Rynek finansowy: Loża komentatorów kwiecień 2012

W Polsce zaś skala udzielonych walutowych kredytów hipotecznych na skutek osłabienia złotego, np. w 2009 r. zagrażała stabilności banków, które nie posiadały długoterminowych pasywów walutowych oraz stworzyła ekspozycję na ryzyko walutowe gospodarstw domowych, zwiększając znacząco obciążenia ich budżetów. Wystarczy dowolna mieszanka takich czynników, jak bardzo niskie stopy procentowe, zachęty rządowe oraz atrakcyjny system motywacyjny dla sprzedawców i gwarantowana jest bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości, a na koniec jej pęknięcie, bolesne dla całej gospodarki.

Pojawia się pytanie, co zrobić, aby wygenerować zdrowy wzrost kredytów hipotecznych. Po pierwsze, należy stworzyć odpowiednie dla niego podstawy regulacyjne, czyli ograniczyć wiele nadmiernie ryzykownych form zadłużania się, jak np. LtV powyżej 100 proc. lub kredyty w walucie, w której nie uzyskuje się dochodów. Dotychczasowe działania podjęte w tym obszarze przez polski nadzór finansowy należy ocenić bardzo pozytywnie. Po drugie, stopy procentowe rzeczywiście muszą utrzymywać się na niskim, choć nie przesadnie, poziomie rzędu 3-5 proc. Po trzecie, rządowa polityka wsparcia mieszkalnictwa nie powinna dotyczyć strony popytowej rynku (np. dopłaty do kredytów), tylko skupiać się na stronie podażowej, w formie np. dostępności tanich gruntów na cele mieszkaniowe. W tych warunkach można uzyskać systematyczny i niegenerujący niestabilności makroekonomicznych wzrost rynku kredytów hipotecznych.

Piotr Bujak
główny ekonomista Nordea Banku Polska S.A.

Związane ze zmianami regulacyjnymi ograniczenie przyrostu kredytów hipotecznych będzie jednym z czynników prowadzących do spowolnienia polskiej gospodarki. Zaostrzenie regulacji dotyczących kredytów hipotecznych wydaje się w dużej mierze słuszne, bo sprzyja zachowaniu stabilności systemu finansowego. Można jednak zastanawiać się, czy optymalny jest sposób ich wprowadzania. Być może część regulacji powinna zostać wdrożona wcześniej. Jednocześnie część mogłaby być wdrażana stopniowo. W sumie najlepsze byłoby takie rozwiązanie, które w maksymalnym stopniu pozwoliłoby uniknąć efektu procykliczności niektórych zmian regulacyjnych, czyli nie pogłębiałoby i tak negatywnych obecnie tendencji w zakresie dostępu do kredytu i kondycji gospodarki. W sytuacji drastycznego ograniczenia dostępu do kredytów w walutach obcych sposobem na powrót trendu wzrostowego w przyroście pożyczek hipotecznych ogółem jest ograniczenie kosztu kredytów złotowych. W krótkim terminie o popycie na nie w znacznie większym stopniu niż w przeszłości będzie decydować polityka stóp procentowych NBP, a nie zagranicznych banków centralnych. Dlatego ewentualna obniż...