Stawki najmu nie nadążają za wzrostem cen mieszkań. Rentowność spada

W zdecydowanej większości badanych miast rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spada. Źródeł tego trendu należy szukać w dynamicznym wzroście cen mieszkań w ostatnim roku. Z obliczeń Home Brokera wynika, że w 2018 r. ceny w największych miastach Polski wzrosły o prawie 15 proc. Stawki czynszów rosną trochę wolniej, co przekłada się na spadek oczekiwanej rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem.

– Na spadek rentowności wpływ ma też z pewnością coraz większa konkurencja – zauważa Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl. – Tą konkurencją są nie tylko mieszkania już kupione specjalnie pod inwestycje, ale i coraz liczniejsze condohotele konkurujące z najmem krótkoterminowym. Rynek jest coraz bardziej nasycony, zwłaszcza że najem długoterminowy to jednak margines branży nieruchomości w Polsce, choć bez dwóch zdań dynamicznie się rozwijający – dodaje ekspert.

Według najnowszych danych osoba decydująca się na zakup mieszkania na wynajem może średnio liczyć na 5,02 proc. zysku netto w skali roku. Netto, czyli po opłaceniu podatku, czynszu i z założeniem, że przez 1,5 mies. w roku lokal stoi pusty bez najemców. Wskaźnik ten jest naturalnie różny dla poszczególnych miast, a i w nich następuje bardzo duże zróżnicowanie.

Gdańsk najbardziej atrakcyjny dla inwestorów

Na podstawie Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance oraz danych zebranych z portalu Domiporta.pl policzyliśmy rentowność najmu dla poszczególnych miast. Z kalkulacji wynika, że najlepiej wróży zakup nieruchomości w Gdańsku. Średnia oczekiwana rentowność najmu netto wynosi tam 5,81 proc. w skali roku. To sporo, acz jeszcze kilka miesięcy temu było to 6,14 proc. Rozważając taką inwestycję warto pamiętać o dużym zróżnicowaniu trójmiejskiego rynku związanym z dostępem do morza. Lokale położone w pasie nadmorskim rządzą się zupełnie innymi prawami niż te zlokalizowane na obrzeżach miasta.

Czytaj także: Ranking najbardziej dochodowych dzielnic polskich miast >>>

Smaczku trójmiejskiemu rynkowi dodaje popularny nad morzem najem krótkoterminowy – spora liczba turystów sprawia, że nie brakuje chętnych na wynajęcie mieszkania na kilka dni lub tydzień. Dla inwestorów to kusząca propozycja, bo zyski są tu nieporównywalnie wyższe. – Ten rodzaj najmu jest jednak mocno oparty na ruchu turystycznym, który w niektórych lokalizacjach sezonowo zamiera – zwraca uwagę Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl. Dodatkowo należy pamiętać o znacznie większym ryzyku dodatkowych kosztów związanych z częstszymi remontami oraz większym nakładzie pracy jakiego wymaga najem krótkoterminowy – lokal taki wymaga niemal codziennej obsługi. Można to oczywiście komuś zlecić, ale wtedy należy się pogodzić z dodatkowymi kosztami.

Warszawa i Wrocław też zyskowne

Więcej niż 5 proc. w skali roku rentowność najmu wynosi jeszcze w Warszawie (5,46 proc.) i Wrocławiu (5,27 proc.). Największym zainteresowaniem inwestorów cieszy się rynek warszawski, gdzie można liczyć na niesłabnący popyt ze strony zarówno przedstawicieli biznesu, świata akademickiego, jak i nieustannie napływających do stolicy nowych jej mieszkańców. Ceny zakupu są zdecydowanie najwyższe spośród dużych miast (aktualna stawka za metr kwadratowy do niemal 8,2 tys. zł), co przekłada się na najwyższe stawki najmu. Wyliczona na podstawie ofert z portalu Domiporta.pl mediana czynszu obniżona dla urealnienia o 5 proc. wynosi nieco ponad 55 zł miesięcznie za metr kwadratowy.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w lutym 2019 roku

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance ze stycznia 2019 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl ze stycznia 2019 r. obniżone o 5 proc

Zyski nie bez ryzyka

Na najniższe zyski liczyć mogą inwestorzy z Białymstoku i Poznaniu, w obu lokalizacjach oczekiwana rentowność najmu netto nie przekracza 4,5 proc. w skali roku. I choć nawet te najniższe zyski wyglądają atrakcyjnie w zestawieniu z lokatami w bankach (średnio poniżej 1,4 proc. netto), to należy pamiętać o zupełnie różnym profilu ryzyka bankowego depozytu i inwestycji w mieszkanie na wynajem. W przypadku lokaty z góry wiadomo jakie odsetki i kiedy zostaną wypłacone. W przypadku mieszkania zarobić można więcej, ale nie jest to zarobek pewien, do tego dochodzą trudne do przewidzenia problemy z najemcami, dodatkowe remonty czy choćby kwestia wyposażenia lokalu. Z drugiej jednak strony kupujący nieruchomość liczą na dodatkowy zysk związany ze wzrostem jej wartości – to jednak także jest nieprzewidywalne.

Podejmując decyzję o inwestycji w mieszkanie na wynajem należy też pamiętać, że obliczenia rentowności oparte są na statystyce, co oznacza, że część inwestorów zarobi więcej, a część mniej. Okazyjnie kupiony i dobrze wynajęty lokal przyniesie najwyższe dochody. Pod warunkiem oczywiście, że nie pojawią się nieoczekiwane kłopoty z najemcami. – Inwestycyjny zakup mieszkania nadal może być dobrym sposobem ulokowania gotówki, ale trzeba się na tym znać bądź oddać nieruchomość w ręce sprawdzonych specjalistów – podsumowuje Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl.

Jak wyliczana jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.

Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie, zależnie od miasta), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.