Przybywa umów o dożywocie. Co piąta jest unieważniana przez sąd

W ciągu ostatnich 28 lat, bo od tego czasu prowadzone są statystki w resorcie sprawiedliwości, osoby fizyczne podpisały łącznie 143 567 tys. umów o dożywocie. Akty notarialne dotyczą przekazania własności nieruchomości (np. domu lub mieszkania) w zamian za dożywotnią opiekę lub świadczenia pieniężne.

– Liczba takich umów wciąż rośnie i w ostatnim roku przekroczyła poziom 11 tysięcy nowych aktów notarialnych. Niepokojące są jednak informacje płynące z notariatu, które wskazują, że co piąta tego typu umowa jest unieważniana przez sąd. To potwierdzałoby, że osoby fizyczne nie zawsze mają wiedzę i doświadczenie potrzebne do podpisania tak długofalowego zobowiązania. Niestety seniorzy wciąż dość rzadko decydują się na zawarcie podobnej umowy z profesjonalnym funduszem hipotecznym, a szkoda, bo są to umowy obwarowane przepisami Kodeksu Cywilnego oraz Zasadami Dobrych Praktyk ustanowionymi w ramach Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych, czyli instytucji zrzeszającej największe fundusze hipoteczne w Polsce – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. – W ciągu ostatnich 10 lat fundusze hipoteczne zrzeszone w KPF podpisały łącznie mniej niż 1000 umów renty dożywotniej, a to oznacza, że profesjonalne podmioty zawarły mniej niż 1 proc. wszystkich umów zakontraktowanych na tym rynku – podkreśla Robert Majkowski.

Czytaj także: Umowa dożywocia nie zawsze opłacalna. Czy potrzebna jest regulacja rynku hipoteki odwróconej?

Coraz większe przyrosty

Jeszcze w roku 1991 liczba zawieranych rocznie umów o dożywocie, wg. Ministerstwa Sprawiedliwości, wynosiła 1813 kontraktów. W latach 1993-2007 r. liczba tego rodzaju umów rosła, ale w dość wolnym tempie, średnio ok. 5 proc. rok do roku. Gwałtowny skok liczby umów pojawił się wraz z wejściem na rynek profesjonalnych podmiotów oferujących między innymi zawieranie umów o dożywocie. Od 2008 roku liczba umów o dożywocie zaczęła średniorocznie przyrastać o 13,4 proc. W roku 2008 skok wynosił 46 proc., a dla nieruchomości nierolniczych aż 56 proc. – Wraz z wejściem na rynek funduszy hipotecznych mogliśmy zaobserwować pewien paradoks. Seniorzy zaczęli dostrzegać zalety renty dożywotniej i zdawać sobie sprawę, że takie rozwiązanie w ogóle istnieje. Wykreowanie popytu na usługę nie wpłynęło jednak na sukcesywny rozwój profesjonalnego rynku, lecz spowodowało wzrost liczby umów prywatnych i rozwój szarej strefy. Seniorzy, podobnie jak większość Polaków, niestety nie ufają instytucjom i wolą wybrać propozycję osoby prywatnej, która często jest obietnicą bez pokrycia. W roku 2015 Rząd zaniechał prac nad ustawą wprowadzającą nadzór i regulującą rynek renty dożywotniej, a banki ogłosiły, że nie planują w najbliższych latach wprowadzać odwróconego kredytu hipotecznego. Wydaje mi się, że te wydarzenia były ściśle powiązane – mówi Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM. – mówi Robert Majkowski.

Procentowo liczba umów najszybciej zwiększała się w roku 2008, jednak w ujęciu ilościowym największy skok miał miejsce w roku 2015, gdy podpisano łącznie 10 561 umów (o ponad 2,2 tys. umów więcej niż w roku 2014). Skąd wzmożone zainteresowanie instytucją dożywocia? – W mojej opinii emerytury są coraz niższe. Kolejne pokolenia seniorów, którzy w ostatnich latach przechodzą na emeryturę i zaczynają korzystać ze świadczeń państwowych, zdają sobie sprawę – i to po krótkim czasie życia na znacznie niższym poziomie aniżeli w czasie aktywności zawodowej – że to nie jest życie jakiego chcieliby. To nie jest życie na godnym poziomie. Coraz większa liczba seniorów zaczyna również dostrzegać, że jedynym dobrem materialnym, które mogą „spieniężyć” tu i teraz jest nieruchomość – dodaje Majkowski. To właśnie ona może okazać się źródłem finansowania życia na emeryturze.

Społeczeństwo posiadaczy nieruchomości

Z danych ZBP wynika, że ok. 80 proc. polskich seniorów posiada na własność nieruchomość np. mieszkanie lub dom. To dużo, zwłaszcza w porównaniu z Europą. W Polsce akt własności mieszkania wciąż stanowi o statusie i bezpieczeństwie materialnym. Z najnowszego raportu „Property Index. Overview of European Residential Markets. Where does residential price growth end” przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte wynika, że w 2018 roku trzeba było zapłacić 1370 euro za metr kwadratowy mieszkania w Polsce. To o 3,8 proc. więcej niż rok wcześniej, ale wciąż dość nisko w porównaniu z innymi krajami europejskimi. Z tego samego raportu wynika, że najszybciej na własne mieszkanie mogą pozwolić sobie Portugalczycy i Belgowie, którym wystarczyłyby 3-4 lata odkładania całej pensji brutto, by zakupić mieszkanie o metrażu 70 metrów. Czesi musieliby odkładać ok. 11 lat, a Polacy 7,5 roku. Mimo niesłabnącego popytu na mieszkania w naszym kraju na tysiąc mieszkańców przypada 380 tys. mieszkań. – To, że młodzi ludzie inwestują w nieruchomości, by stanowiły one zabezpieczenie na życie, ale również na emeryturę, to świetny trend. Z kolei osoby starsze, które już te nieruchomości posiadają dysponują łącznym kapitałem przekraczającym 1 bilion złotych. Mowa o pieniądzach zamrożonych w nieruchomościach, które można byłoby odmrozić i przeznaczyć na codzienne potrzeby. W Polsce coraz widoczniejszy jest efekt tzw. „Asset Rich but Cash Poor”, czyli osób majętnych, ale bez gotówki, bez dochodu. Tę zależność widać przede wszystkim u osób w wieku emerytalnym – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Kto zajmie się ustawą po wyborach?

Branża i seniorzy wciąż czekają na ustawę dotyczącą renty dożywotniej. – Podsumujmy czynniki wpływające na rozwój bezpiecznej instytucji hipoteki odwróconej w Polsce. Po pierwsze mamy seniorów, którzy chcieliby poprawić swoją sytuacją materialną na emeryturze, ponieważ wciąż nie dysponują środkami, które byłyby porównywalne z ich zarobkami przed przejściem na emeryturę. Po drugie seniorzy są właścicielami nieruchomości, które mogliby spieniężyć podpisując umowę renty dożywotniej. Niestety brakuje odpowiedniej ustawy, która zapewniałaby seniorom bezpieczeństwo. To, że my działamy zgodnie z Zasadami Dobrych Praktyk i dbamy o zasady etyczne nie powoduje, że w taki sposób funkcjonuje cały rynek. Nie powoduje to również, że wszystkie umowy zawierane przez osoby fizyczne, a jest ich rocznie już ponad 10 tys. są przygotowane w formie profesjonalnej, a świadczenia są wypłacane do śmierci seniora. Trzeba brać pod uwagę, że zobowiązania z umów o dożywocie to zobowiązanie na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Czy osoba fizyczna jest w stanie zagwarantować ciągłość takiego zobowiązania bez należytego nadzoru? Ustawa o dożywotnim świadczeniu pieniężnym jest konieczna i to jak najszybciej. Skala nadużyć jest coraz większa i rośnie wraz z liczbą podpisywanych umów – mów Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Dwie ostatnie kadencje parlamentarne wskazują, że organy państwa były i są zainteresowane regulacją rynku hipoteki odwróconej, rent dożywotnich i umów o dożywocie, o jej uregulowanie postulował m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich i UOKiK. Odbyło się wiele posiedzeń Komisji Polityki Senioralnej, w których brali udział przedstawiciele m.in. UOKiK, Ministerstwa Finansów, Ministerstwa Przedsiębiorczości i Technologii, Związku Banków Polskich, Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych, czy Polskiego Związku Emerytów, Rencistów i Inwalidów. Wszyscy byli zgodni, że rynek trzeba jak najszybciej uregulować. Dotychczas prace nie ruszyły do przodu, ale może w końcu po kolejnych wyborach, które są zaplanowane na 13 października nowy rząd sprosta zadaniu. Zobaczymy.