Demografia a rynek nieruchomości
Jednym z głównych czynników mających wpływ na kształt rynku nieruchomości, zwłaszcza w dłuższej perspektywie czasowej, jest czynnik demograficzny. Zmiany w strukturze oraz liczbie ludności mogą sprzyjać umacnianiu się popytu na mieszkania, jak to miało miejsce w latach 2002 - 2008, kiedy to główną grupą nabywców nieruchomości było wchodzące w dorosłe, samodzielne życie pokolenie wtórnego wyżu demograficznego. Lata 2003 - 2004 zapoczątkowały fazę wzrostu gospodarczego w Polsce. Wzrost PKB oraz obniżki stóp procentowych, przystąpienie Polski do Unii Europejskiej, napływ inwestorów zagranicznych i poprawa warunków życia Polaków wywołała zwiększenie popytu na kredyty mieszkaniowe wśród drugiego powojennego wyżu. Dane Związku Banków Polskich publikowane w Raporcie AMRON-SARFiN wskazują na wykładniczy wzrost liczby nowych umów kredytowych w tym okresie. Ich liczba ze 112 tys. sztuk w 2002 roku wzrosła do 314 tys. sztuk w rekordowym roku 2007.
Aktualnie wyż ten zaspokoił już swoje potrzeby mieszkaniowe, a opracowana przez Główny Urząd Statystyczny „Prognoza ludności na lata 2014 – 2050” nie napawa optymizmem.
W świetle powyższego opracowania, tendencje demograficzne są niepokojące. Wraz z upływem lat dojdzie w Polsce do znaczących zmian w populacji, które mogą odcisnąć piętno m.in. na rodzimym rynku nieruchomości. Przede wszystkim do 2050 roku liczba Polaków spadnie o 4,5 mln, czyli o 12% w stosunku do bazowego roku 2013 i wyniesie 33 951 tys. Zauważalne będą zmiany w strukturze wiekowej ludności oraz zmniejszanie się liczebności kobiet w wieku rozrodczym. Obecne, dorosłe pokolenie wtórnego wyżu demograficznego, ze względu na zmieniający się model rodziny, tradycje i wzorce kulturowe, nie jest chętne do szybkiego i licznego powiększania rodziny.
Źródło: GUS
GUS prognozuje, że w połowie obecnego stulecia prawie 1/3 naszej populacji będą stanowiły osoby powyżej 65 roku życia, a ich liczba wyniesie 17 891 tys. względem 13 829 tys. w 2013 r. Wraz ze wzrostem liczby osób w podeszłym wieku, spadać będzie liczba ludności w grupach 20 – 24 oraz 25 – 34 lata, które także odgrywają znaczącą rolę na rynku nieruchomości. Udział tych grup wiekowych w strukturze ludności już w 2020 roku spadnie o 4,2 p.p. oraz aż o 8,76 p.p. w 2050 roku względem wyjściowego 2013 roku i wyniesie odpowiednio 18,89% i 14,32% całej populacji. Oznacza to, iż za 34 lata w Polsce będzie o połowę mniej osób, które w głównej mierze kreują popyt na rynku mieszkaniowym, niż osób wchodzących w wiek emerytalny. Nie wolno także zapomnieć o spadającej liczbie urodzeń. Zgodnie z prognozami, w 2050 roku urodzi się o niemal 30% mniej dzieci względem roku 2013. Liczba urodzeń będzie systematycznie spadać, a na koniec okresu prognozy (w 2050 roku) na świat przyjdzie 254,7 tys. dzieci.
Jaki to będzie miało wpływ na rynek nieruchomości?
Na przestrzeni ostatnich lat zauważalna jest zmiana stylu życia polskiego społeczeństwa. Spada dzietność oraz liczba zawartych małżeństw, rośnie liczba rozwodów. Coraz bardziej popularny jest model gospodarstwa jednoosobowego, dwuosobowego oraz 2+1 (dwoje dorosłych i jedno dziecko). W świetle tych danych można przypuszczać, iż w ciągu kolejnych lat na popularności zyskają małe, jedno bądź dwupokojowe lokale mieszkalne.
W sytuacji, kiedy deweloperzy notują rekordowe wyniki zarówno pod względem sprzedanych, jak i wprowadzonych do sprzedaży nieruchomości, trzeba liczyć się z tym, że nieruchomościowe eldorado nie będzie trwało wiecznie. Spadająca liczba osób młodych (studentów oraz wkraczających na rynek pracy) sprawi, iż popyt zarówno na wynajmowanie, jak i zakup własnego mieszkania się zmniejszy. Oprócz tego, należy liczyć się ze zwalnianiem nieruchomości przez pokolenie wyżu powojennego, a co za tym idzie – ze wzrostem podaży lokali mieszkalnych z rynku wtórnego. Roczniki wyżu stanu wojennego w większości zaspokoiły już swoje potrzeby mieszkaniowe, a kolejnego „baby boom’u” na horyzoncie nie widać. Deficyt mieszkaniowy widoczny w ciągu kilku ostatnich lat będzie systematycznie spadał. Przy malejącym popycie i zwiększającej się podaży, a także utrudnieniach w dostępie do finansowania nieruchomości (rosnące koszty obsługi kredytu – rosnący z roku na rok poziom minimalnego wkładu własnego, perspektywa podwyżek stóp procentowych czy wzrost marż kredytowych), wystąpi presja na obniżki cen nieruchomości. Zauważyć będzie można zmianę preferencji nabywców na lokale o wyższym standardzie, w lepszej lokalizacji, z lepszym dostępem do usług. Istnieje ryzyko degradacji społecznej oraz wyludniania niektórych obszarów miast, np. osiedli wielkopłytowych bądź nieremontowanych starych kamienic, które nie będą dostosowane do aktualnych potrzeb nabywców.
Deweloperzy staną przed dużym wyzwaniem dopasowania swojej oferty do zmieniających się oczekiwań wobec nieruchomości. Na popularności zacznie zyskiwać tzw. budownictwo senioralne, bez barier – windy, szerokie klatki schodowe czy też wejście do budynku z poziomu 0.
Pamiętać należy, że rynek nieruchomości jest nie tylko podatny na zmiany demograficzne, ale także jest rynkiem cyklicznym, zależnym od koniunktury rynkowej. Jednak zmiany wywołane demografią będą trudniejsze do odwrócenia.
Ilona Kostrzewska,
Analityk Rynku Nieruchomości,
Centrum AMRON
