Rekordowa wartość kredytów mieszkaniowych w lipcu – czy to już czas na kredyty ze stałą stopą?

Robert  Lidke: Czy zdaniem Pana jest już właściwy moment żeby upowszechniły  się w Polsce kredyty mieszkaniowe ze stałą stopą procentową?

Sławomir Grzybek, dyrektor Departamentu Business Intelligence, Biuro Informacji Kredytowej S.A. Myślę, że taka potrzeba istnieje już od dłuższego czasu, bo od kilku lat utrzymywane są niskie stopy procentowe zarówno w Polsce, jak i na świecie. Ta sytuacja nie będzie jednak trwać wiecznie, mogą pojawić się ostatecznie napięcia inflacyjne, które spowodują podniesienie stóp rynku międzybankowego, a zatem i również oprocentowania kredytów, i ta sytuacja w sposób natychmiastowy wpłynie na bieżące obciążenia wszystkich kredytobiorców, szczególnie korzystających z kredytów mieszkaniowych. Ponadto Polska jest wśród krajów europejskich ewenementem, bowiem praktycznie nie są udzielane kredyty na stałą stopę. Np. w Niemczech ok. 35% udzielanych kredytów mieszkaniowych są to kredyty na stałą stopę w okresie powyżej 10 lat, w Czechach ok. 65% udzielanych kredytów mieszkaniowych ma stałą stopę od 1 do 5 lat.

A czy w Pana opinii Polacy, którzy teraz biorą kredyty mieszkaniowe i zadłużają się do granic możliwości budżetu domowego mają świadomość tego, że stopy procentowe mogą się zmienić, a miesięczne raty kredytowe mogą radykalnie wzrosnąć?

Ta świadomość może być pewnym stopniu uśpiona, ze względu na przyzwyczajenie się do środowiska niskich stóp procentowych. Z naszych obserwacji wynika, że rynek kredytów hipotecznych rośnie dynamicznie. W zeszłym roku to był wzrost o 20%. Udzielono  kredytów na kwotę 56,2 mld zł. W tym roku również obserwujemy wzrost wartości udzielonych kredytów hipotecznych, ale sama liczba udzielonych kredytów jest stabilna.

Kredyty są zaciągane głównie w dużych miastach. Widzimy, że jednocześnie rośnie średnia kwota kredytu mieszkaniowego.  Średnio wynosi ona obecnie prawie 280 tys. zł, i to jest wzrost roku do roku o niemal  10%. Co do stwierdzenia o zadłużanie się do granic możliwości budżetu domowego, nie jest tak do końca. Większość udzielanych kredytów, na co wskazuje NBP, udzielanych jest na poziomie DSTI ok. 40%.

Co zdaniem Pana powinno się stać żeby banki chętnie oferowały kredyty ze stałą stopą procentową, i żeby klienci decydowali się na taki kredyt, chociaż właściwie jest to kredyt na stałą stopę na pięć lat. W tym czasie ma się pewność niezmienności stóp. Jednak miesięczna rata przy kredycie na 300 tysięcy złotych wzrasta o około stu złotych.

Na pewno po stronie banków powinno się pojawić finansowanie długoterminowe, czyli środki, z których kredyty ze stałą stopą będą finansowane również pasywami na stałą stopę. Myślę tutaj o depozytach, ale też o specjalnych instrumentach finansowych, które służą do finansowania rynku mieszkaniowego np. o listach zastawnych.

Mówi Pan o długoterminowych depozytach.  Ale żeby takie depozyty mogły zaistnieć na większą skalę to klienci banków, którzy chcą oszczędzać na długoterminowych lokatach powinni mieć perspektywę atrakcyjnego zarobku. Jednak w sytuacji, w której inflacja jest wyższa od celu inflacyjnego banku centralnego, i także wyższa od podstawowej stopy tego banku, i kiedy mamy podatek Belki to trudno się spodziewać, aby było wielu chętnych do długoterminowego oszczędzania w bankach.

Zgadza się, nie ma oczekiwań na duży zarobek na lokatach bankowych. Jednocześnie obserwuje się tendencję, że osoby lepiej sytuowane wycofują z banków swoje lokaty i inwestują na rynku nieruchomości, czasami sięgając dodatkowo po kredyt, który jest relatywnie nisko oprocentowany. Są to zwykle inwestycje w dużych aglomeracjach, gdzie jak już wspomniałem, są zaciągane wyższe kredyty, bo z kolei w dużych miastach mieszkania najszybciej drożeją.

Na przykład w lipcu tego roku było bardzo duże zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi. Ich wartość wzrosła o blisko 20%, liczona w stosunku do lipca roku poprzedniego. Widzimy też, że  znacznie wzrosła liczba klientów, którzy złożyli w bankach wnioski o udzielenie kredytu mieszkaniowego. W ubiegłym miesiącu było ich 41,4 tysięcy.

Czytaj także: BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe wzrósł do 19,9 proc. w lipcu

Czy w tej sytuacji zdaniem Pana istnieje niebezpieczeństwo gwałtownego wzrostu stóp procentowych i w konsekwencji ryzyko ostrego spadku cen na rynku nieruchomości?

Myślę, że w perspektywie kilku najbliższych lat nie ma znacznego ryzyka, ponieważ stopy procentowe w Unii Europejskiej, a także w Stanach Zjednoczonych utrzymywane są na niskim poziomie i nie ma w najbliższym czasie perspektywy ich wzrostu. Wręcz przeciwnie, kilka dni temu Rezerwa Federalna obniżyła główną stopę w USA o 25 punktów bazowych, i nastąpiło to po raz pierwszy od 2008 roku.

W Polsce w perspektywie 2-3 lat, moim zdaniem, nie ma ryzyka istotnego podwyższenia stóp procentowych. Dodam, że niewielu ekonomistów wydaje prognozy na okres dłuższy niż 5 lat. I między innymi, dlatego w różnych krajach kredyty mają stałe oprocentowanie najczęściej właśnie na 5 lat.

Ale kredyt mieszkaniowy zaciąga się zwykle na 30 lat…

To prawda, jednak z naszych obserwacji wynika, że kredyty mieszkaniowe są bardzo dobrze spłacane, a często też pojawiają się nadpłaty. W sumie kredyty mieszkaniowe „żyją” średnio kilkanaście lat. Na koniec trzeba jasno powiedzieć, że raczej bank nie udzieli kredytu na stałą stopę w całym okresie kredytowania. Raczej będziemy mieć do czynienia z kredytami hybrydowymi, czyli ze stałą stopą przez określony czas, a później ze stopą zmienną.