Decyzja o warunkach zabudowy

Na wielu terenach naszego kraju ciągle nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji kiedy na danym terenie taki plan nie obowiązuje, konieczne jest uzyskanie indywidualnie dla każdej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Każdy może wystąpić o ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego obszaru, co oznacza, że decyzję o warunkach zabudowy można otrzymać jeszcze przed zakupem danej działki. Warto to zrobić, by dowiedzieć się co na danej działce będzie można ewentualnie zbudować. Decyzji o warunkach zabudowy nie należy mylić z pozwoleniem na budowę, które wymaga posiadania praw do danej nieruchomości, decyzja stanowi jednak podstawę do uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku braku planu miejscowego.

Do czego potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem planowania przestrzennego, zastępuje plan miejscowy na terenach gdzie taki plan nie został uchwalony. Podstawowym celem decyzji jest ustalenie, czy zamierzona inwestycja nie zakłóci ładu przestrzennego i będzie zgodna z przepisami np. dotyczącymi ochrony środowiska. Decyzja o warunkach zabudowy może ograniczać (podobnie jak plan miejscowy) rodzaj możliwej inwestycji, wysokość i gabaryty budynku, jaki można postawić na danej działce, rozmieszczenie budynków, kolor elewacji oraz inne zasady z zakresu urbanistyki i estetyki.

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy

Organem administracji wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt, burmistrz, lub prezydent miasta. Nie robi jednak tego osobiście. Całą procedurą zajmują się wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego, które często konsultują się z innymi organami, co bywa powodem przedłużania się oczekiwania na decyzję. Wniosek o wydanie decyzji należy złożyć w urzędzie gminy lub miasta. Każdy urząd ustala samodzielnie formę wniosku, dlatego formularz najlepiej pobrać w urzędzie lub z jego strony internetowej.

Opłaty i oczekiwanie na decyzję

Dobrą wiadomością jest to, że jeśli wniosek dotyczy budownictwa mieszkaniowego to decyzja zostanie wydana bezpłatnie. W przypadku innej decyzji o warunkach zabudowy opłata skarbowa wyniesie 107 zł. Opłatę uiszcza się w momencie składania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Niestety jest też zła wiadomość. Teoretycznie urząd ma dwa miesiące na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce trwa to często dłużej, ponieważ decyzja może być uzgadniana z innymi organami, które mają dwa tygodnie na wydanie swoich decyzji. Urząd może także zawiesić postępowanie na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, na przykład kiedy gmina zamierza wkrótce sporządzić i uchwalić plan miejscowy. Tym samym oczekiwanie na decyzję może znacznie się przedłużyć, wiele zależy od dobrej woli urzędników i odrobiny szczęścia. Zatem warto postarać się o wuzetkę jak najwcześniej, zarówno zamierzając kupić jak i sprzedać działkę, w tym drugim przypadku posiadanie aktualnej decyzji o warunkach zabudowy podniesie wartość działki.

Warunki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy

Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia kilku warunków:

• wydanie decyzji nie może stać w sprzeczności z innymi przepisami, np. dot. ochrony środowiska lub zabytków,
• działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio, czyli przez drogę wewnętrzną,
• przynajmniej jedna działka sąsiednia mająca dostęp z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (tzw. „dobre sąsiedztwo”),
• teren musi posiadać wystarczające uzbrojenie lub plany wykonania uzbrojenia,
• działka nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na nierolne.

Niespełnienie któregokolwiek z powyższych warunków sprawi, że niestety nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości, a tym samym nie będzie możliwe w najbliższej przyszłości jej zabudowanie.

Jakie informacje musi zawierać wniosek

• Wniosek musi zawierać dane identyfikujące daną działkę, czyli adres i numer ewidencyjny działki oraz drogi publicznej, do której przylega działka. Poza tym powinien zawierać ogólne informacje dotyczące:
• planów inwestycyjnych (m.in. przybliżoną powierzchnie budynków, parkingu, zieleni, drogi),
• zagospodarowania działki (rodzaj zabudowy, umieszczenie budynków na działce, konstrukcja dachu, powierzchnia garażowa),
• planowanego sposobu zaopatrywania w ciepło, dostarczania wody, odprowadzania ścieków, gospodarowanie odpadami (umowa z firmą systematycznie odbierającą pojemniki),
• szacunkowego zapotrzebowania na media: gaz, woda i energia.

Załączniki do wniosku

Do wniosku należy dołączyć załączniki, takie jak:

• oświadczenia przedsiębiorstw, potwierdzających uzbrojenie lub planowanie podłączenia,
• kopię mapy zasadniczej (skala 1:500 lub 1:1000) w dwóch egzemplarzach; mapa musi obejmować teren działki wraz z otoczeniem o promieniu trzykrotności szerokości frontu działki, ale nie mniejszym niż 50 metrów; granice działki należy wyraźnie zaznaczyć, na jednej z map należy oznaczyć miejsca, gdzie planuje się wybudowanie opisanych we wniosku obiektów,
• niektóre urzędy mogą żądać bardziej szczegółowych rysunków, opisów dot. planowanej zabudowy.

Trzeba pamiętać, że dane wpisywane do wniosku mają charakter jedynie orientacyjny. Należy opisać, co chcemy zrealizować, nie ma konieczności ani potrzeby załączać projektu budowlanego ani szczegółowej koncepcji zabudowy

Odwołanie od decyzji

Od decyzji o warunkach zabudowy można odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji. Odwołanie składa się za pośrednictwem organu, który tą decyzje wydał. Warto pamiętać, że odwołać można się zarówno od decyzji wskazującej nieodpowiadające nam warunki, jak również odmawiającą wydania warunków zabudowy.