Rynek finansowania nieruchomosci: Czy grozi nam kolejny boom na rynku nieruchomości?

Jacek Łaszek
prof. SGH

Hanna Augustyniak
absolwentka SGH, analityk nieruchomości

Marta Widłak
doktorantka SGH

Polski sektor nieruchomości przeżył kryzys strukturalny na początku lat 90. oraz klasyczny cykl koniunkturalny (sztywna krótkookresowo podaż, zmienny popyt) na rynku warszawskim, z załamaniem w roku 2001. Następny cykl miał już charakter zbliżony do tych z rynków rozwiniętych, gdyż oprócz spekulacji decydujące znaczenie miał sektor finansowy.

Pomimo znacznych napięć (wykres 1), znaczenie makroekonomiczne sektora było wciąż niedostateczne, aby wywołać znaczące skutki makroekonomiczne (budownictwo deweloperskie ok. 1 proc. PKB i zatrudnienia, kredyty mieszkaniowe poniżej 20 proc. aktywów w sektorze bankowym). Bańki spekulacyjne i związane z nimi zjawiska wystąpiły de facto tylko na rynkach największych miast, które, pomimo że znaczące sektorowo, były niewystarczające, aby wywołać większe skutki makroekonomiczne (wykresy 2, 3). Podstawowym, pozytywnym czynnikiem było jednak wcześniejsze załamanie na rynku amerykańskim, które przerwało narastające dysproporcje. W konsekwencji rynek nieruchomości nie załamał się nawet w największych miastach, a dysproporcje stopniowo zmniejszją się (wykres 1). Podobnie system bankowy, pomimo problemów, nie groził załamaniem się płynnościowo ani z powodu braku wypłacalności, aczkolwiek niektóre banki odczuły problemy. Łagodne przejście kolejnego cyklu oznacza jednak, że wśród uczestników rynku, do których zaliczyć należy banki, nadzór bankowy, deweloperów i ich klientów, jak też polityków odpowiedzialnych za gospodarkę, nie powstały negatywne doświadczenia, które, jak pokazuje historia, są dobrym zabezpieczeniem przed kolejnym cyklem na długie lata. Powstaje więc pytanie, jak realna jest groźba powtórki ostatniego scenariusza, jednakże bez happy endu. Aby odpowiedzieć na to pytanie, przeanalizowano główne zależności występujące w obecnym cyklu, a następnie wykonano próbę ich ekstrapolacji.

Podstawowym czynnikiem powodującym boom i bańki cenowe na rynkach największych miast była rosnąca dostępność kredytów dla gospodarstw domowych, połączona z oddziaływaniem czynników fundamentalnych dla tego rynku. Czynniki fundamentalne to rosnące dochody, odraczana wcześniej konsumpcja mieszkaniowa, migracje oraz przyrost nowych gospodarstw domowych (wykres 4). Podstawowe znaczenie miało jednak rozpowszechnienie kredytów denominowanych w walutach obcych oraz liberalizacja wymogów kredytowych przez banki (wykres 8).

Przy sztywnej podaży, wzrost popytu wywołał wzrost cen (wykres 7), w konsekwencji dostępność mieszkań, jak też kredytowa dostępność mieszkań, zaczęła spadać. Dalszy wzrost popytu i cen nie miał podstaw ekonomicznych, jednak był konsekwencją zachowań spekulacyjnych. Globalny kryzys finansowy gwałtownie zakończył spekulację, wpłynął też na wzrost kosztów kredytu (wykres 10, pokazujący zmiany kosztów dominującego, nowo udzielanego kredytu na rynku za mieszkanie średniej wielkości w budżecie przeciętnego gospodarstwa domowego). Podstawowym czynnikiem było jednak ograniczenie akcji kredytowej przez banki, w konsekwencji spadła ona w znacząco większym zakresie niż spadek dostępności kredytu. Spadek popytu, spowodowany załamaniem akcji kredytowej, zbiegł się z boomem budowlanym, wywołanym wysokim poziomem cen.

Ceny, wyraźnie elastyczne na wzrost popytu, okazały się ...