Wzrost czynszów w najdroższych lokalizacjach handlowych świata
Z najnowszego raportu firmy Cushman & Wakefield Main Streets Across the World („Główne ulice handlowe na świecie”) wynika, że pomimo spowolnienia światowej gospodarki i utrzymującej się niepewności, szczególnie związanej z sytuacją w strefie euro, czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe w skali globalnej wzrosły (w ciągu roku do czerwca), głównie w Azji oraz Ameryce Północnej i Południowej.
Wśród 326 głównych ulic handlowych w 62 krajach objętych badaniem czynsze wzrosły w 147 lokalizacjach i zmniejszyły się tylko w 49 (15%). Dla porównania w 2011 roku czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe spadły w 19% badanych lokalizacji.
Dzięki silnemu wzrostowi popytu i aktywności na rynku najmu czynsze za powierzchnie handlowe w Causeway Bay w Hongkongu wzrosły o 34,9% do poziomu 22 307 EUR/mkw./rok. Causeway Bay jest obecnie najdroższą lokalizacją handlową świata, a nowojorska Piąta Aleja (21 204 EUR/mkw./rok) po raz pierwszy od 11 lat nie zajęła w rankingu pierwszej pozycji.
Największy skok w rankingu w pierwszej dziesiątce (z piątego na trzecie miejsce) jest udziałem Pól Elizejskich w Paryżu, gdzie czynsze wzrosły do 9573 EUR/mkw./rok. Na czwartym miejscu znalazła się Ginza w Tokio ze stawkami czynszowymi na poziomie 8962 EUR/mkw./rok.
Sprzedaż towarów luksusowych nadal pobudza obroty i wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach na całym świecie. Handlowcy rywalizują o najbardziej atrakcyjne obiekty handlowe, co wywiera presję wzrostową na czynsze. Pomimo wolniejszego tempa wzrostu sprzedaży w ostatnim czasie sektor produktów luksusowych będzie w dalszym ciągu odgrywać istotną rolę w rozwoju najlepszych lokalizacji handlowych świata.
Martin Mahmuti, analityk z europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Główne czynniki globalnego wzrostu raczej znacząco się nie zmienią przy rosnącym popycie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, globalizacji rynku i ekspansji sektora luksusowego w najważniejszych obiektach. Wielu międzynarodowych handlowców będzie nadal koncentrować się na krajach Azji i Pacyfiku oraz Ameryki Południowej i wykorzystywać możliwości wynikające z nowej podaży nowoczesnej powierzchni oraz stopniowo dojrzewających rynków handlowych. Jednak nowa polityka, której celem jest pobudzanie handlu detalicznego między innymi w Indiach i Chinach, może zmienić dynamikę wzrostu„.
John Strachan, dyrektor globalnego działu powierzchni handlowych firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Hongkong i Nowy Jork jak zwykle rywalizowały o pierwsze miejsce w zestawieniu, ale obserwujemy także umacnianie się w rankingu pozycji najważniejszych miast świata, do czego przyczynia się mniejsza podaż i wzrost zainteresowania ze strony międzynarodowych marek„.
AMERYKA PÓŁNOCNA I POŁUDNIOWA
Największe wzrosty czynszów za najlepsze powierzchnie handlowe spośród wszystkich regionów odnotowano w Ameryce Północnej i Południowej. W przypadku Ameryki Północnej największy w tym udział miały Stany Zjednoczone (16,3%) oraz Meksyk (11,5%), przy niewielkich wzrostach w Kanadzie.
W skali roku w USA wzrosła sprzedaż detaliczna i aktywność na rynku najmu, przy czym najbardziej w najdroższym segmencie. Jednak dalszy spadek wskaźników pustostanów i ograniczona podaż nowych obiektów mogą spowodować wzrost czynszów w kolejnych 12 miesiącach – po raz pierwszy od 2008 r.
Największy wzrost czynszów w skali regionalnej odnotowano w Ameryce Południowej, gdzie wzrosły one o 11,6% w porównaniu z danymi za lata 2010-2011, głównie dzięki ożywieniu na rynkach wschodzących. Motorem wzrostu aktywności gospodarczej i czynszów za najlepsze powierzchnie handlowe była ponownie Brazylia, a wyjątkowo silnym wzrostem czynszów może się pochwalić Rio de Janeiro, gdzie w rejonie Garcia D’avila – najbardziej atrakcyjnej części dzielnicy Ipanema – wzrosły one aż o 64,7%.
W pierwszej dziesiątce najdroższych ulic handlowych Ameryki Północnej i Południowej ponownie dominowały miasta w Stanach Zjednoczonych, a liderem rankingu była Piąta Aleja w Nowym Jorku. Jednak w tegorocznym zestawieniu odnotowano szereg zmian – po raz pierwszy znalazł się w nim na drugim miejscu Times Square ze wzrostem czynszów o 55,6%, zaś na trzecim miejscu ex aequo uplasowały się Madison Avenue i East 57th Street.
Matt Winn, starszy dyrektor zarządzający i dyrektor działu powierzchni handlowych w Ameryce Północnej i Południowej, powiedział: „Miniony rok upłynął w obu Amerykach pod znakiem dalszego dynamicznego wzrostu czynszów, do czego przyczyniły się pozytywne trendy demograficzne w USA i Ameryce Łacińskiej oraz ożywienie gospodarcze. Zważywszy na obecny popyt na powierzchnię ze strony różnych handlowców trend wzrostowy czynszów może się utrzymać zarówno w najlepszych, jak i drugorzędnych lokalizacjach„.
AZJA I PACYFIK
Pomimo nieznacznego spowolnienia tempa wzrostu czynszów w krajach Azji i Pacyfiku do poziomu 8,6% w porównaniu do 12,2% w 2011 r. popyt wśród najemców w tym regionie utrzymuje się na silnym poziomie, a sieci handlowe są zainteresowane wykorzystaniem potencjału młodszej i coraz zamożniejszej klasy średniej. W pierwszej dziesiątce najdroższych ulic handlowych świata znalazło się pięć lokalizacji z regionu Azji i Pacyfiku, a operatorzy handlowi rywalizują o ograniczoną najlepszą powierzchnię w najbardziej pożądanych lokalizacjach Hongkongu i Korei Południowej.
Najbardziej spektakularny wzrost czynszów w tegorocznym badaniu odnotowano w Hongkongu (21,8%) ze względu na bardzo silny popyt ze strony zróżnicowanej grupy nowych międzynarodowych handlowców, plany ekspansji obecnych już marek oraz znikomą podaż. Pomimo spowolnienia gospodarczego sieci handlowe nadal postrzegają ten rynek jako idealną przystań do wejścia na rynek chiński.
W Indiach czynsze w najlepszych lokalizacjach wzrosły o 12,5% dzięki silnemu popytowi wśród najemców we wszystkich sektorach rynku handlowego. Jednak niektórzy handlowcy bardziej interesują się nieruchomościami przy głównych ulicach handlowych niż centrami handlowymi, o czym świadczy największy w skali światowej skok stawek czynszowych o 75% w Colaba Causeway w Mumbaju.
Causeway Bay w Hongkongu jest obecnie zdecydowanie najdroższą lokalizacją handlową w regionie Azji i Pacyfiku i zwiększyła dystans dzielący ją od drugiej w rankingu ulicy Central w Hongkongu.
Michele Woo, starszy dyrektor w dziale transakcji w sektorze handlowym w biurze firmy Cushman & Wakefield w Hongkongu, powiedziała: „Istotnym wydarzeniem w Azji w bieżącym roku był gwałtowny wzrost czynszów w Hongkongu aż o 21,8% ze względu na silny popyt ze strony międzynarodowych sieci handlowych i ograniczoną podaż powierzchni. Jednak niedawna zapowiedź wprowadzenia nowego podatku od zakupu nieruchomości mieszkaniowych przez zagranicznych nabywców spowodowała wzrost zainteresowania inwestycjami w obiekty handlowe w Hongkongu. Ponadto od ubiegłego miesiąca maleje aktywność na rynku najmu, ponieważ pod koniec roku handlowcy przyjmują pozycję wyczekującą. Mimo iż Hongkong będzie nadal idealną lokalizacją dla zagranicznych sieci handlowych zainteresowanych wejściem na chiński rynek, wysoki dwucyfrowy wzrost czynszów jest mało prawdopodobny. Przewidujemy, że aktywność na rynku handlowym w krajach Azji i Pacyfiku utrzyma się na wysokim poziomie, ponieważ międzynarodowi operatorzy, którzy z trudem wypracowują zyski na własnych rynkach, będą poszukiwać możliwości wzrostu w tym regionie„.
EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka)
W skali roku utrzymała się głęboka polaryzacja na rynku handlowym w tym regionie, przy silnym popycie na najlepsze lokalizacje ze strony międzynarodowych marek luksusowych w większości dużych miast. Natomiast drugorzędne lokalizacje, nawet w tych miastach, nie cieszą się dużym zainteresowaniem ze względu na rosnącą podaż obiektów handlowych i słabe nastroje konsumentów.
Czynsze w regionie EMEA wzrosły w ciągu roku do czerwca o 1,7%, do czego przyczynił się utrzymujący się popyt ze strony międzynarodowych marek odzieżowych i sektora towarów luksusowych. Najwyższe czynsze w 25 z 31 europejskich rynków objętych badaniem utrzymały się na stabilnym poziomie lub wzrosły, natomiast wyraźnie spadły w krajach dotkniętych działaniami oszczędnościowymi, np. w Grecji (-17,1%), Irlandii (-15,1%) i na Węgrzech (-13,3%), lub odnotowujących wzrost podaży, np. w Bułgarii (-7,7%).
Wysoką dynamikę aktywności odnotowano w segmencie najlepszych powierzchni na głównych rynkach europejskich, o czym świadczy wzrost czynszów o 14,6% we Francji dzięki imponującym dwucyfrowym wzrostom głównie w lokalizacjach oferujących produkty luksusowe. Natomiast mniejszymi wzrostami czynszów mogą się pochwalić inne rynki europejskie, w tym Wielka Brytania (6,3%), Włochy (5,4%), Niemcy (4,7%), Holandia (4,5%) i Hiszpania (2,0%).
Najdroższą ulicą handlową w regionie EMEA ponownie zostały Pola Elizejskie w Paryżu, które dzięki wzrostowi czynszów w ciągu roku o 30% zwiększyły dystans dzielący je od New Bond Street w Londynie, drugiej najdroższej lokalizacji handlowej w Europie.
Pierre Raynal, dyrektor działu powierzchni handlowych firmy Cushman & Wakefield we Francji, powiedział: „W ciągu ostatnich kilku miesięcy silny popyt ze strony międzynarodowych handlowców spowodował wzrost czynszów przy głównych ulicach handlowych Paryża. Pola Elizejskie, przy których w ubiegłym roku swoje sklepy otworzyły marki Marks & Spencer, Abercrombie & Fitch oraz Banana Republic, w 2012 r. pozostały w centrum uwagi – swoje lokale handlowe otworzyły tam Levi Strauss, Kusmi Tea, a Hugo Boss odnowił swój sklep flagowy. W następnych kilku latach oczekiwany jest wzrost liczby turystów odwiedzających Paryż, a także popyt na powierzchnie wśród sieci handlowych. Sklepy oferujące towary luksusowe będą nadal kluczowym czynnikiem rozwoju rynku nieruchomości handlowych, przy czym Pola Elizejskie będą odgrywać największą rolę, czego dowodem jest na przykład planowane otwarcie nowego sklepu flagowego Tiffaniego. Dobre wyniki sektora towarów luksusowych i rekordowa liczba turystów z krajów wschodzących sugerują, że trend ten utrzyma się w 2013 r., a czynsze mogą pozostać pod presją wzrostową ze względu na ograniczoną podaż„.
Najdroższa ulica w Polsce – Nowy Świat w Warszawie – zajęła 43. miejsce w rankingu 62 najdroższych ulic handlowych na świecie z rocznym czynszem 1.020 EUR/mkw.
Katarzyna Michnikowska, Starszy konsultant z działu Wycen i Doradztwa firmy Cushman & Wakefield w Warszawie, powiedziała: „Pomimo osłabienia koniunktury gospodarczej w Europie, główne ulice handlowe wciąż przyciągają najemców, pustostany należą do rzadkości, a poziom czynszów jest stabilny. Skład najemców przy głównych ulicach handlowych w Polsce jest jednak niejednorodny. Obserwujemy znaczną wymianę najemców, świadczącą o niedojrzałości tego segmentu rynku nieruchomości w naszym kraju. Główną grupą najemców zainteresowaną lokalizacjami przy głównych ulicach handlowych są firmy z sektora gastronomicznego (kawiarnie, restauracje), sektora „zdrowie i uroda” oraz sektora finansowego. Barierą ekspansji dla firm odzieżowych w tych lokalizacjach jest ograniczona ilość powierzchni odpowiedniej wielkości o dobrym standardzie„.
Źródło: Cushman & Wakefield
