Raporty: Jubileusz Raportu AMRON-SARFiN

Agnieszka Pilcicka
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON

Dziś Raport AMRON‑SARFiN obchodzi swój jubileusz – w 25. edycji zaprezentujemy Państwu wyniki III kwartału 2015 roku w odniesieniu do wyników z poprzednich 25 kwartałów, co pozwoli czytelnikom, niezależnie od opinii i komentarzy autorów, na indywidualną ocenę sytuacji i trendów kształtujących się w ciągu ostatnich sześciu lat na rynku kredytów hipotecznych oraz na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Rozwój gospodarczy Polski w latach 2000-2007

W latach 2000-2009 zarówno rynek nieruchomości, jak i bezpośrednio z nim związany rynek kredytów mieszkaniowych, przechodziły okres gwałtownych zmian. Lata 2003-2004 zapoczątkowały fazę wzrostu gospodarczego w Polsce. Wzrost PKB i inflacji oraz obniżki stóp procentowych, przystąpienie Polski do Unii Europejskiej, napływ inwestorów zagranicznych i poprawa warunków życia Polaków wywołała zwiększenie akcji kredytowej i wzrost cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W 2006 roku nastąpiło znaczne przyspieszenie dynamiki wzrostu gospodarczego. Czynniki takie, jak: konkurencja międzybankowa, bogata oferta kredytowa i dobra sytuacja makroekonomiczna pozwoliły na zdecydowany wzrost akcji kredytowej – wartość nowo udzielonych kredytów wzrosła w 2006 roku niemal dwukrotnie. W tym samym czasie dobra koniunktura zrodziła duży popyt na nieruchomości mieszkaniowe, ale ze względu na ograniczoną podaż, spowodowała również gwałtowny wzrost cen – tak duży, że znacznie przewyższył on wzrost wynagrodzeń w sektorze gospodarstw domowych – a obawa przed dalszymi wzrostami dodatkowo napędzała popyt. Kulminacyjnym momentem był przełom roku 2007 i 2008.

Światowy kryzys gospodarczy

Załamanie światowego rynku finansowego w drugiej połowie 2007 roku doprowadziło do zmian popytu, podaży, cen oraz finansowania rynku nieruchomości. Wpływ kryzysu na polską gospodarkę można było zauważyć już w 2008 roku – wtedy zanotowano rekordy cen mieszkań oraz wartości nowych umów kredytowych. Kryzys finansowy potwierdził dobrą kondycję polskiej gospodarki – Polska jako jedyny kraj w UE nie wpadła w recesję, negatywnych wpływów kryzysu nie udało się jednak uniknąć. Rok 2009 bez wątpienia był najtrudniejszym okresem w całej potransformacyjnej historii Polski. Wprowadzone ograniczenia przy udzielaniu kredytów hipotecznych, osłabienie złotego wobec franka szwajcarskiego i uruchomienie rządowego Programu „Rodzina na Swoim” przyczyniły się do wyhamowania rosnącego trendu cen mieszkań oraz znacznej redukcji liczby i wartości nowych kredytów hipotecznych. Nastąpiło całkowite odwrócenie struktury walutowej udzielanych kredytów – kredyty zaciągane w złotówkach stanowiły ponad 77 proc. wartości nowego portfela. Odbyło się to kosztem kredytów walutowych: udział kredytów we frankach szwajcarskich spadł z 78,1 proc. w III kwartale 2008 roku do poziomu 8 proc. wartości nowego portfela na koniec 2009 roku. Deweloperzy, w obawie przed zastojem w sprzedaży, wstrzymali nowe projekty, w wyniku czego w 2009 roku nastąpił spadek zarówno liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, jak i liczby wydanych pozwoleń na budowę i liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Zmieniła się również struktura obrotu lokalami mieszkalnymi – wyraźnie wzrosło zainteresowanie mieszkaniami o powierzchni użytkowej do 55 m2, liczba zawieranych transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości istotnie spadła.