Dzięki zmianom w rekomendacji S będzie można zaciągnąć większy kredyt

Obecnie dostępna kwota kredytu jest kalkulowana przy założeniu, że kredyt będzie spłacany przez okres nie dłuższy niż 25 lat. W praktyce oznacza to, że zaciągając kredyt np. na 30 lat musimy posiadać zdolność do jego spłaty w ciągu 25 lat. To ograniczenie zostanie jednak zostanie – z 25 na 30 lat. Dodatkowo projekt zakłada rezygnację z określenia maksymalnego wskaźnika DTI (debt to income), czyli maksymalnej łącznej wysokości miesięcznych rat w stosunku do osiąganych dochodów. W obecnym kształcie Rekomendacja zaleca, aby osoby o zarobkach poniżej średniej krajowej przeznaczały maksymalnie połowę swoich dochodów na spłatę kredytów, a zamożniejsi nie więcej niż 65%.

Trzeba jednak pamiętać, że obok zapisów dopuszczających poluzowanie obliczania zdolności kredytowej rozważane są też zmiany w zakresie maksymalnej kwoty kredytu. Obecnie banki dość szeroko oferują finansowanie całej ceny zakupu nieruchomości wraz z kosztami wykończenia, czy remontu. Jeżeli nowy kształt Rekomendacji zostanie wprowadzony, to od początku 2014 r. konieczne będzie posiadanie 10% wkładu własnego. Dodatkowo KNF postuluje ograniczenie maksymalnego okresu kredytowania do 35 lat. Obecnie możliwe jest zaciągnięcie kredytu nawet na 50 lat, a 40-letni kredyt jest stosunkowo popularny wśród klientów, mimo konieczności posiadania zdolności kredytowej na 25 lat. Różnica w wysokości raty między kredytem na 35 i na 40 lat nie jest jednak na tyle istotna, aby miało to większy wpływ na zachowanie rynku (ok. 60 zł w przypadku kredytu na 300 tys.). W zakresie zapisów zaostrzających znajduje się też ograniczenie kredytów walutowych jedynie dla osób zarabiających w walucie. W chwili obecnej takie kredyty stanowią znikomy ułamek rynku, teoretycznie jednak są dopuszczalne dla osób zamożnych i to od banków zależy, czy chcą je oferować.

Jak zmiany  w rekomendacjach wpłyną na zdolność kredytową?

Warto się bliżej przyjrzeć skutkom poluzowania zasad obliczenia zdolności kredytowej dla przeciętnego klienta. Mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych w Warszawie kosztuje średnio ok. 400 tys. zł. Zgodnie z aktualnym kształtem Rekomendacji wymagane dochody to ok. 3800 zł (ok. 3900 zł dla poziomu stóp procentowych sprzed ostatniej obniżki), przy założeniu braku innych zobowiązań. W przypadku zarobków na poziomie średniej krajowej obecnie można uzyskać kredyt rzędu 210 tys. zł, a wydłużenie okresu przyjmowanego do wyliczenia zdolności do 30 lat zwiększy kwotę w granicach 20 tys. zł.  Racjonalnie patrząc na pozostającą do dyspozycji w obu przypadkach kwotę po spłacie raty na mieszkanie (z tej kwoty należy również opłacić czynsz mieszkania) nie należy raczej oczekiwać zwiększenia przez banki dopuszczalnych wskaźników zadłużenia.

Trzeba mieć jednak na uwadze, że przedstawione powyżej teoretyczne wyliczenia pokazują również, że obecnie banki obliczają zdolność bardziej rygorystycznie, niż pozwala Rekomendacja. Singiel zarabiający 3500 zł netto w Warszawie mógłby otrzymać ok. 345 tys. przy marży 2 p.p. i ok. 360 tys. przy marży 1,5 p.p. Według comiesięcznego badania zdolności kredytowej w bankach prowadzonym przez Expandera żaden z banków nie proponuje takiej kwoty. Podobnie sytuacja ma się w przypadku 4-osobowej rodziny zarabiającej łącznie 8 tys. zł. Minimalny wymagany dochód dla kredytu na 300 tys. jest również wyższy niż wymagany zgodnie z aktualnymi zapisami rekomendacji. Pozytywny wpływ na zdolność będzie mieć więc raczej wydłużenie o 5 lat czasu spłaty połączone z obniżką stóp procentowych na rynku, a w mniejszym stopniu, o ile w ogóle, formalne usunięcie maksymalnego wskaźnika DTI z Rekomendacji. Wiele zależy tutaj od apetytu sektora bankowego na kredyty mieszkaniowe, który obecnie jest umiarkowany.

Młodym może być trudniej o własne M

Jeśli Rekomendacja S zostanie zmieniona zgodnie z zaprezentowanymi założeniami, to w przyszłym roku na kredyt mogą liczyć jedynie osoby posiadające oszczędności. Zgodnie z danymi przedstawionymi przez KNF 25% kredytów (ilościowo) miało wkład własny niższy niż 10%, a kredyty te stanowiły prawie 45% ich łącznej wartości (badanie z grudnia 2011 r.). W przypadku kredytów na zakup mieszkania, czy domu, te cyfry byłyby jeszcze wyższe, ponieważ w łącznej ilości udzielonych kredytów te na remont, czy budowę domu zaniżają odsetek osób, które zakupiły nieruchomość z niewielkim, czy w ogóle bez wkładu własnego. Częściowym rozwiązaniem może być tutaj rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Częściowym, ponieważ nawet w przypadku osób, które się na niego kwalifikują (nie kwalifikują się np. osoby chcące zmienić mieszkanie na większe, czy mają więcej niż 35 lat) dopłata ma być naliczana według ceny metra odtworzeniowego, a nie ceny zakupu, która z reguły jest wyższa.

Konieczność zaoszczędzenia na wkład własny już przy pierwszym mieszkaniu może w praktyce znacznie odsuwać w czasie jego zakup. Jeżeli wkraczając w dorosłe życie młode pokolenie wybierze wynajęcie mieszkania zamiast mieszkania z rodzicami, czy wyjeżdża w poszukiwaniu pracy, to opłacenie lokum pochłonie istotną część zarobków ograniczając możliwość oszczędzania. Spojrzenie na poziom oszczędności Polaków również potwierdza, że wymóg posiadania nawet 10% wkładu własnego może stanowić ograniczenie w dostępie do kredytu mieszkaniowego. Badanie Fundacji Kronenberga z września ubiegłego roku pokazuje, że 56% osób wydaje wszystko na bieżące wydatki, a „Badanie diagnoza społeczna 2011”, że 1/3 społeczeństwa nie ma żadnych oszczędności, a tylko 3% zgromadziło kwotę większą niż roczne zarobki.

Patrząc na obecny kształt rynku oraz proponowane zapisy wpływ zmian rysuje się jako umiarkowanie pozytywny w kwestii zwiększenia dostępnej kwoty kredytu. Pozytywny skutek wzmocni jednak obniżka stóp procentowych. Paradoksalnie zapowiedź wymogu wkładu własnego może mieć też pozytywny skutek dla ożywienia rynku, podobnie jak miało to miejsce przy wprowadzaniu wcześniejszych ograniczeń, gdzie występował efekt mobilizacji wahających się wcześniej klientów.

Aleksandra Łukasiewicz
Doradca Zarządu firmy Expander