Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Jak skorzystać z bonifikaty?

Co do zasady od początku 2019 roku użytkownicy wieczyści gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe zostali właścicielami lub współwłaścicielami działek. Dotyczy to zarówno użytkowników, którzy mają domy jednorodzinne, jak i tych, którzy mają mieszkania, a więc posiadają tylko ułamkową część prawa do działki pod budynkiem. W sumie około 2,5 miliona rodzin.

Efekt jest taki, że jeśli do tej pory płaciliśmy za użytkowanie wieczyste (także w czynszu płaconym na konto spółdzielni), to teraz przez maksymalnie 20 lat mamy płacić za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Ale Uwaga! Ustawa wprowadziła zasadę, zgodnie z którą tegoroczne opłaty są wstrzymane do lutego 2020 roku. Jeśli więc ktoś miał w planach zapłacić za użytkowanie wieczyste do końca marca 2019 roku, to ten termin został przesunięty na koniec lutego 2020 roku, a płacić będziemy co do zasady już nie za użytkowanie wieczyste, a za przekształcenie go we własność.

Aby skorzystać, trzeba poczekać

Oczekiwanie jest o tyle wskazane, że zgodnie z ustawą użytkownicy, którzy stali się właścicielami dostaną na poświadczenie tej zmiany specjalne zaświadczenie. Termin to 12 miesięcy. W dokumencie tym znajdzie się informacja na temat wysokości opłaty, którą przez kolejne lata trzeba będzie wnosić z tytułu przekształcenia prawa we własność. Znajdziemy tam też informację o ewentualnej możliwości skorzystania z bonifikaty za opłacenie całej należności za przekształcenie z góry.

Już wtedy, gdy taka bonifikata wynosi 60% – jak w przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa – jest to na tyle opłacalne, że często sensowne jest nawet zaciągnięcie kredytu na wniesienie całej opłaty z góry niż płacenie jej przez 20 lat. Po prostu kredyt taki powinien kosztować mniej niż płacenie przez 20 lat za przekształcenie. Jeszcze bardziej opłaca się zapłacić z góry, jeśli działkę pod naszym domem lub mieszkaniem oddała nam w użytkowanie wieczyste Warszawa. Ta po pewnych perturbacjach uchwaliła ponownie 98-proc. bonifikatę przekształceniową. To znaczy, że jeśli ktoś dotychczas płacił za użytkowanie wieczyste po tysiąc złotych rocznie, to po uwzględnieniu bonifikaty wystarczy zapłacić 400 złotych, żeby za jednym zamachem pozbyć się problemu opłat za użytkowanie wieczyste. Jest to w bieżącym roku chyba najlepszy sposób na wydanie pieniędzy.

Wróćmy jednak do meritum. Teoretycznie należy poczekać na otrzymanie stosownego zaświadczenia. Takie działanie zalecają też na przykład władze Warszawy. Niestety sprawa tylko z pozoru jest oczywista. Po pierwsze, jeśli ktoś ma prawo do skorzystania z bonifikaty, to wynika ona z ustawy lub uchwały rady gminy, które przecież mogą z łatwością zostać odwołane lub zastąpione przez zarówno mniej jak i bardziej korzystne rozwiązania.

Jak pozbyć się użytkowania wieczystego z bonifikatą?

1. Jeśli Twój dom lub blok postawiony został na działce oddanej w użytkowanie wieczyste, w bieżącym roku powinieneś otrzymać zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność.
2. Jeśli poczta nie nadchodzi, możesz zapłacić 50 złotych, żeby dostać stosowne zaświadczenie w terminie 4 miesięcy.
3. Jeśli nieruchomość spełnia wymagania ustawowe zezwalające na przekształcenie, to w zaświadczeniu znajdziesz informację o tym, ile przez kolejnych 20 lat trzeba będzie płacić za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność i czy możesz skorzystać z bonifikaty, jeśli zapłacisz za cały okres z góry.
4. Jeśli chcesz wnieść taką jednorazową opłatę przekształceniową zgłoś swój zamiar w urzędzie. Ten ma 14 dni na odpowiedź.
5. Po zapłaceniu stosownej kwoty do Twojej skrzynki pocztowej powinno trafić zaświadczenie o zapłaceniu całej należności,
6. Z tym dokumentem można udać się do sądu wieczystoksięgowego, gdzie można poprosić o wykreślenie ciążącego na nieruchomości zobowiązania do wnoszenia opłat przekształceniowych. Wniosek taki podlega opłacie w kwocie 250 złotych.

… i się pospieszyć

Wszystko skomplikować mogą dodatkowo terminy. I tak z uchwały rady gminy może wynikać, że bonifikata liczona jest od kwoty pozostałej do zapłaty. Jeśli więc minie 2019 rok, to będzie trzeba zapłacić za pierwszy rok całą opłatę. W efekcie bonifikata będzie liczona nie od należności za 20, tylko za 19 lat. Pośpiech jest tym bardziej wskazany, jeśli gmina zastosowała system bonifikat analogiczny do stosowanego przez Skarb Państwa (jest to najczęściej występujący system). Wtedy tylko w pierwszym roku bonifikata wynosi 60%, a potem z każdym rokiem maleje ona o 10 pkt. proc. W efekcie, jeśli ktoś za późno otrzyma z gminy zaświadczenie o przekształceniu może nie zdążyć złożyć stosownego wniosku o jednorazową zapłatę za przekształcenie w wymaganym terminie.

Zagrożenie takie zauważył nawet ustawodawca. Wprowadził dlatego zasadę, że jeśli ktoś będąc dotychczas użytkownikiem wieczystym gruntu państwowego dostanie zaświadczenie o przekształceniu prawa do gruntu w prawo własności po 2019 roku, będzie mógł zgłosić chęć wniesienia opłaty jednorazowej do 1 lutego 2020 roku. Jeśli ponadto zapłaci tę opłatę do końca lutego 2020 roku, to i tak należeć się mu będzie 60-proc. bonifikata pomimo złożenia odpowiednich dokumentów po 2019 roku.

Ponadto pod koniec roku niemal pewne są kolejki w urzędach. Jeśli chcemy tego uniknąć, warto zgłosić chęć skorzystania z bonifikaty do końca bieżącego roku. Trzeba mieć świadomość, że w myśl art. 7 ustawy każdy, komu przekształcono prawo użytkowania wieczystego we własność, może zgłosić chęć wniesienia opłaty jednorazowej i skorzystać z bonifikaty. Teoretycznie urząd ma wtedy 14 dni na odpowiedź. Tyle teoria, bo w praktyce te terminy mogą okazać się nie do dotrzymania przez urzędy. Dlatego jeśli komuś się spieszy, to może zrezygnować z oczekiwania na bezpłatne zaświadczenie i wnioskować o wydanie zaświadczenia o przekształceniu w terminie 4 miesięcy (koszt 50 złotych). Z takim dokumentem będziemy mieli duży zapas czasu, aby dokonać wszystkich formalności, a także unikniemy ewentualnych kolejek.

Niezależnie od tego w jaki sposób skorzystamy z możliwości jednorazowej zapłaty za przekształcenie, to w ciągu 30 dni powinniśmy otrzymać zaświadczenie o jej uregulowaniu. Z tym dokumentem należy udać się do sądu wieczystoksięgowego i złożyć wniosek o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Za taki wniosek trzeba zapłacić 250 złotych.

Nie każdy z automatu pozbył się użytkowania

Problem także w tym, że nie każda nieruchomość kwalifikuje się do przekształcenia prawa użytkowania we własność. To z automatu dotyczy działek wykorzystywanych na cele mieszkaniowe. W przypadku działek zabudowanych domem sprawa jest prosta. W przypadku bloków ustawa definiuje natomiast sprawę tak, że na działce ponad połowa lokali musi być mieszkalna. Jeśli więc ktoś ma mieszkanie w bloku, w którym jest 50 lokali, ale na tej samej działce jest pawilon handlowy z 51 lokalami, to niestety użytkowania wieczystego będzie można się pozbyć z działki pod blokiem tylko jeśli cały grunt zostanie podzielony na dwie działki – jedną pod pawilonami handlowymi, a drugą pod blokiem.

Istnieje też inny problem, który sugerują prawnicy. Jeśli mamy sąsiada – obywatela kraju spoza UE – to ten może potrzebować pozwolenia na nabycie udziału w prawie własności do gruntu pod budynkiem. Problem w tym, że bez tego dokumentu cały proces przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest wstrzymane dla wszystkich sąsiadów. Wszystko dlatego, że nie może być tak, że część mieszkańców będzie miała prawo użytkowania wieczystego, a część prawo własności do gruntu.

Taka interpretacja wydaje się błędna. W efekcie praktyka dopiero pokaże jak ta sprawa będzie traktowana, bo przecież prawo do gruntu jest związane z posiadaniem lokalu w bloku. To prawo do mieszkania jest tu nadrzędne i jeśli cudzoziemiec kupił je zgodnie z przepisami (te nie wymagają pozwolenia ministra w przypadku lokali położonych poza pasem nadgranicznym), to teraz nielogiczne wydaje się wymaganie pozwolenia na nabycie udziału w działce pod budynkiem tylko dlatego, że prawo to zmienia się ze współużytkowania na współwłasność.

Podobny argument pozwolił zmienić zdanie notariuszy, którzy jeszcze na przełomie 2018/19 zapowiadali, że będą wymagać specjalnych zaświadczeń o przekształceniu użytkowania we własność przy sprzedaży mieszkań w 2019 roku. Wprowadzono nawet w ustawie specjalny tryb, w którym stosowne zaświadczenie można było uzyskać w ciągu 30 dni. Finalnie po konsultacjach z ministerstwem notariusze odstąpili od wymagania zaświadczenia. W efekcie mieszkania, w przypadku których doszło 1 stycznia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność gruntu pod budynkiem mogą zostać sprzedane bez stosownego zaświadczenia.

Źródło: Bartosz Turek, analityk Open Finance