Trudny start Funduszu Mieszkań na Wynajem
Z początkiem bieżącego roku Fundusz Mieszkań na Wynajem BGK zaprezentował 49 lokali mieszkalnych dostępnych w ramach swojej pierwszej inwestycji, zlokalizowanej przy ulicy Saperskiej w Poznaniu. W ofercie pojawiły się mieszkania jedno-, dwu- oraz trzypokojowe o metrażach od 23,3 m² do 71,1². W maju miała miejsce odsłona kolejnych 75 mieszkań o metrażach od 26,5 m² do 56 m².
Według wcześniejszych deklaracji autorów projektu, podstawą sukcesu programu miały być niskie stawki najmu (nawet o kilkanaście procent od stawki na wolnym rynku) przy utrzymaniu 4% dochodowości programu. W założeniach celem projektu było zwiększenie mobilności zawodowej Polaków oraz stworzenie alternatywy dla kredytów hipotecznych. Głównymi beneficjentami programu mieli być ludzie młodzi, wchodzący na rynek pracy. Czy podstawowe założenia o konkurencyjnych stawkach najmu mają odzwierciedlenie w rzeczywistości? Nie do końca.
Zaproponowane przez Fundusz stawki wahają się od 850 PLN do 2 130 PLN miesięcznie, przy czym wysokość miesięcznych opłat za lokal, bez uwzględnienia opłat eksploatacyjnych oraz licznikowych, jest zróżnicowana w zależności od czasu, na jaki zostanie podpisana umowa najmu. Różnica ta sięga od 140 do 180 PLN za kawalerkę, 170 – 280 PLN za lokal dwupokojowy, do nawet 300 PLN za mieszkanie z trzema pokojami. Aby uzyskać takie „zniżki”, umowa najmu powinna zostać podpisana na okres od dwóch do czterech lat. W pierwszym kształcie warunki umowy zakładały nawet dziesięcioletni okres najmu z okresowym przeglądem stawek czynszu, co wręcz przeczy komunikowanym celom projektu, czyli zwiększaniu rzekomej mobilności oraz stabilności długoterminowego najmu poprzez możliwość zmiany wysokości opłat. Dodatkowo, nie było możliwości wcześniejszego rozwiązania zobowiązania. Po napływających negatywnych opiniach, zapisy te zostały zniesione. Pojawiła się natomiast gwarancja niezmienności wysokości opłat, możliwość rozwiązania umowy z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, a maksymalny okres najmu został ograniczony do wcześniej wspomnianych czterech lat.
Konkurencyjne czynsze? Nie na Saperskiej.
Z zestawienia stawek czynszu proponowanych przez Fundusz i stawek rynkowych wynika, że to te drugie są niższe od tych proponowanych przez Fundusz. Średni czynsz w lokalu jednopokojowym wynajętym od Funduszu wynosi 1 120 PLN w przypadku umowy na okres od 6 do 23 miesięcy oraz 963 PLN w przypadku umowy na okres od 2 do 4 lat, za lokal z dwoma pokojami trzeba będzie zapłacić średnio 1 609 PLN bądź 1 384 PLN, natomiast za trzypokojowe mieszkanie zapłacimy 2 080 PLN lub 1 785 PLN. O niewielkich korzyściach z wynajęcia mieszkania od Funduszu można mówić tylko w przypadku zawarcia umowy długoterminowej.
Wykres 1. Średnie stawki czynszu z wolnego rynku oraz w inwestycji Funduszu Mieszkań na Wynajem
Podkreślić należy, że przedstawione na wykresie oferty rynkowe są cenami wywoławczymi, które mogą ulec obniżeniu w procesie negocjacji z właścicielem. Przy założeniu, że średnia stawka po negocjacjach spada o 5% okazuje się, że bardziej opłaca się wynająć mieszkanie z wolnego rynku niż od Funduszu.
Dodatkowym aspektem, który należy wziąć pod uwagę jest koszt wyposażenia lokali. „(…) Mieszkania oferowane przez Fundusz Mieszkań na Wynajem będą wykonane w standardzie „pod klucz”. Oznacza to, iż wykończone będą wszystkie elementy mieszkania: podłogi, sufity, ściany, zamontowane drzwi wewnętrzne oraz oświetlenie. Oferowane mieszkania będą także miały kompleksowo wyposażone kuchnie i łazienki.” (cytat: jakusiebie.pl). W kwestii najmującego pozostaje umeblowanie oraz wyposażenie mieszkania w pozostałe sprzęty codziennego użytku, co niesie za sobą dodatkowe nakłady finansowe związane z wyposażeniem nie swojego lokalu. Bez wątpienia zatem, istotną wartością dodaną i kolejną przewagą mieszkań wynajmowanych na rynku od osób prywatnych jest kompleksowe wyposażenie lokali.
Z informacji pochodzących ze strony Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że z łącznej liczby 49 mieszkań dostępnych w ofercie do wynajęcia od stycznia oferowanych jest wciąż 21 mieszkań. Świadczyć to może o tym, że zapowiadana konkurencyjność oraz atrakcyjność pierwszej inwestycji BGK jest jednak mniejsza od zakładanej.
W ostatnich dniach pojawiła się informacja o kolejnej inwestycji, którą planuje nabyć Bank Gospodarstwa Krajowego. Zlokalizowana ona będzie w Gdańskim Wrzeszczu przy ulicy Kilińskiego 1. Na ten moment wiadomo tylko, że w budynku usytuowane będą 134 mieszkania. Póki co nie są znane stawki czynszu, jednak średnia rynkowa stawka czynszu w Gdańsku wynosi obecnie 42 PLN/m². Jak pokazują doświadczenia z Poznania, by inwestycja ta mogła konkurować z lokalnymi nieruchomościami, stawki najmu nie powinny przekraczać średnich stawek z wolnego rynku.
Ilona Kostrzewska
Analityk Rynku Nieruchomości
Dział Badań i Analiz Rynku Nieruchomości Centrum AMRON
