Rynek finansowania nieruchomości: Wspieranie budownictwa mieszkaniowego warunkiem rozwoju polskiej rodziny

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu
Związku Banków Polskich

Problem w tym, iż często struktury i instrumenty wsparcia funkcjonują dłużej niż trwają warunki, dla których dany system wspierania budownictwa wyprowadzono. Warto też zauważyć, że do istniejących struktur i instrumentów dodaje się nowe programy i warunki wsparcia budownictwa społecznego. W ten sposób wsparcie budownictwa składa się często z wzajemnie ze sobą sprzecznych programów, regulacji, stosowanych zasad podatkowych, co w konsekwencji utrudnia diagnozę potrzeb i możliwości. Przykładem może być program „Rodzina na Swoim”, w ramach którego łączne zobowiązania budżetowe osiągną poziom ok. 2 mld złotych, podczas gdy najwyższy poziom wsparcia budżetowego dla budownictwa socjalnego nie przekroczył 120 mln złotych w tym roku, a w przeszłości roczne wydatki sięgały 40-60 mln złotych.

Jednocześnie praktycznie w każdym kraju mamy do czynienia z ograniczeniami budżetowymi, nierównością warunków socjalnych i standardu mieszkań zajmowanych przez poszczególne grupy społeczne, negatywnymi efektami subsydiowania mieszkalnictwa, co wpływa na ostrość i możliwość przeprowadzania zmian w zasadach subsydiowania budownictwa mieszkaniowego.

Subsydiowanie mieszkalnictwa powinno być oparte o jasno określone potrzeby i zasady. Zwykle odnoszą się one do takich dziedzin, jak poprawa warunków zdrowotnych, wyrównanie warunków socjalnych, zwiększenie dostępu do mieszkań przez umożliwienie rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla osób o niskich dochodach, stymulowanie wzrostu gospodarczego.

Program wspierania budownictwa mieszkaniowego, z punktu widzenia rozwoju rodziny, powinien mieć szczególne znaczenie w warunkach polskich. Celem takiego programu powinno być tworzenie odpowiednich po temu warunków, czyli dostępności różnych form budownictwa mieszkaniowego, które sprzyjają rozwojowi rodziny.

Program taki może i chyba powinien być także oceniany z punktu widzenia efektywności rynku. Z uwagi na swoją niedoskonałość, efektywność rynku mieszkaniowego należałoby oceniać właśnie pod względem segmentacji i lokalnego charakteru rynku, stabilności interwencjonizmu, elastyczności dostosowania się popytu i podaży do zmiennych warunków rynkowych, przejrzystości transakcji, zasad kształtowania się cen (ich rozpiętości), wiarygodności dostępnej na rynku informacji, płynności rynku, w tym wynikającej z wymogów proceduralnych przenoszenia praw własności, opodatkowania transakcji nieruchomościowych, racjonalności (lub jej braku) zachowania się uczestników rynku, warunków dostępu do finansowania.

Dla osiągnięcia wysokiej efektywności rynku mieszkaniowego wymagane byłoby stabilizowanie polityki gospodarczej państwa w tym sektorze, minimalizowanie przepisów prawnych, analizowanie cykli koniunkturalnych, ułatwianie dostępu do informacji o podmiotach oraz procesach rynkowych i ułatwianie zawierania transakcji.

Tendencja na rynku europejskim w ostatnich latach jest następująca: mniej jest realizowanych bezpośrednich inwestycji w społeczne budownictwo czynszowe, co powoduje zwiększenie zapotrzebowania na różne instrumenty wsparcia. Jednocześnie, przy zwiększonej prywatyzacji publicznych zasobów, wymagany jest znaczny wzrost udziału sektora niepublicznego w inwestowaniu w tego rodzaju mieszkania, a także zwiększenie udziału prywatnego finansowania budownictwa społecznego. Wniosek dla Polski: istnieje pilna potrzeba rozwijania budownictwa mieszkaniowego w formule partnerstwa publiczno-prywatnego.

Zalecenia UN-Habitat dotyczące polityki wspierania budownictwa mieszkaniowego

Traktowanie1 budownictwa społecznego jako towaru dla konsumenta, a nie inwestycji, może ograniczać wpływ kryzysu na społeczne budownictwo czynszowe przez stabilizację cen, brak finansowych spekulacji na rynku nieruchomości i ograniczenie uzależnienia od zmienności rynku. Jednym z elementów, który pozytywnie wpływa na rynek społecznego budownictwa czynszowego, są bezpośrednie dopłaty do projektów tego budownictwa.

Bezpośrednie dopłaty, a także bezpośrednie korzyści beneficjentów tego sektora, na przykład w postaci długoterminowego oszczędzania na mieszkanie powiązane z gwarancjami skarbu państwa poziomu kuponów odsetkowych, pozytywnie wpływają na stabilizację rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Należy zauważyć, iż trudności na rynku najmu mieszkań są szczególnie widoczne w okresie recesji ekonomicznej. Tym samym, szczególnie w okresie recesji, niezbędny jest udział państwa we wspieraniu mieszkalnictwa, co powinno zwiększać popyt, aby przyczyniać się do rozwoju. Mieszkalnictwo jest ściśle powiązane z sektorem budowlanym, którego kondycja w okresie recesji jest szczególnie istotna z punktu widzenia zatrudnienia i całej gospodarki.

Polityka społeczna państwa nie powinna ignorować rodzin, które nie mają własnych mieszkań i zakładać, iż chcą one zostać ich właścicielami. Oznacza to, iż państwo nie powinno skupiać się wyłącznie na własności lokali i zapominać o rynku najmu mieszkań. Tym bardziej słuszny jest pogląd, że państwo nie powinno dopłacać wyłącznie do wydatków ponoszonych przez nabywców nowych mieszkań.

Państwo nie powinno też przyjmować założenia, iż kontrola poziomu czynszów jest korzystna dla rodzin o niskich dochodach – nie mają z tego korzyści wynajmujący z grup o niskich dochodach, którzy chcieliby zwiększyć swoje możliwości finansowe, czy pochodzący z tych grup najemcy lub potencjalni najemcy, którzy nie są objęci tą kontrolą.

Państwo nie powinno zakładać, iż dla każdego rodzaju najmu pożądana jest długoterminowa umowa najmu oraz że system sądowy właściwie zabezpiecza prawa najemcy i wynajmującego.

Celem państwa jest stworzenie takich warunków, aby inwestowanie w sektor społecznego budownictwa mieszkaniowego było uznawane za atrakcyjne i niosące niskie ryzyko. Czynniki, które biorą pod uwagę inwestorzy, to: regulacje dotyczące podmiotów realizujących projekty budownictwa społecznego, ich działalność nienastawiona wyłącznie na zysk, ich długoterminowe, dające się przewidzieć przepływy finansowe, a także bezpośrednie lub pośrednie gwarancje skarbu państwa.

Instrumenty wsparcia budownictwa czynszowego w państwach unijnych

Stosowane2 przez rządy krajów unijnych instrumenty wspierania budownictwa (wyrażona w procentach liczba krajów stosujących dany instrument w stosunku do 27 krajów Unii):

• Odliczenie od przychodów podatkowych kosztów rat odsetkowych od kredytów hipotecznych (62 proc.) – stymuluje rozwój rynku mieszkaniowego właścicieli nieruchomości, zwiększając dostęp do takich mieszkań.
• Zwolnienie podatkowe z uzyskanych przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej (89 proc.) – pozwala unikać płacenia podatków przez właścicieli nieruchomości na określonych warunkach (rodzaj nieruchomości i okres).
• Preferencyjne stawki podatku od wartości dodanej – VAT (52 proc.) – obniża cenę nieruchomości.
• Fundusze gwarancyjne (41 proc.) – te specjalistyczne (publiczne lub prywatne) instytucje mają powodować zwiększenia zaufania dla nabywców. Poziom zaufania jest czynnikiem stabilizującym w okresie recesji.
• Uznawanie strat podatkowych na wynajmie mieszkania (52 proc.) – strata może być powodowana spłatą raty odsetkowej i amortyzacją podatkową, które są wyższe od przychodów w danym okresie.

Definicja społecznego budownictwa mieszkaniowego

W pierwszej kolejności należałoby określić, co rozumie się pod pojęciem „społeczne budownictwo mieszkaniowe”? Czy społeczne budownictwo mieszkaniowe powinno także obejmować budownictwo socjalne? Czy też powinno odnosić się do budownictwa na wynajem o umiarkowanych czynszach (tzw. dostępnych czynszach)?

Następnie należałoby się zastanowić, czy takie budownictwo może i powinno być realizowane w ramach programu rządowego? Ale wtedy należałoby określić, tak jak w przypadku dopłat do oprocentowania kredytów mieszkaniowych, czy budownictwo własnościowe także objęte byłoby tym terminem? Jeżeli miałoby być to realizowane w ramach programu rządowego, to czy powinno to być budownictwo skierowane do gospodarstw domowych o określonych dochodach? A może budownictwo społeczne to budownictwo skierowane do osób wymagających specjalnej troski – wykluczenia, bezdomność, opieka socjalna, opieka zdrowotna, wiek?

Biorąc pod uwagę wszystkie te elementy, można pokusić się o następującą definicję: społeczne budownictwo mieszkaniowe obejmuje budownictwo socjalne, komunalne i o umiarkowanych czynszach, które jest w taki czy inny sposób dotowane przez państwo lub samorząd w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób, które z uwagi na sytuację materialną nie są w stanie same tego uczynić.

Zakres udziału sektora publicznego w realizacji społecznego budownictwa mieszkaniowego

Jednym z warunków zachęcających do inwestowania w ten ...