Nowe mieszkania będą tańsze? Więcej wolnego rynku w handlu działkami

W ciągu ostatnich trzech lat handel działkami rolnymi został zablokowany. Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego powinny spowodować, że działki pod budownictwo będą tańsze. Zyskają na tym także deweloperzy i rolnicy.

Kontrowersyjne zmiany

Z uwagi na upływ 12 letniego okresu ochronnego na zakup ziemi rolnej przez cudzoziemców, polski ustawodawca w 2016 roku przeprowadził prace legislacyjne, które miały na celu poprawę sytuacji ekonomicznej polskich rolników oraz wzmocnienie ochrony ziemi rolnej przed spekulacyjnym wykupem. Poprzez wprowadzenie do polskiego porządku prawnego szeregu unormowań, które miały gwarantować realizację tych postulatów doszło do faktycznego wstrzymania obrotu nieruchomościami rolnymi.

Czytaj także: Zakup gruntu na wsi będzie łatwiejszy?

Wprowadzone zmiany bardzo szybko zaczęły budzić kontrowersje. Obiektem krytyki stały się m.in. pięcioletni zakaz sprzedaży gruntów pozostających z zasobach, wówczas Agencji Nieruchomości Rolnych a następnie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), dopuszczenie do prywatnego obrotu jedynie nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 3000 m2 oraz ograniczenie prawa nabywania nieruchomości rolnych bez konieczności uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR wyłącznie do grupy tzw. rolników indywidualnych. Zwracano uwagę również na wybiórcze wyłączenie z obostrzeń związków wyznaniowych.

Zastój w budownictwie

– Eksperci zgodnie zauważali, że ograniczenia w handlu ziemią, które dotychczas obowiązywały spowodowały zastój w budownictwie, co dotknęło nie tylko deweloperów, ale również zakłady przemysłowe, które nie mają szans na rozbudowę w przypadku lokalizacji na terenach rolnych – mówi Patrick Koźliczak, prawnik w kancelarii Zięba&Partners.

W wyniku trwających od 2 lat prac nad projektem zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego parlament przyjął nowelizację przedmiotowej ustawy, która w dniu 10 maja 2019 roku została przekazana prezydentowi do podpisu.

Zmiany wprowadzone nowelizacją

Do najistotniejszych zmian wprowadzonych nowelizacją należy zaliczyć zwiększenie powierzchni nieruchomości rolnej, której nabycie nie wymaga uzyskania zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. W związku z tym każdy bez kwalifikacji rolniczych, w tym również przedsiębiorcy oraz spółki prawa handlowego będą mieć prawo do nabycia nieruchomości rolnej, której powierzchnia nie przekracza 1 hektara zarówno na terenach miast jak i wsi bez uzyskania wspomnianej zgody.

– Należy jednak podkreślić, że sam fakt iż przeprowadzenie takich transakcji nie będzie wymagało uzyskania zgody Dyrektora KOWR nie oznacza, że KOWR nadal nie będzie uprawniony do wykonania przysługującego mu dotychczas prawa pierwokupu nieruchomości – wyjaśnia prawnik z Zięba&Partners. – W tym zakresie do zmiany nie doszło, wobec czego umowa sprzedaży mająca za przedmiot nieruchomość rolną o powierzchni wahającej się między 3000 m2 a jednym hektarem nadal będzie musiała być umową sprzedaży zawartą pod warunkiem, że KOWR nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu.

W przypadku nabycia nieruchomości rolnej, nowy właściciel obowiązany będzie prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość przez co najmniej 5 lat co stanowi zmianę w kontekście wcześniej obowiązującego terminu 10 letniego. W tym też okresie nie ma możliwości zbycia takiej nieruchomości bez zgody Dyrektora KOWR. Co istotne zakaz niezbywania nie ma zastosowania do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, w przypadku gdy ich powierzchnia jest mniejsza niż 1 hektar.

Wspomniany okres pięcioletni będzie również obowiązywał nabywców sprzed wejścia w życie nowelizacji.

KOWR przysługiwać będzie prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach kapitałowych

Co istotne w kontekście funkcjonowania spółek prawa handlowego, KOWR przysługiwać będzie prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach kapitałowych, w przypadku gdy taka spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Stanowi to istotną zmianę w kontekście dotychczasowych przepisów, które przyznawało prawo pierwokupu udziałów i akcji w przypadku posiadania przez spółkę nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 3000 m2. Te konkretne zmiany zapewne będą stanowić pozytywny impuls na rynku fuzji i przejęć niejako ułatwiając i usprawniając przeprowadzanie tego typu transakcji.

Pomimo tego, że wprowadzone zmiany nadal utrzymują ograniczenie obrotu nieruchomościami rolnymi, w kontekście jednak bardzo restrykcyjnych uregulowań z 2016 r., obecne zmiany należy ocenić co do zasady pozytywnie i ufać, że jest to jedynie początek działań ustawodawcy w tym zakresie i kierunku.