Raporty: Rynek nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w 2011 r.

Jan Robert Nowak
Dyrektor Departamentu Wycen i Analiz Rynku Nieruchomości
Marta Gościk
Młodszy specjalista ds. wycen

Anna Zalewska
Specjalista ds. analiz rynku
Departament Wycen
i Analiz Rynku Nieruchomości

Monika Lis
Kierownik sekcji analiz rynku nieruchomości

RYNEK MIESZKANIOWY

Przesłanki te spowodowały wzrost transakcji sprzedaży na rynku mieszkaniowym, których ilość w trzech pierwszych kwartałach przekroczyła o 25 proc. ilość transakcji zawartych w całym 2010 r. Deweloperzy, zdając sobie sprawę z nadchodzących zmian, które bezwzględnie ograniczą popyt, skłonni byli do umiarkowanych obniżek cen.

W 2011 r. w sześciu głównych aglomeracjach Polski doszło do prawie 30 tys. transakcji mieszkaniami (wzrost ok. 7 proc. r/r). Jest to wysoki wzrost w połączeniu z negatywnymi sygnałami okołorynkowymi, w postaci niestabilnej sytuacji w strefie euro, podwyższonym oprocentowaniem kredytów hipotecznych oraz obniżaniu zdolności kredytowej ze względu na wejście w życie nowych rekomendacji KNF.

Według wstępnych danych GUS, na rynek sześciu największych polskich aglomeracji wprowadzono ok. 38 tys. nowych mieszkań (wzrost ok. 20 proc. r/r). W skali całego kraju na rynek wprowadzono 134 tys. nowych mieszkań (spadek ok. 3 proc. r/r). W 2011 r. w całym kraju wydano pozwolenia na budowę ok. 184 tys. mieszkań (wzrost ok. 5 proc. r/r). Dla sześciu głównych miast ilość wydanych pozwoleń w 2011 r. obejmowała niespełna 82 tys. mieszkań (wzrost ok. 19 proc. r/r). Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w porównaniu z 2010 r., wzrosła o 2,6 proc., do poziomu ponad 162 tys. w całym kraju, natomiast na poziomie głównych miast statystyka ta wzrosła o ok. 3 proc. i wyniosła niespełna 65 tys.

Warszawski rynek mieszkaniowy był liderem zarówno w zakresie ilości realizowanych inwestycji, jak i ich wielkości. Pod koniec ub.r. w stolicy w ofercie znajdowało się ok. 400 inwestycji deweloperskich, ze średnią liczbą mieszkań oscylującą wokół 140 mieszkań. Na kolejnych miejscach uplasował się Kraków z liczbą ok. 300 projektów oraz Wrocław z prawie 200 inwestycjami. W Gdańsku średnia liczba lokali w inwestycji w ub.r. wynosiła ok. 116, we Wrocławiu i Poznaniu ok. 92. W Łodzi i Krakowie na jedną inwestycję przypadało odpowiednio średnio 84 i 77 lokali. W ciągu 2011 r. na warszawski rynek pierwotny deweloperzy wprowadzili ponad 134 inwestycje. W sumie klienci mieli do dyspozycji 18,5 tys. lokali. Pomimo, że liczba nowych inwestycji zmalała, to Warszawa nadal znacznie wyprzedza inne miasta w zakresie wielkości oferty.

Aspektem, na który w obecnym stanie rynku należy zwrócić uwagę, jest wielkość podaży w ramach ukończonych inwestycji. Największą część całkowitej oferty dostępnej na rynku stanowiły gotowe lokale mieszkalne na rynku pierwotnym w Poznaniu (ok. 31 proc.), z kolei najmniejszą we Wrocławiu (ok. 18 proc.). W stolicy średnio co czwarte nowe mieszkanie na koniec ub.r. było ukończone (26 proc.). Deweloperom zależy na sprzedaży jak największej liczby mieszkań we wczesnym stadium realizacji projektów. Obecnie banki, w ramach przyznawanego kredytu, oczekują określonego poziomu przedsprzedaży. Z tej przyczyny deweloperzy, chcąc zachęcić potencjalnych klientów do zakupu lokalu we wczesnym etapie realizacji, coraz częściej oferują mieszkania na korzystniejszych warunkach.

Średnie ceny transakcyjne we wszystkich sześciu głównych miastach w ciągu ostatniego roku uległy nieznacznej korekcie. Największy spadek nastąpił we Wrocławiu, na poziomie ok. 4,5 proc. w stosunku do IV kwartału 2010 r. Najmniejszą korektę, ok. 1,5 proc., zanotowano na gdańskim rynku mieszkaniowym. W badanym okresie najwyższe ceny za m2 lokalu mieszkalnego płacono w Warszawie, a najniższe uzyskiwano w Łodzi.

Analiza danych GUS oraz sytuacji na rynku mieszkaniowym w sześciu głównych miastach wykazała, iż w ostatnim roku relacje między zarobkami i cenami nieruchomości uległy poprawie. Wiązało się to zarówno ze wzrostem średnich płac, jak i spadkami cen nieruchomości.

W kontekście monitorowania dostępności mieszkań w relacji do przeciętnych zarobków obserwowany jest trend wzrostowy. Najniższy wskaźnik odnotowuje się w Krakowie, w którym ceny mieszkań są tylko niewiele niższe niż w stolicy, jednak płace wyraźnie odbiegają od warszawskiego poziomu. Stosunkowo korzystne relacje ceny mieszkań do zarobków utrzymują się w Łodzi, Gdańsku oraz Poznaniu, gdzie za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można kupić ok. 0,7 m2 mieszkania. W Warszawie, pomimo najwyższych zarobków, dostępność mieszkań jest niska, ze względu na wysokie ceny nieruchomości. Za przeciętną płacę w Warszawie można kupić blisko 0,6 m2 mieszkania. Podobny wskaźnik dotyczy Wrocławia.

W ciągu ostatniego kwartału minionego roku w czterech z sześciu głównych miast Polski wydłużył się średni czas ekspozycji mieszkania na rynku. Łódź i Gdańsk były miastami, w których najłatwiej było znaleźć chętnych na lokale mieszkalne, średni czas ekspozycji wynosił ok. 140 dni. Warszawa i Poznań były aglomeracjami, w których okres poszukiwania drugiej strony transakcji trwał średnio ok. 160 dni.

W 2012 r. należy spodziewać się dalszego stopniowego wydłużania okresu wymaganego do znalezienia chętnych na zakup mieszkania. Taki rozwój sytuacji będzie przede wszystkim efektem spowolnienia tempa wzrostu PKB oraz obniżającej się zdolności kredytowej Polaków. Można przypuszczać, że osoby zastanawiające się nad kupnem lokum będą wstrzymywały się z ostateczną decyzją zakupową, odkładając ją w czasie. Argumentem, który będzie w stanie zaważyć na decyzji o nabyciu nowego lokalu, będzie najprawdopodobniej obniżka cen.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego

Początek 2012 r. to przede wszystkim próba odnalezienia się w nowej sytuacji wszystkich podmiotów działających na polskim rynku mieszkaniowym. Na rynku pojawi się wiele nowych czynników, które łącznie mogą mieć negatywny wpływ na wolumeny sprzedaży w przyszłym roku. Spadek zdolności kredytowej jako efekt zmian kluczowych zapisów dotyczących liczenia zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego kredytu oraz obniżenie wskaźnika DTI dla kredytów walutowych do 42 proc., nastąpił od początku 2012 r., wraz z wdrożeniem do przepisów bankowych rekomendacji KNF. Spadek liczby nowych kredytów mieszkaniowych w wyniku implementacji Rekomendacji KNF, przy założeniu, że ok. 70-90 proc. nabywców mieszkań korzysta z kredytu przy zakupie mieszkania, może wywołać degresję wolumenu sprzedaży.

W obliczu spadku zdolności kredytowej klientów można spodziewać się reakcji po stronie banków, które mogą odpowiedzieć dalszym obniżaniem marż kredytowych, a także deweloperów, którzy będą musieli dynamicznie reagować na zmiany zachodzące na rynku i dostosowywać podaż adekwatnie do potrzeb klientów. Utrzymanie obecnego poziomu cen mieszkań, w tym realizowanie założonych przez inwestorów zysków, byłoby możliwe w przypadku ograniczenia podaży na pierwotnym rynku nieruchomości. Jest to jednak mało prawdopodobne, gdyż rynek ten jest bardzo konkurencyjny i rozdrobniony. Przewiduje się, że oferta w I połowie br. będzie rosnąć. Wielu deweloperów wyprzedało już swoje przedkryzysowe zasoby mieszkaniowe, ma przygotowane nowe projekty i jest w posiadaniu dużych banków ziemi, które nie przynoszą dodatnich przepływów pieniężnych. Sytuacja może ulec zmianie w II połowie 2012 r. w związku z przewidywaną nadpodażą na rynku pierwotnym, spadkiem marż deweloperów w realizowanych, nowych inwestycjach oraz koniecznością sprostania wymogom ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Deweloperzy posiadający w ofercie mieszkania o małym metrażu z segmentu popularnego raczej nie doświadczyli spadku cen, ale wraz z dalszym wzrostem podaży mieszkań, trudniejszym dostępem do kredytu hipotecznego oraz spadkiem sprzedaży mieszkań, ceny porównywalnych mieszkań w 2012 r. mogą ulec niewielkiej korekcie.

Znaczne obniżki wskaźników przeliczeniowych w programie RnS, które miały miejsce w III kwartale 2011 r. sprawiły, że tylko nieliczne mieszkania w sześciu głównych aglomeracjach kwalifikują się do programu. W porównaniu z III kwartałem 2011 r., gdzie aż 70 proc. produkcji deweloperskiej klasyfikowało się do programu, widoczna jest drastyczna zmiana. Analiza rynku w IV kwartale wykazała, że zaledwie 10 proc. oferty spełniało restrykcyjne wymogi programu, co odzwierciedlone zostało również w ilości podpisanych umów (spadek 40 proc. kw./kw.). W ten sposób rola tak popularnego i wykorzystywanego programu pomocowego zostanie w 2012 r. zmarginalizowana.

Nie bez znaczenia dla popytu na rynku mieszkaniowym pozostają zachodzące w kraju zjawiska demograficzne. Zapotrzebowanie na mieszkania generują obecnie głównie osoby młode (do 34 lat). Ta grupa wiekowa stała się kredytobiorcą w ok. 75 proc. udzielonych kredytów w programie RnS. W ciągu kilku najbliższych lat spadnie liczba osób rozpoczynających pracę. Spodziewać się zatem należy, że wolumen transakcji może ulec zmianie ze względu na fakt, że osoby starsze decydują się na zmianę mieszkania relatywnie rzadko.

Nowym zjawiskiem na rynku mieszkaniowym w 2012 r. może być proces konsolidacji działalności deweloperskiej, związany z korzyściami skali, a wynikający z nowego prawa, które będzie regulować działalność deweloperską. Korzyści skali wynikają m.in. z niższych kosztów ogólnych inwestycji w relacji do sprzedaży nieruchomości. Budowa nowych mieszkań przez znanych i renomowanych na rynku deweloperów pozwoli na szybszą sprzedaż zarówno inwestycji jedno, jak i wieloetapowych. Istnieje szansa, iż w kolejnych etapach mieszkania zbywane będą we wczesnej fazie budowy. Wspólna realizacja większych inwestycji, kilkuetapowych, daje oszczędności nie tylko na etapie projektowania i przygotowywania inwestycji, a także marketingu, budowy wspólnej infrastruktury, kontraktowania generalnego wykonawcy i uzyskiwania pozwoleń administracyjnych. Zjawisko to może również wpłynąć korzystnie na pozyskanie finansowania ze strony sektora bankowego. W przypadku pogorszenia się sytuacji na rynku uzyskanie kredytu przez mniejszego inwestora może stać się wręcz niemożliwe. Wpływ na pozyskanie finansowania wywrze również zmiana w zakresie ochrony wpłat nabywców. Dużą rolę, w kontekście konsolidacji pierwotnego rynku mieszkaniowego, mogą odegrać kwestie legislacyjne. Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nałoży bowiem na deweloperów szereg obowiązków. Przyjęcie ustawy oznacza wzrost kosztów realizacji projektów mieszkaniowych i wymusza na deweloperach, którzy dotychczas finansowali się wyłącznie z zaliczek i funduszy własnych, nawiązanie relacji z bankiem. Doprowadzi również do wzrostu udziału w rynku większych deweloperów, szczególnie tych, którzy mają doświadczenie i długotrwałe relacje z bankami. Ustawa weszła w życie pod koniec kwietnia 2012 r.

Malejące tempo wzrostu eksportu oraz utrzymująca się słabość popytu krajowego prawdopodobnie wpłyną na obniżenie się tempa wzrostu gospodarczego w Polsce w 2012 r. Oczekiwane spowolnienie aktywności gospodarczej będzie relatywnie niewielkie, a dynamika PKB w br. powinna oscylować wokół 2,5 proc.. Niemniej w 2012 r. wzrost gospodarczy będzie w dużo mniejszym stopniu niż w ostatnich latach, oparty na konsumpcji, co nie jest czynnikiem wspierającym sprzedaż mieszkań.

Kolejnym aspektem wpływającym na decyzje zakupowe jest kryzys panujący w państwach Europy i związane z nim obawy o trwałość wzrostu gospodarczego. Przedłużająca się niepewność odnośnie kondycji niektórych unijnych gospodarek może spowodować, iż część decyzji o zaciągnięciu kredytu przez nabywców mieszkań może zostać odroczona w czasie.

Zapotrzebowanie na nowe mieszkania w Polsce w br. utrzyma się na wysokim poziomie. Statystyki, dotyczące liczby mieszkań w stosunku do populacji, nadal są niekorzystne. Pomimo systematycznego wzrostu tego wskaźnika, na 1000 mieszkańców przypada zaledwie około 357 mieszkań.

Jest to wskaźnik niższy niż średnia europejska, który wynosi ok. 445 mieszkań. Dodatkowo w Polsce występuje duże zróżnicowanie w aspekcie regionalnym.

Do średniej ilości mieszkań w UE zbliżają się tylko największe miasta, takie jak Warszawa, Poznań, Kraków, Wrocław i Łódź, dla których średnia kształtuje się na poziomie powyżej 400 mieszkań na 1000 mieszkańców. Statystycznie na jedną osobę w Polsce przypada mniejsza powierzchnia (ok. 24,6 m2) i dużo niższy standard niż w pozostałych krajach UE. Porównanie to obrazuje wciąż panujący dystans dzielący Polskę od innych krajów Wspólnoty, który jest wynikiem między innymi wysokich dysproporcji w zamożności społeczeństw.

Szansą na poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce jest stosunkowo niski, w porównaniu do średniej w Unii Europejskiej, poziom zadłużenia polskich gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych. Wartość kredytów hipotecznych w stosunku do PKB wynosi w Polsce ok. 18 proc. (EU27 ok. 52 proc.). W przyszłości może nastąpić konwergencja tego wskaźnika do średniej unijnej. Stosunkowo niskie zadłużenie polskiego społeczeństwa powinno sprzyjać rozwojowi rynku mieszkaniowego.

Sytuacja w głównych miastach w Polsce

Warszawa

W konsekwencji małej liczby inwestycji, rozpoczętych w 2009 r. w stolicy, w całym 2011 r., oddano do użytkowania tylko ok. 9,7 tys. lokali, o średniej powierzchni 79,2 m2. Wskaźnik ten jest aż o 22 proc. niższy niż w 2010 r. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła o 6,4 proc. r/r. Wzrost o 47 proc. odnotowano również w zakresie liczby mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę.

W II półroczu 2011 r. wyraźnie zauważalny był wzrost inwestycji na warszawskim rynku mieszkaniowym. W IV kwartale ub.r. do sprzedaży trafiło ok. 26 nowych inwestycji, podczas gdy w III kwartale deweloperzy prowadzili na rynek 31 projektów. Pomimo spadku ilości wprowadzanych projektów, Warszawa nadal posiada największe zasoby mieszkaniowe na rynku pierwotnym w kraju. Duże osiedla powstawały głównie w peryferyjnych dzielnicach stolicy. W centrum, z racji dużo wyższych kosztów zakupu działek oraz trudności w pozyskaniu odpowiedniego gruntu, powstawały mniejsze inwestycje, składające się z kilkunastu, albo nawet kilku mieszkań. W stolicy w skład przeciętnego projektu wprowadzonego do sprzedaży w IV kwartale ub.r. wchodziło średnio ok. 140 mieszkań.

Wzrost ogólnej liczby mieszkań dostępnych w ofercie na warszawskim rynku pierwotnym (o ok. 18 proc. r/r) wiązał się z nadpodażą (18,5 tys. mieszkań na koniec 2011 r., z czego 25 proc. to lokale ukończone). W całym 2011 r. na terenie stolicy sprzedano ok. 11,6 tys. lokali). Jest to wynik zbliżony do średniej, jaka ukształtowała się w ciągu 10 lat i świadczy o tym, że sprzedaż na stołecznym rynku pozostaje stabilna. W IV kwartale 2011 r. na rynek zostało wprowadzonych niecałe 2 tys. mieszkań w nowo rozpoczynanych inwestycjach.

Analiza produktywności deweloperów w poszczególnych dzielnicach na koniec ub.r. potwierdziła wyniki z I połowy i wykazała wyraźną dominację czterech obszarów: Białołęki (ok.16,5 proc. aktualnej oferty), Woli i Mokotowa (po ok. 14 proc.) oraz Wilanowa (8,6 proc.). Łącznie w tych dzielnicach znajdowało się ponad 50 proc. oferty pierwotnego rynku mieszkań Warszawy. Zwiększona aktywność deweloperów w ub.r. wymusiła podniesienie atrakcyjności oferty i korektę cen mieszkań, która była zauważalna w II połowie ub.r. w całej Warszawie. Średnia cena ofertowa m2 spadła w grudniu ub.r. do poziomu ok. 8 tys. PLN. W ofercie dominowały mieszkania najczęściej nabywane przez klientów, o cenie z przedziału 7-9 tys. PLN/m2. Aż 40 proc. mieszkań oferowanych na warszawskim rynku pierwotnym i wtórnym miało powierzchnię od 40 do 60 m2. O wiele mniej, bo ok. 25 proc. dostępnych było lokali o powierzchni 60-80 m2. Nabywcy poszukujący dużych mieszkań 80-100 m2 mieli do wyboru około 3,5 tys. ofert, czyli ok. 19 proc. wszystkich lokali. Liczba apartamentów o powierzchni powyżej 100 m2 nie przekraczała 10 proc. wszystkich lokali pozostających w sprzedaży, w tym śladową ilość stanowiły mieszkania o powierzchni powyżej 150 m2. Stosunkowo uboga (ok. 6 proc.) była podaż mieszkań małych, o powierzchni poniżej 40 m2, na które generowany jest obecnie największy popyt.

Średnia cena transakcyjna m2 w Warszawie w 2011 r. wynosiła ok. 7,7 tys. PLN (spadek ok. 3 proc. r/r). Największe korekty cen na przestrzeni ostatnich kwartałów odnotowano na rynku pierwotnym. Jest to wynik powstawania nowych inwestycji w dzielnicach peryferyjnych, oferujących mieszkania z najniższych przedziałów cenowych. Na rynku wtórnym spadki cen były nieco niższe i miały miejsce również dopiero pod koniec roku. Obniżki cen mieszkań z rynku wtórnego były w dużej mierze spowodowane obniżkami cen lokali na rynku równoległym.. Charakterystyczną, obserwowaną już od wielu lat na warszawskim rynku prawidłowością jest wyraźne rozwarstwienie średnich cen transakcyjnych mieszkań ze względu na ich lokalizację. Najdroższe mieszkania w ub.r. znajdowały się w dzielnicy Śródmieście, gdzie statystycznie średnia cena transakcyjna m2 mieszkania wynosiła ok. 10,2 tys. PLN. Na kolejnych miejscach uplasowały się dzielnice: Żoliborz (ok. 9,2 tys. PLN/m2), Mokotów (ok. 9,1 tys. PLN/m2), Ursynów (ok. 8,6 tys. PLN/m2), Ochota (ok. 8,5 tys. PLN/m2).

...