Używane mieszkanie – łatwiejszy kredyt?
Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego jest najbardziej popularnym rodzajem kredytu. Pozwala na zakup lokalu mieszkalnego lub użytkowego, który był już wykorzystywany. Lokalu już wybudowanego, z uregulowaną sytuacją prawną. To właśnie te czynniki sprawiają, że warunki dla kredytobiorców kupujących na rynku wtórnym różnią się od tych, stawianych zwolennikom mieszkań deweloperskich.
Ilość dokumentów wymagana przy ubieganiu się o kredyt na mieszkanie używane, jest dużo mniejsza niż w przypadku nieruchomości deweloperskiej. Najbardziej istotną cechą mieszkania używanego jest to, że ma ono już uregulowany stan prawny. Co to oznacza? Że ma urządzoną księgę wieczystą i spełnia warunki samodzielności lokalu. Jest to mieszkanie, z którego ktoś wcześniej korzystał i opłacał rachunki za media i czynsz (co kupujący powinien dokładnie zweryfikować, żeby nie nabyć zadłużonej nieruchomości). Przy ubieganiu się o tego typu kredyt bank zażyczy sobie właściwie tylko trzech dokumentów: odpisu z księgi wieczystej, podstawy nabycia lokalu przez sprzedającego oraz umowy przedwstępnej zakupu.
Raz, dwa, trzy, czyli komplet dokumentów
Księga Wieczysta to najważniejszy dokument. Z niej każdy bank dowiaduje się, kto jest aktualnym właścicielem lokalu, jak nieruchomość jest oznaczona (adres, powierzchnia, ilość pomieszczeń), czy w mieszkaniu nie ma prawa mieszkać osoba trzecia (służebność osobista) oraz czy na nieruchomości tej nie ma ustanowionej hipoteki. Podstawa nabycia to często kwestionowany przez sprzedających dokument. Właściciele nieruchomości zastanawiają się w jakim celu banki go wymagają, skoro wszystkie niezbędne informacje zawarte są już w KW. Okazuje się jednak, że nie wszystkie. Przykładowo: mieszkanie może być przyznane przez sąd przy podziale majątku i zobowiązywać tego, któremu przypadło w udziale do wniesienia dodatkowych opłat. Jeżeli osoba ta nie spełniła narzuconego przez sąd obowiązku, istnieje ryzyko, że to właśnie na tej nieruchomości ktoś będzie chciał zabezpieczyć swoje roszczenia. Najczęściej jednak podstawą nabycia lokalu będzie akt notarialny zawarty między sprzedającym a poprzednim właścicielem. Ostatnim dokumentem jest umowa przedwstępna. Nie musi być ona w formie aktu notarialnego, tak jak przy zakupie od dewelopera. Może mieć formę cywilno-prawną i być spisana odręcznie. Oczywiście zawsze lepiej podpisać umowę przedwstępną u notariusza, ponieważ łatwiej ją w razie jakichkolwiek komplikacji wyegzekwować.
Ubezpieczenie – krócej, ale z dodatkiem
Warunki kredytowe dla mieszkania używanego zazwyczaj nie różnią się znacząco od wymogów stawianych przy nieruchomości deweloperskiej. Marże, okres kredytowania oraz ubezpieczenia mieszczą się w tych samych tabelach, bez rozróżnienia na rodzaj lokalu. Najbardziej rzucająca się w oczy różnica dotyczy ubezpieczenia do czasu wpisania do księgi wieczystej. Nie chodzi tu o koszty (choć zdarza się, że dla rynku pierwotnego są wyższe), ale o okres opłacania ubezpieczenia. Jako że podstawą zabezpieczenia kredytu jest dla banku KW nieruchomości, od wypłaty kredytu do faktycznego i prawomocnego dokonania wpisu przez sąd wieczysto-księgowy kredytobiorca musi płacić za ubezpieczenie. To zazwyczaj koszt marży podwyższony o ok. 1-1,5%. Przekładając procenty na realne pieniądze, przy kredycie na 350 000 zł na 30 lat to dodatkowe 230-350 zł więcej miesięcznie. Przy mieszkaniu używanym okres oczekiwania na wpis do księgi wieczystej to 2-6 miesięcy, przy mieszkaniu od dewelopera – nawet kilka lat. Skąd ta różnica? Deweloper może załatwić sprawę KW dopiero po wybudowaniu nieruchomości. Ubezpieczenie do czasu wpisania do KW to jednak nie koniec prewencji wobec używanego mieszkania. Lokal z rynku wtórnego trzeba ubezpieczyć od razu na wypadek ognia i zdarzeń losowych. Takiego obowiązku nie ma w przypadku nieruchomości kupowanych od dewelopera. Jednak koszt takiego ubezpieczenia nie jest wysoki i wynosi około 280 zł rocznie (dla lokalu o wartości 350 000 zł).
Bez karencji i transzy
Warto też zwrócić uwagę, że banki przy lokalach od deweloperów są bardziej skłonne do wydłużenia okresu karencji, czyli czasu na spłacenie odsetek niż przy okazji używanych mieszkań. Kupujący lokal z rynku wtórnego właściwie nie ma na to szansy. Podobnie wygląda kwestia płatności w transzach. Przy lokalu używanym płatność jest zawsze dokonywana jednorazowo, przy nieruchomości z rynku pierwotnego kredyt może być podzielony na części. Pieniądze na koncie osoby, która sprzedaje używane mieszkanie znajdą się dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, czyli po sformalizowaniu transakcji (sprzedający musi uwierzyć, że bank przeleje mu pieniądze). W przypadku zakupu od dewelopera bank będzie przesyłał pieniądze przed podpisaniem aktu notarialnego. Przy kredytach na lokale używane banki częściej zażądają również wyceny nieruchomości. Co ciekawe, banki typowo hipoteczne nie udzielają kredytów na mieszkania deweloperskie, zajmując się wyłącznie rynkiem wtórnym. Można więc powiedzieć, że kupno używanej nieruchomości daje szansę większego wyboru wśród finansowych ofert.
Tomasz Maciejewski
Dom Kredytowy Notus
