Demografia a ceny nieruchomości – przyszłość polskiego rynku mieszkaniowego w świetle doświadczeń krajów europejskich

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON

Znaczenie tych procesów rośnie szczególnie w warunkach, w których w wielu regionach Europy obserwowane są jednocześnie długotrwała depopulacja i starzenie się społeczeństwa. Konsekwencje tych zmian będą istotne dla wszystkich uczestników rynku mieszkaniowego – nie tylko dla indywidualnych właścicieli nieruchomości, ale również dla podmiotów instytucjonalnych. Dla gospodarstw domowych zmiany te oznaczać będą potencjalną zmianę wartości posiadanego majątku i jego płynności, dla banków, ubezpieczycieli, inwestorów czy instytucji publicznych – dodatkowe źródło ryzyka i potencjalnych kosztów przede wszystkim w przypadku nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytów hipotecznych. W tym kontekście istotne staje się także odpowiednie uwzględnianie ryzyka demograficznego w procesie określania wartości nieruchomości, w tym wartości ostrożnej, oraz w ocenie długoterminowej jakości portfeli zabezpieczeń.

Dotknięci depopulacją

Skala i tempo obserwowanych obecnie zmian nie są zjawiskiem całkowicie nowym. W niektórych europejskich regionach procesy depopulacji i starzenia się ludności trwają już od kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat, a ich konsekwencje dla lokalnych rynków nieruchomości poddawane są analizie i pomiarowi. Doświadczenia tych rynków mogą stanowić cenne źródło informacji pozwalających prognozować, czego można spodziewać się w regionach, w których podobne procesy dopiero przybierają na sile. Interesujące jest przy tym określenie nie tylko kierunku zmian na poszczególnych lokalnych rynkach mieszkaniowych, ale również ich potencjalnej skali.

Do najbardziej oczywistych przykładów europejskich regionów dotkniętych negatywnymi procesami demograficznymi należą regiony wschodnich Niemiec, północnych i południowych Włoch, północno-zachodniej Hiszpanii oraz części Europy Środkowo-Wschodniej. W wielu z tych obszarów spadek liczby ludności trwa już od kilkunastu lub kilkudziesięciu lat i jest wynikiem jednoczesnego oddziaływania niskiej liczby urodzeń, starzenia się ludności oraz odpływu młodych mieszkańców.

Eurostat wskazuje, że w 2023 r. najniższe przyrosty naturalne w UE koncentrowały się m.in. we wschodnich Niemczech, we Włoszech, północno-zachodniej Hiszpanii, Bułgarii, Grecji, na Węgrzech i w Rumunii. Szczególnie jaskrawy jest przykład wschodnich Niemiec, gdzie procesy depopulacyjne rozpoczęły się na dużą skalę po zjednoczeniu kraju na początku lat 90. ubiegłego stulecia i w wielu regionach utrzymują się do dziś. W 2024 r. w regionach Chemnitz, Saksonii-Anhalt, Meklemburgii-Pomorzu Przednim, Turyngii i Brandenburgii mediana wieku przekraczała 50 lat.

Podobną, choć mającą nieco inną genezę sytuację, obserwujemy we Włoszech i Hiszpanii. W północno-zachodniej Hiszpanii szczególnie zaawansowane procesy starzenia i depopulacji występują w Asturii oraz w Kastylii i León – mediana wieku w tych regionach już obecnie należy do najwyższych w Europie, a według projekcji Eurostatu w 2050 r. może osiągnąć odpowiednio 59,1 i 57,9 roku. We Włoszech problem ma charakter szczególnie szeroki: wysoką medianą wieku wyróżniają się m.in. Liguria, Sardynia, Friuli-Wenecja Julijska, Piemont i Molise. Według najnowszych prognoz włoskiego urzędu statystycznego ISTAT liczba ludności tego kraju ma zmniejszyć się z 58,9 mln w 2025 r. do ok. 55 mln w 2050 r., przy czym południe kraju ma stracić znacznie więcej ludności niż północ.

Skala zjawiska jest znacznie większa niż tylko kilka lokalnych przypadków. W latach 2005-2025 liczba ludności Unii Europejskiej jako całości wzrosła o ok. 4%, jednak w tym samym czasie osiem państw odnotowało spadek liczby ludności; największe względne spadki wystąpiły na Łotwie, w Bułgarii, na Litwie, w Rumunii i Chorwacji. Jeszcze bardziej wymowny jest obraz regionalny – w 2023 r. liczba ludności zmniejszała się w 29% regionów UE. Oznacza to, że proces demograficznego kurczenia się nie jest wyjątkowym zjawiskiem dotyczącym pojedynczych państw, lecz trwałym elementem zmian przestrzennych zachodzących na europejskich rynkach. Co istotne, doświadczenia tych obszarów pozwalają już obserwować nie tylko sam proces zmniejszania się liczby ludności, ale również jego długoterminowe konsekwencje gospodarcze i społeczne, w tym zmiany popytu na mieszkania i funkcjonowanie lokalnych rynków nieruchomości.

Demografia a ceny nieruchomości

Zależność pomiędzy zmianami demograficznymi a rynkiem nieruchomości jest przedmiotem badań od wielu lat. W literaturze przedmiotu analizowano zarówno wpływ zmian liczby ludności i gospodarstw domowych na wielkość popytu, jak i bezpośrednią zależność pomiędzy procesami demograficznymi a cenami nieruchomości. Badania prowadzone w różnych krajach europejskich pokazują przy tym, że skala tego oddziaływania może być znacząca. Analiza niemieckiego rynku przeprowadzona przez Christiana Westermeiera i Markusa M. Grabkę wskazywała, że w warunkach prognozowanych zmian demograficznych do 2030 r. w około jednej trzeciej niemieckich powiatów spadki cen nieruchomości mogły przekroczyć 25%.

Badania te uzupełniają wyniki najnowszej analizy Banca d’Italia dotyczącej włoskich gmin, w której oszacowano, że spadek liczby ludności o 10% wiąże się przeciętnie ze spadkiem cen mieszkań o ok. 7%. Potwierdzają to również analizy o szerszym, ponadregionalnym charakterze, m.in. badania Banku Rozrachunków Międzynarodowych (Előd Takáts, Ageing and asset prices, BIS Working Paper No. 318, 2010¹, Kiyohiko G. Nishimura, Előd Takáts, Ageing, property prices and money demand, BIS Working Paper No. 385, 2012²) obejmujące 22 rozwinięte gospodarki, wskazujące na istotny związek pomiędzy starzeniem się ludności a cenami aktywów, w tym nieruchomości. Z kolei analizy OECD dotyczące regionów kurczących się pokazują, że konsekwencje zmian demograficznych mogą wykraczać poza sam poziom cen, prowadząc do wzrostu liczby niewykorzystanych mieszkań, ograniczenia inwestycji i pogarszania jakości zasobu.

Spośród europejskich rynków szczególnie interesujący z punktu widzenia analizy zależności pomiędzy demografią a cenami nieruchomości wydaje się rynek niemiecki. Wynika to z długości i skali ...