Nie trzeba być ekspertem, aby zauważyć, że na większości rynków świata zasady te zostały pogwałcone. ...