Akademia: Zbieżność tendencji rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych w poszczególnych regionach w Polsce/Correspondence of developing housing market in different regions in Poland

Grażyna Baldowska
Narodowy Bank Polski O/O w Warszawie Grazyna.Baldowska@nbp.pl

Robert Leszczyński
Narodowy Bank Polski O/O w Białymstoku RobertLeszczynski@nbp.

Barbara Myszkowska
Narodowy Bank Polski O/O w Warszawie Barbara.Myszkowska@nbp.pl

1. Wprowadzenie

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, choć często analizowany jako całość, jest rynkiem niejednorodnym i zróżnicowanym w poszczególnych regionach kraju. Poza oczywistą różnicą, jaką jest sama wielkość danego rynku, będąca w najprostszej mierze pochodną liczebności określonego miasta, wyodrębnić można wiele kryteriów (jak np. struktura mieszkań, rynek pracy, czynniki ekonomiczne), wg których można poszczególne rynki posegregować na grupy. Z drugiej strony wskazać należy czynniki powodujące wspólny kierunek rozwoju całego sektora, do których z pewnością można zaliczyć jednolite otoczenie prawne czy politykę banków-kredytodawców oraz nadzoru bankowego. Grupy wyodrębnianych miast wg wspomnianych kryteriów nie są stałe. Ponadto należy uwzględnić czynnik czasu (zmiany strukturalne zachodzące w obrębie danego rynku), co dodatkowo utrudnia analizę porównawczą i wyciąganie właściwych wniosków.

Pomocne przy tym mogą być tzw. diagramy drzewa (por. Wykres 1-6), które wskazują, w kolejnych etapach jego tworzenia, obiekty podobne do siebie pod względem założonych zmiennych. Im dłuższa odległość na diagramie, tym wybrane obiekty bardziej różnią się od siebie.

W wyniku uproszczonej analizy danych statystycznych oraz zgromadzonych w bazie BaRN2 ustalono, że najbardziej stabilnym podziałem rynków regionalnych jest wyodrębnienie siedmiu największych miast wojewódzkich z liczbą ludności powyżej 400 tys. mieszkańców (Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Szczecin, Warszawa, Wrocław) oraz pozostałych ośrodków wojewódzkich.

Na podstawie analizy danych statystycznych (demograficznych i ekonomicznych) zauważono możliwość dokonania podziału również na tzw. ścianę wschodnią i zachodnią kraju. W przypadku miast wojewódzkich położonych na wschodzie kraju obserwuje się wyższą koncentrację ludności w największych miastach, z wyraźnym wyludnianiem się, na skutek wysokiej stopy bezrobocia, dalszych miejscowości w regionie. Pozostałe części kraju pod tym względem są mniej zróżnicowane. Wyższa koncentracja ludności w głównych ośrodkach, przede wszystkim na wschodzie, przełożyła się na wzrost liczby ludności zamieszkałej (w 2010 r. w stosunku do 2002 r.) w Białymstoku, Olsztynie, Rzeszowie oraz dodatkowo w Warszawie, która jest największym ośrodkiem akademickim i największym rynkiem pracy w kraju.

2. Sytuacja mieszkaniowa

Sytuacja mieszkaniowa miast wojewódzkich Polski w okresie kilku ostatnich lat uległa nieznacznej poprawie. Wskaźniki nasycenia mieszkań w siedmiu największych rynkach miejskich zbliżyły się do poziomów UE-153. W przypadku pozostałych dziewięciu mniejszych miast ukształtowały się na nieco niższym poziomie (z wyjątkiem Katowic), lecz wykazywały dodatnią dynamikę wzrostu (por. Wykres 7-8). Spośród mniejszych miast w 2009 r. w stosunku do 2002 r. najwyższy wzrost wartości wskaźnika zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wystąpił w Lublinie (ok. 17 proc.), Zielonej Górze, Białymstoku, Rzeszowie (po ok. 15 proc.), najniższy w Katowicach (o ok. 9 proc.).

Pod względem przeciętnej powierzchni użytkowej lokali, sytuacja mieszkaniowa miast wojewódzkich jest zbliżona (por. Wykres 9-10). Na największych rynkach miejskich odnotowano jednak korzystniejsze wskaźniki zaludnienia (wyższa powierzchnia mieszkania na osobę, mniejsza liczba osób w lokalu – por. Wykres 11-14). W zależności od miasta, sytuacja ta może wynikać z kilku przyczyn, np.: zjawiska niemeldowania się ludności napływowej, przyjeżdżającej w celu podjęcia pracy lub nauki (Warszawa, Kraków), zwiększonej aktywności firm deweloperskich (Warszawa, Kraków), spadku liczby ludności (Łódź, gdzie odnotowano ujemne saldo migracji i ujemny przyrost naturalny).

3. Sytuacja demograficzna

Na rozwój budownictwa mieszkaniowego wpływają przede wszystkim czynniki demograficzne, a te w ostatnich latach powinny być korzystne, dzięki wchodzeniu na rynek pracy kolejnych roczników z drugiego powojennego wyżu demograficznego z przełomu lat 70. i 80.ubiegłego wieku. Postępujący proces usamodzielniania się roczników z wyżu demograficznego odzwierciedlają dane statystyczne: w latach 2002-2009 odnotowano wzrost wskaźnika zawieranych małżeństw na 1000 ludności (na zbliżonym poziomie w większych imniejszych ośrodkach wojewódzkich – por. Wykres 19-20) oraz poprawę wskaźnika przyrostu naturalnego, przy czym w większej skali na mniejszych rynkach (por. Wykres 15-16).Niepokojące zjawisko na rynkach lokalnych wystąpiło w 2010 r., w którym zmniejszyła się liczba zawartych małżeństw i pogorszeniu uległy wskaźniki przyrostu naturalnego wwiększości miast wojewódzkich kraju (z wyjątkiem Warszawy, Wrocławia, Szczecina, Łodzi, Rzeszowa i Katowic). Dla rynku mieszkaniowego istotne będzie, czy odnotowany spadek w 2010 r. zapoczątkuje tendencję spadkową, czy jest to chwilowe załamanie iwprzyszłości będzie utrzymywała się zapoczątkowana od 2002 r. tendencja wzrostowa.

W przypadku salda migracji nie można wyodrębnić jednakowego trendu dla grupy miast (por. Wykres 17-18). Zarówno największe ośrodki wojewódzkie, jak również miasta mniejsze odnotowywały w okresie 2002-2010 wielkości dodatnie, jak również ujemne, przy czym wykazywały niewielką poprawę na rynku. Ujemne saldo migracji w największych ośrodkach (np. Poznań), w mniejszych miastach (np. Bydgoszcz, Lublin) wynikało z faktu przenoszenia się mieszkańców do szybko rozwijających się gmin ościennych, w których buduje się domy, w dalszym ciągu pracujących w mieście.

Stopniowa i nieznaczna poprawa w latach 2002-2009 wskaźników przedstawiających sytuację demograficzną miast wojewódzkich Polski nie zniwelowała jednak niekorzystnych zmian w strukturze wieku mieszkańców tych ośrodków. Stale rosnący odsetek osób w wieku poprodukcyjnym i malejący odsetek w wieku przedprodukcyjnym spowodował pogorszenie wskaźników obciążenia demograficznego miast, przy czym w większym zakresie w mniejszych ośrodkach (por. Wykres 21-22).

4. Czynniki ekonomiczne

Do czynników ekonomicznych wpływających na popyt na nieruchomości mieszkaniowe należą: dochody ludności, stopa bezrobocia oraz dostępność kredytów. Od 2002 r. zarówno w największych regionalnych ośrodkach, jak również w mniejszych miastach, odnotowywano pozytywne tendencje na rynku (następował powolny spadek stopy bezrobocia oraz wzrost przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia – por. Wykres 23-24 oraz por. Wykres 27-28). Sytuacja uległa zmianie po kryzysie finansowym, który w widoczny sposób wpłynął na wzrost stopy bezrobocia. Niepokojącym zjawiskiem występującym w największych, jak również mniejszych ośrodkach wojewódzkich, jest problem bezrobocia wśród osób młodych (por. Wykres 25-26). Wysoki udział ludzi w wieku do 34 lat w strukturze bezrobotnych będzie niekorzystnie oddziaływał na rozwój lokalnych rynków nieruchomości. Dotychczas ta grupa wiekowa stanowiła w ośrodkach, np. w Białymstoku, Krakowie, Opolu, Szczecinie, Rzeszowie, Warszawie, Wrocławiu, najliczniejszą grupę nabywców lokali mieszkalnych.

W latach 2002-2010 w dwóch grupach analizowanych miast wojewódzkich Polski odnotowano wzrost przeciętnych wynagrodzeń, przy ...