Rynek finansowania nieruchomości: Granice ponoszenia ryzyka kredytów hipotecznych przez sektor bankowy w Polsce/Limits for charging the banking sector in Poland with credit risk of mortgage loans

dr Zbigniew Krysiak
Szkoła Główna Handlowa,
Katedra Analizy Działalności Przedsiębiorstwa

Deficyt rozwiązań w modelu finansowania nieruchomości w Polsce

Występuje kilka możliwych mechanizmów prowadzących do dywersyfikacji ryzyka i przenoszenia go z sektora bankowego na inne instytucje rynku finansowego i kapitałowego. Do takich rozwiązań można zaliczyć na przykład: papiery wartościowe zabezpieczone na finansowanej nieruchomości, instrumenty ubezpieczeniowe, pochodne kredytowe i pochodne na stopę procentową (IRS), odwrócona hipoteka, fundusze ubezpieczeniowe w ramach mechanizmów oferowanych przez rząd. Istnieje wiele innych narzędzi, o których wielu znakomitych polskich ekspertów mówiło w przeszłości. Wydaje się, że paleta wykorzystanych rozwiązań jest bardzo skąpa. Np. nie doszło do implementacji listów zastawnych w bankach komercyjnych, co jest skutkiem braku zgody nadzoru. Nie jest celem artykułu dyskutowanie na temat wad i zalet zastosowania tego instrumentu w celu redukowania ryzyka sektora bankowego, ale wydaje się, że właśnie przy braku szerszego stosowania listów zastawnych w sektorze bankowym będzie to prowadzić do zwiększania jego ryzyka. Tego typu papiery, sprawdzone na rynku polskim, mogą przenosić ryzyko na inne podmioty dobrze dywersyfikując ryzyko płynności oraz ryzyko źródeł finansowania

USA wspiera nabywanie mieszkań z budżetu państwa

W USA portfel kredytów hipotecznych finansowanych przez wszystkie instytucje wynosi ok. $10,5 trylionów, co stanowi ok. 70 proc. PKB. Portfel agencji rządowych stanowi 40 proc. PKB – ponad 60 proc. całego portfela kredytów na rynku. Portfel banków w USA stanowi 20 proc. PKB, dokładnie tyle, co udział procentowy kredytów hipotecznych banków w PKB w Polsce, co przedstawiono na rysunku 1.

Finansowanie nieruchomości w USA obecnie oznacza zmaganie się z konsekwencjami po kryzysie. Zmagania te mają charakter konstruktywny, którego celem jest przywrócenie efektywności rozwojowej rynku. Silny spadek rozpoczętych inwestycji po kryzysie ma powrócić do wysokiej dynamiki z okresu od 2002 do 2005, co przedstawiono na rysunku 2.

Drastyczny spadek nowo rozpoczynanych inwestycji, przedstawiony na rysunku 2, na tak dużym rynku, jak USA, odzwierciedla skalę problemów, jakie powstały wskutek kryzysu. Duża redukcja popytu po kryzysie spowodowała silne ograniczenie mocy produkcyjnych oraz upadek wielu producentów i deweloperów. Kryzys wywołany przez sektor finansowy w USA doprowadził także do wzrostu bezrobocia, które obecnie wynosi 9,1 proc., chociaż parę miesięcy wcześniej był bliski 10 proc. Na rysunku 3 przedstawiono poziom bezrobocia determinowany rozwojem rynku finansowania nieruchomości.

Po trzech latach od – w pewnym sensie – nacjonalizacji rynku hipotecznego2, rząd amerykański zmierza do wycofywania się z tak szerokiego wsparcia finasowania przy nabywaniu mieszkań z kredytów hipotecznych. W szczytowym momencie kryzysu, w 2008 roku, Kongres USA upoważnił Fannie Mae i Freddie Mac do przyjmowania kredytów, które nie przekraczały poziomu $417 000, do portfela pomocowego. Podczas rozwoju kryzysu na rynku nieruchomości w USA prywatne instytucje kredytowe zaczęły żądać wysokich stóp procentowych od kredytów, które przy takich stopach nie mogły być wspierane przez agencje rządowe. Prowadziło to do szybkiego spadku cen nieruchomości. W celu zahamowania spadku cen, Kongres Stanów Zjednoczonych podniósł limit kredytów objętych pomocą do $729 750 dla takich rynków, jak Los Angeles i Nowy Jork. W dalszej kolejności dokonywano prolongaty możliwości skorzystania z tego limitu w kolejnych latach. W roku 2011 Kongres USA i administracja Prezydenta USA była przeciw dalszemu przedłużaniu terminu wykorzystania tak wysokiego limitu wartości kredytó...