Nowa forma inwestowania na rynku nieruchomości – lokale użytkowe z gwarantowanym zyskiem

Coraz większą popularnością wśród inwestorów na rynku nieruchomości cieszą się rozwiązania kreowane przez mechanizm najmu zwrotnego. Co to takiego? W Polsce najlepszym przykładem są inwestycje typu condohotel czy aparthotel. W modelu tym nabywca pokoju w hotelu wynajmuje ten lokal wyspecjalizowanej firmie zajmującej się zarządzaniem obiektem i wypłacającej właścicielowi czynsz. Korzyścią z najmu zwrotnego dla przedsiębiorcy (w tym wypadku firmy tworzącej sieć hoteli) jest możliwość odmrożenia kapitału potrzebnego na dalszy rozwój biznesu, a dla inwestora możliwość partycypowania w zyskach. Roczny przychód z pokoi hotelowych może wynosić od 5 do 10% wartości nieruchomości i gwarantowany jest często na podstawie wieloletnich umów.

Lokal usługowy jak pokój w hotelu

Na rynku pojawiło się kolejne rozwiązanie zaczerpnięte z idei najmu zwrotnego, które szerszemu gronu inwestorów ułatwi dostęp do ciekawego segmentu rynku nieruchomości komercyjnych – lokali użytkowych. Cały mechanizm wygląda tak, że inwestor kupuje na własność lokal użytkowy z odrębną księgą wieczystą, znajdujący się w pasażu handlowym, który od razu wynajmuje firmie zarządzającej pasażem. Pierwsze tego typu rozwiązanie dla inwestujących na rynku nieruchomości wprowadziła spółka Czerwona Torebka, która w grudniu zadebiutowała na warszawskiej giełdzie. Firma buduje tego typu pasaże w całej Polsce. Stawia je w pobliżu marketów, na dużych osiedlach lub przy często uczęszczanych szlakach komunikacyjnych.

Gwarantowana stopa zwrotu

Właściciel lokalu za wynajmowanie swojej nieruchomości otrzymuje czynsz. Jego wysokość określa umowa. W przypadku Czerwonej Torebki jest ona zawierana na 15 lat, a gwarantowany dochód wynosi 8%. Oznacza to, że ciężar ekonomiczny wszystkich kosztów takich, jak opłaty za media, opłaty eksploatacyjne, ubezpieczenie lokalu czy nawet podatek od nieruchomości jest ponoszony przez najemcę. Ponadto w odróżnieniu od standardu znanego z rynku nieruchomości mieszkaniowych, w przypadku lokali użytkowych czynsz najmu w okresie umownym jest przeważnie indeksowany inflacją. Czynsz rośnie więc wraz ze wzrostem ogólnego poziomu cen w gospodarce bez konieczności corocznej negocjacji stawek. Właściciel z tytułu osiąganych przychodów musi jedynie zapłacić podatek dochodowy.

Rynek lokali użytkowych bardziej dostępny?

Rozwiązanie jest nowe nie tylko ze względu na samą ideę gwarantowanej stopy zwrotu, ale też relatywnie niską kwotę inwestycji. Kwoty te zaczynają się od niespełna 250 tys. zł netto (plus 23% VAT), choć jest też możliwość zakupu lokali za 500, 700 tys. czy nawet 1,8 miliona złotych netto. Ich cena zależy od wielkości i zdolności do generowania dochodu. Do tej pory, aby poważnie myśleć o inwestowaniu na rynku lokali użytkowych trzeba było dysponować sumą co najmniej 1 mln zł. z uwagi na ryzyko pojedynczego projektu (problemy z uzyskaniem stabilnych najemców), inwestorzy nabywali zwykle co najmniej kilka nieruchomości w różnych lokalizacjach. Stosunkowo niska kwota inwestycji w przypadku zakupu lokalu w pasażu handlowym oznacza, że rynek lokali użytkowych, do tej pory dostępny głównie dla osób zamożnych, otwiera się na osoby z mniej zasobnymi portfelami.

VAT do zwrotu, gotówka potrzebna przy zakupie

Zakup tego typu lokalu można sfinansować kredytem hipotecznym, ale nie w całości. Z doświadczeń doradców Lion’s House wynika bowiem, że banki niechętnie podchodzą do finansowania kwoty VAT-u składającej się na cenę brutto lokalu użytkowego. Biorąc pod uwagę, że stawka podatku wynosi w przypadku lokali użytkowych 23%, to do ceny netto lokalu na poziomie 250 tys. zł, trzeba doliczyć 57,5 tys. zł podatku. Urząd skarbowy powinien jednak zwrócić nabywcy podatek w ciągu od 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej (wcześniej trzeba się zarejestrować w urzędzie skarbowym jako tzw. czynny podatnik VAT). Nie zmienia to jednak faktu, że pieniądze te trzeba posiadać w momencie zawierania transakcji. Bank może ponadto wymagać wkładu własnego. Nabywca musi też ponieść pewne koszty transakcyjne (np. taksa notarialna, opłaty sądowe). Oznacza to, że aby przymierzyć się do inwestycji w lokal w pasażu handlowym powinien posiadać przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych w gotówce.

Uwaga na lokalizację

Niezbędnym elementem decyzji o zakupie lokalu użytkowego powinna być analiza potencjalnego ryzyka wiążącego się z taką inwestycją. Generalnie inwestycje na rynku nieruchomości traktowane są jako jedne z najbezpieczniejszych ze względu na ich relatywnie stabilną wartość oraz materialny, a nie czysto księgowy (jak ma to miejsce w przypadku inwestycji na rynku finansowym), charakter. Osoba kupująca lokal użytkowy jest potencjalnie narażona na to, że może on utracić swoją wartość bądź nie generować oczekiwanego dochodu z uwagi na nietrafioną lokalizację. Przed drugim z tych zagrożeń chroni gwarantowana stopa zwrotu.

Bartosz Turek
Lion’s House