Raport z rynku nieruchomości – listopad 2013

W ciągu minionych 12 miesięcy ceny mieszkań w największych miastach Polski spadły o 2,9%, co przekłada się na spadek stawki za m2 średnio o ok. 150 zł – wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez ekspertów portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.

Dynamika spadków średnich cen ofertowych mieszkań w największych miastach Polski w ostatnim czasie wyraźnie wyhamowała. Choć w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego stawki są średnio o 2,9% niższe, to jednak w porównaniu z wrześniem br. średnie w niektórych miastach nieznacznie wzrosły. Wg danych portalu Domy.pl w Gdyni, Olsztynie i Opolu wzrost sięgnął 0,9%, a w 6 innych miastach przekroczył 0,5% w skali miesiąca. W przeliczeniu na złote podwyżki są jednak znikome – najwięcej, o 59 zł wzrosła cena m2 w Sopocie, o 50 zł w Gdyni i o 47 zł w Krakowie. W pozostałych 15 badanych miastach miesięczne spadki lub wzrosty ceny za m2 były minimalne – nie przekroczyły 40 zł.

Na największym w kraju – warszawskim rynku wtórnym sprzedaży mieszkań – średnia cena ofertowa w październiku pozostała taka sama jak we wrześniu i wyniosła 8252 zł/m2. W porównaniu z październikiem ub. roku ceny mieszkań używanych w stolicy spadły o 3,4%.

Z analizy portalu Domy.pl wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy najbardziej spadły ceny ofertowe mieszkań w Katowicach – o 6,1%, w Gdańsku – o 6% i w Olsztynie – o 4,2%. Najmniejsze różnice w porównaniu z cenami sprzed roku można zaobserwować w Krakowie i Gorzowie Wielkopolskim; w tych miastach spadki średnich wyniosły odpowiednio 0,6% i 0,4%.

Na rynku wtórnym sprzedaży mieszkań jeszcze widać wzmożoną aktywność klientów, którzy przystąpili do poszukiwań po wakacjach. Część z nich sfinalizuje zakupy jeszcze w tym roku. Ci, którzy nie znajdą optymalnej oferty w najbliższych dniach, przerwą poszukiwania i poświęcą czas na przygotowania do świąt Bożego Narodzenia. Jak co roku z początkiem grudnia ruch na rynku sprzedaży mieszkań zacznie zapadać w zimowy sen, by po świąteczno-noworocznej przerwie znów obudzić się do życia ze zdwojoną siłą. Tym razem nastąpi to już w nowej rzeczywistości – z działającym programem Mieszkanie dla Młodych, z obowiązkiem posiadania wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego i z rozpoczynającymi działalność nowymi, tzw. zderegulowanymi pośrednikami nieruchomości.

Kredyty nowe: rosną marże i znika 100 proc. LtV, ale czeka MDM

Jeszcze przez wiele miesięcy biorąc kredyt, można będzie rozpocząć spłatę z niską ratą. Wszystko dzięki stopom procentowym. Są rekordowo niskie. I takie pozostaną do połowy przyszłego roku – wynika z komunikatu Rady Polityki Pieniężnej po listopadowym posiedzeniu. Od lipca główna stopa wynosi 2,5 proc. Na polskie warunki to wyjątkowo niewiele.

Po zsumowaniu 3-miesięcznej stawki WIBOR (2,65 proc.) i marży można dziś uzyskać kredyt z oprocentowaniem nieznacznie przewyższającym 4 proc. A to sprawia, że na każde 100 tys. zł 30-letniego kredytu przeciętnie przypada dziś 498 zł raty. Przy 25-letnim okresie spłaty rata od 100 tys. zł wynosi 548 zł.

Pierwszej podwyżki stóp, na początek o 0,25 p.p., rynek spodziewa się najwcześniej pod koniec przyszłego roku. Można więc liczyć na co najmniej rok rekordowo niskich rat, ale nie można jednocześnie zapominać o ryzyku stopy procentowej. Osoby, które wahają się, co robić, czy brać kredyt teraz, czy jeszcze poczekać, muszą też wziąć pod uwagę ryzyko wzrostu marż, bo te nieznacznie, ale konsekwentnie idą w górę. Rok temu przeciętna marża kredytu złotowego na 90 proc. wartości nieruchomości wynosiła ok. 1,5 proc. obecnie zbliża się do 1,7 proc.

Coraz mniej czasu pozostaje na zaciągnięcie kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Zgodnie ze znowelizowaną Rekomendacją S od przyszłego roku banki pożyczą maksymalnie na 95 proc. wartości mieszkania, resztę kupujący powinien opłacić oszczędnościami. Pieniądze na 5-proc. wkład własny nie będą mogły pochodzić z kredytu. Klient będzie zobowiązany podpisać oświadczenie, w którym zapewnia, że sumy tej nie pożyczył.

Ubywa również czasu na sfinansowanie nieruchomości kredytem w walutach obcych. Zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego stanowią, że od połowy przyszłego roku banki nie będą mogły już pożyczać na nieruchomości w innej walucie niż ta, w której klient zarabia. Ale już obecnie kredyty walutowe, głównie w euro, to margines rynku. Proponuje je tylko kilka banków. Stawiają przy tym zainteresowanym na tyle wysokie wymagania i proponują tak wysokie marże, że w efekcie udział w wartości sprzedaży spadł do 1 proc. Nie bez znaczenia jest także fakt, że sami klienci podchodzą dziś do ryzyka kursowego z większą ostrożnością niż jeszcze kilka lat temu.

Poczekać z zaciąganiem kredytu warto jednak, jeśli klienci, jak i upatrzona nieruchomość, spełniają kryteria rządowego programu pomocy w zakupie pierwszego mieszkania „Mieszkanie dla Młodych”. W zależności od liczby dzieci państwo dopłaci do nowej nieruchomości od 10 do 20 proc. jej ceny.

Kredyty spłacane: WIBOR jeszcze niższy, spadają też stopy w strefie euro

Choć wydawało się to niemożliwe, to osoby, które miały ostatnio aktualizowany WIBOR 3M pod koniec września, wkrótce będą miały jeszcze niższą stawkę – 2,65 proc. zamiast 2,70 proc. Choć spadek jest symboliczny, bo daje ok. 3 zł oszczędności na każde 100 tys. zł 25-letniego kredytu, to zawsze lepiej w tę stronę niż w drugą.

WIBOR 3M najczęściej doliczany do marży kredytów mieszkaniowych już prawie 6 miesięcy utrzymuje się w granicach 2,7 proc., pozwalając tym samym na każde 100 tys. zł kredytu, płacić ratę o niemal 80 zł niższą niż na początku roku. Co z pewnością nie pozostaje obojętne zarówno na sytuację kredytobiorców, ich wydatki konsumpcyjne, jak i jakość obsługi kredytów.

Bez zmian pozostaje sytuacja spłacających kredyty w euro i we franku szwajcarskim. Stawki EURIBOR i LIBOR od miesięcy stoją w miejscu. Choć obsługujący kredyty w euro dziś mają jeszcze większą pewność, że oprocentowanie ich kredytów nie wzrośnie. W listopadzie podstawowa stopa procentowa w strefie euro spadła z 0,5 pkt. proc. do 0,25 proc. Nie wpłynęło to szczególnie na EURIBOR 3M, który już od ponad roku utrzymuje się na poziomie zbliżonym do 0,2 proc., ale decyzja Rady Prezesów EBC daje gwarancje kolejnych wielu miesięcy spokoju. Inwestorzy zaangażowani w instrumenty prognozujące EUROIBOR 3M zakładają, że jesienią przyszłego roku jego stawka wyniesie ok. 0,28 proc.

Jeśli chodzi o LIBOR CHF 3M, jego poziom oscyluje wokół 0,02 proc. (główna stopa procentowa w Szwajcarii mieści się w przedziale 0-0,2 proc.). Wysokość rat kredytów w euro i franku szwajcarskim zależy przede wszystkim od wahań kursów walutowych, a te w ostatnim miesiącu zachowują się stabilnie. Minimum notowań franka na przestrzeni ostatnich 30 dni wyniosło 3,38 zł, a maksimum 3,415 zł, w przypadku euro był to przedział między 4,17 zł a 4,20 zł.

Stać nas na coraz więcej

Powolny, ale systematyczny wzrost wynagrodzeń, któremu towarzyszą ciągnące się już od lat spadki cen mieszkań, przynoszą efekt w postaci ciągłego wzrostu zdolności nabywczej Polaków. Porównując to, na zakup jakiej powierzchni mieszkania wystarczyłoby średnie październikowe wynagrodzenie opublikowane przez Główny Urząd Statystyczny z tym, na co wystarczało średnie wynagrodzenie przed rokiem widać wyraźny postęp. O ile statystyczny Kowalski zarabia dziś o 3% więcej niż przed rokiem, to za miesięczną pensję wynoszącą 2737 zł netto może kupić średnio o 6,1% większy kawałek mieszkania niż rok temu.

W przygotowanym przez portal Domy.pl porównaniu najlepiej wypada Gdańsk i Katowice – w tych miastach stosunek średniej pensji do średniej ceny m2 mieszkania poprawił się w ciągu roku o ponad 9%.

Znaczna, ponad 7-procentowa poprawa nastąpiła także w Olsztynie, Opolu, Szczecinie i Wrocławiu.

Najmniejszy postęp stał się udziałem Gorzowa Wielkopolskiego i Krakowa; te miasta choć także zanotowały progres, to jest on znacznie mniejszy od średniej – wg danych portalu Domy.pl wyniósł odpowiednio 3,5% i 3,7%.

Marcin Drogomirecki, Domy.pl
część nieruchomościowa

Halina Kochalska, Open Finance
część kredytowa