Rynek finansowania nieruchomości: Standard wyceny nieruchomości część 2

Jan Robert Nowak
dyrektor Departamentu Wycen i Analiz Rynku Nieruchomości,
BRE Bank Hipoteczny S.A.

Treść wypracowanego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) standardu (KSWS 3), oparta w dużej mierze na Międzynarodowych standardach wyceny, była konsultowana z przedstawicielami środowiska bankowego i Komisji Nadzoru Finansowego. 4 stycznia 2010 r., w nieco zmienionej treści, standard został uzgodniony przez Ministra Infrastruktury, zgodnie z art. 175 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wprowadzony do używania.

Standard wprowadza szereg czynności, które powinny być wykonane w ramach procesu sporządzania operatu szacunkowego. Dwie z nich mają szczególny i nowatorski charakter – uzgodnienia z bankiem podejmowanych czynności i sporządzanie załącznika do operatu szacunkowego.

„Pkt 4.1. Przeprowadzając wycenę do celu zabezpieczenia wierzytelności, rzeczoznawca majątkowy powinien odnieść się do wymagań udostępnionych przez wierzycieli i w każdym przypadku, kiedy nie będą one uwzględnione oraz w każdym przypadku, kiedy uwzględnienie ich jest niemożliwe, rzeczoznawca musi zaznaczyć ten fakt w operacie szacunkowym…”

Pkt. 4.3 rzeczoznawca ma obowiązek „…na podstawie dostępnych źródeł informacji i znajomości rynku, wskazać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, w tym z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości.”

Wprowadzone zapisy zmierzają do ściślejszej współpracy na styku rzeczoznawca-bank oraz wymagają od obu stron lepszego zrozumienia podejmowanych czynności.

W ostatnim okresie ZBP, we współpracy z PFSRM, rozpoczął cykl szkoleń dotyczący wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności dla rzeczoznawców majątkowych i pracowników banków. Istotnym elementem szkoleń jest zrozumienie przez uczestników wagi właściwie określonej wartości nieruchomości w procesie kredytowym i uświadomienie ewentualnych reperkusji błędnie sporządzonej wyceny.

Operat szacunkowy powinien przestać być dla pracowników banku tylko informacją wskazująca wartość, a stać się źródłem szeregu informacji o nieruchomości, stanie rynku, zjawiskach na nim występujących, a poprzez załącznik, również ryzyku związanym z kredytowaną nieruchomością.

Czytając literalnie zapisy pkt 4.3 ...