Rynek Finansowania Nieruchomości: Potencjalne kierunki zmian w finansowaniu społecznego budownictwa na wynajem Warunki implementacji rekomendacji w raporcie ekspertów Banku Światowego – „Rynek społecznego budownictwa na wynajem w Polsce, proponowane rozwi

Bolesław Meluch
Związek Banków Polskich

Autorzy raportu Banku Światowego przedstawili kilkanaście tez, które, moim zdaniem, wymagają dodatkowego komentarza mającego służyć do wskazania na niektóre, wybrane istotne elementy programu.

TEZA 1

Należy wyróżnić dwa rodzaje działalności TBS ze względu na rządzące nimi zasady i wykorzystanie subsydiów:

• dla średnio zarabiających: mniejszy udział subsydium lub jego całkowity brak, co skutkowałoby wyższym poziomem czynszu oraz koniecznością wniesienia partycypacji (ewentualnie uzupełnionej fakultatywną partycypacją pracodawcy) na dotychczasowym poziomie; do rozważenia w ograniczonym zakresie również prawo do wykupu mieszkania,
• dla nisko zarabiających: głębsze subsydia i większe zaangażowanie kapitałowe gminy, w celu całkowitego wyeliminowania lub drastycznego ograniczenia partycypacji najemcy oraz utrzymania czynszu na niskim poziomie.

Komentarz

Teza nie jest nowa i może wywoływać różne oceny. Należałoby spojrzeć na ten problem z punktu widzenia dwóch elementów: adresowania programu społecznego budownictwa na wynajem oraz spójności programu.

Oceniając dotychczasowe zasady funkcjonowania zlikwidowanego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego można potwierdzić, iż autorzy tego programu przyjęli słuszną zasadę: jednolitych warunków dla wszystkich uczestników, w tym najemców. Z uwagi na sensualność określania wymogów dochodów dla kwalifikowania najemców, ten temat jest jednym z pierwszych, które powinny być jasno określone. Sensualność polega na tym, iż z uwagi na ograniczone środki budżetowe, tym samym ograniczone wspieranie budżetowe różnych programów mieszkaniowych, program NIERUCHOMOŚCIspołecznego budownictwa mieszkaniowego powinien być adresowany przede wszystkim do osób lub rodzin najbardziej potrzebujących. Do tych, którzy nie spełniają kryteriów, aby skorzystać z kredytów hipotecznych i nabyć własny lokal mieszkalny.

Teoretycznie, zróżnicowanie poziomu subsydiowania w zależności od poziomu dochodu jest słuszne, także społecznie, ale z punktu widzenia możliwości monitorowania efektywności subsydiowania, czyli określenia, czy rzeczywiście subsydia trafiają do określonego, właściwego beneficjenta programu, może przysporzyć różne problemy techniczne, nie mówiąc już o poczuciu „niedowartościowania” sąsiada z tej samej klatki, który subiektywnie ocenia „zamożność” drugiego sąsiada i związany z tym należny poziom subsydiów, czyli wysokość płaconego czynszu.

Nowe propozycje powinny uwzględniać te wszystkie uwarunkowania, a tym samym, przy ograniczeniach, szczególnie finansowych, określać bardziej szczegółowo wymogi beneficjentów programu, poziom ich dochodów, możliwość uzupełniającego wykorzystywania dodatków mieszkaniowych dla osób szczególnie wymagających wsparcia w realizacji zobowiązań czynszowych. Tym samym wniosek ekspertów Banku Światowego byłby zrealizowany.

Uzupełniająco można stwierdzić, iż subsydiowanie społecznego budownictwa czynszowego może być oparte o:

1. preferencyjne oprocentowanie kredytów dla inwestorów – na poziomie krajowym,
2. dopłaty do stawki czynszowej tzw. sponsorów, czyli na przykład gminy, które kierują do tego budownictwa mieszkańców, czy też firmy, które w ten sposób pozyskują specjalistów, zapewniając im mieszkanie o określonym poziomie kosztów.

Preferencyjne oprocentowanie mogłoby być uzyskane poprzez:

1. gwarancje funduszu gwarancyjnego,
2. dopłaty to oprocentowania kredytów na społeczne budownictwo mieszkaniowe.

W obecnych warunkach prawnych należałoby przyjąć, iż dopłaty do oprocentowania nie mogą być wzięte pod uwagę, o czym postanawia, wprowadzony ustawą z dnia 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw, rozdział 8a, art. Art. 34c. 1., który stanowi, iż w celu realizacji programów rządowych minister właściwy do spraw finansów publicznych przekazuje środki na zwiększenie funduszu statutowego w ustawie z dnia 8 maja 1997 r. o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne (Dz. U. z 2003 r. Nr 174, poz. 1689, z późn. zm.). Ustawodawca nie przewidział opcji dopłaty do oprocentowania.

TEZA 2

Kwestia usankcjonowania sprzedaży mieszkań wieloletnim najemcom jest kwestią drażliwą. W praktyce opcja ta może być zastosowana wyłącznie w odniesieniu do najemców o dochodach zbliżonych do lub przekraczających progi ustawowe. Tacy najemcy mogą płacić wyższy czynsz (stopniowo podwyższany, tak aby osiągnąć poziom rynkowy), opuścić mieszkanie lub je nabyć. Jeżeli celem TBS jest reinwestowanie dochodów ze sprzedaży w produkcję nowych mieszkań, cena sprzedaży powinna umożliwiać uzyskanie nadwyżki po spłacie zobowiązań wobec BGK. Z drugiej strony, cena powinna pozostać na tyle atrakcyjna dla najemcy, aby usprawiedliwiać wykup mieszkania.

Komentarz

Możliwość wykupu mieszkań przez obecnych najemców należałoby rozważać w różnych kategoriach:

KATEGORIA 1:

zainteresowanie najemcy

Program budownictwa społecznego na wynajem zwykle adresowany jest do osób, które mają ograniczone lub żadne możliwości finansowe w inny sposób niż wynajem posiadania mieszkania (lokalu mieszkalnego). To oznacza, iż taki program jest lub powinien być adresowany do grupy osób, które nie spełniają kryterium dochodowości przy ubieganiu się o ewentualny kredyt hipoteczny lub nie mają dochodów wyższych niż są określone w programie. Tym samym, nawet przyjmując, iż części z najemców poprawi się sytuacja finansowa w zakresie zdolności kredytowej, potencjalne zainteresowanie nabyciem na własność jest mocno ograniczone. Także dlatego, iż nie spełniając kryterium dochodów (przekraczając je), najemca może otrzymać wypowiedzenie najmu, co jest prawnie dozwolone.

KATEGORIA 2:

zainteresowanie TBS

Korzyści ze sprzedaży lokalu nie stanowią przychodu TBS z uwagi na obowiązek spłaty zobowiązań (kredytu preferencyjnego) wobec instytucji finansującej. To oznacza, iż cena powinna uwzględniać koszt spłaty kredytu. TBS będzie miał w tym zakresie ograniczone zainteresowanie sprzedażą lokalu z upustem, skoro nabywca musi spłacić kredyt zaciągnięty przez TBS na wybudowanie tych lokali i jednocześnie uzyskanie przychodów ze sprzedaży, które mogły by stanowić zysk nadzwyczajny TBS (po zapłaceniu podatku od sprzedaży – Izba Skarbowa mogłaby wyliczyć wysokość podatku równą korzyściom z tytułu zaliczenia kosztów obsługi kredytu KFM do kosztów podatkowych). Tym samym, im bardziej cena takiego lokalu jest bliższa cenie rynkowej, tym mniej najemców mogło by być chętnych na jego nabycie.

Trudno jest także uwierzyć, iż TBS mógłby akceptować, aby w ramach zasobu mieszkaniowego powstawały wspólnoty mieszkaniowe, które muszą być inaczej traktowane przez TBS. Nie zostanie zachowana dotychczasowa spójność systemu.

KATEGORIA 3:

zainteresowanie właściciela TBS

Prywatny właściciel TBS może być zainteresowany sprzedażą lokalu, jeżeli uzna, iż właśnie w tej chwili potrzebuje wzmocnić swoje przepływy gotówkowe. Ale trudno nie przyjąć, iż bardziej korzystna dla prywatnego właściciela jest sytuacja zapewnienia sobie stałych przychodów z tytułu najmu lokali mieszkalnych.
W sytuacji, gdy właścicielem TBS jest gmina, można przyjąć, iż może nie być ona zainteresowana sprzedażą lokali mieszkalnych, szczególnie w sytuacji, gdy do kapitału TBS wniesione zostały aportem grunty – sprzedaż nie generowałaby żadnych dochodów dla gminy.

KATEGORIA 4:

zainteresowanie banku finansującego TBS

Bankiem finansującym jest, oczywiście, Bank Gospodarstwa Krajowego. Bank, oceniając sytuację, w której najemcy będą stawali się właścicielami lokali mieszkalnych wybudowanych ze środków zlikwidowanego z dniem 31 maja 2009 r. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, będzie musiał dokonać analizy, w jakim stopniu taka sytuacja będzie generowała ryzyko. Wcześniejsza spłata kredytu (tym razem przez najemcę) o tyle może generować nowe ryzyko, iż dla każdego z kredytów byłego KFM została wyznaczona wartość netto (NPV) celem zwiększenia funduszy statutowych BGK. Zmiana w harmonogramie spłaty, czyli zmniejszenie dochodów odsetkowych dla banku, może oznaczać zmniejszenie funduszy.

KATEGORIA 5:

możliwość wzmocnienia finansowego programu społecznego budownictwa na wynajem

W opisanych powyżej sytuacjach należałoby wątpić, iż sprzedaż lokalu mieszkalnego generowałaby jeszcze dochody, które TBS mógłby przeznaczyć na dalszą realizację swoich zadań statutowych, tj. budowanie mieszkań na wynajem.

TEZA 3

Kapitał na finansowanie nowych długoterminowych kredytów powinien być pozyskiwany rynkowo, w fazie przejściowej głównie przez BGK, do czasu uzyskania długoterminowej płynności przez inne banki. W praktyce zarówno BGK, jak i pozostałe banki, będą poszukiwać płynności w funduszach emerytalnych za pośrednictwem rynków obligacji. Będzie to prawdopodobnie wymagało wdrożenia określonych rozwiązań w zakresie gwarancji. W krótkim okresie BGK może emitować własne obligacje, a następnie również oferować gwarancje innym kredytodawcom i emitentom obligacji za pośrednictwem funduszu gwarancyjnego.

Komentarz

Niewątpliwie ta wskazówka powinna być wzięta pod uwagę przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
Do rozstrzygnięcia pozostają
następujące kwestie:

1. Możliwość emisji obligacji – czy mają to być obligacje banku, czy obligacje hipoteczne? Warunki prawne dla obligacji hipotecznych nie są w tej chwili sprzyjające – brak możliwości efektywnego transferu zabezpieczenia na obligatoriusza.
2. Czy BGK nie powinien mieć możliwość emisji listów zastawnych zabezpieczanych wierzytelnościami dawnego KFM (przyjmując, iż także inne banki niespecjalistyczne miałyby taką możliwość)? Decyzja o możliwości emisji listów zastawnych przez banki uniwersalne leży po stronie Ministerstwa Finansów i nadzoru finansowego. Oczywiście, można byłoby skorzystać z usługi banku hipotecznego, który emitowałby listy zastawne zabezpieczane wierzytelnościami dawnego KFM, ale głównym warunkiem ograniczającym jest możliwość efektywnego przeniesienia hipoteki na zabezpieczających wierzytelności nieruchomościach. Także koszt pozyskania kapitału może ograniczać zastosowanie tej opcji.
3. Wysokość akceptowalnego przez inwestora nabywającego papiery dłużne oprocentowania. Jest to, jeżeli przyjąć, iż warunki prawne do pewnego stopnia można zmienić, aby były bardziej sprzyjające refinansowaniu portfeli wierzytelności hipotecznych przez banki, najważniejszy element do rozstrzygnięcia. W jaki sposób refinansować portfel, którego przychody odsetkowe mogą nie być wystarczające (kredyty mają preferencyjny poziom odsetek, zgodnie z programem) do pokrycia zobowiązań odsetkowych z tytułu emisji papierów wartościowych.

TEZA 4

BGK powinien pokryć lukę płynnościową na poziomie co najmniej 300 mln zł, aby ustabilizować kredytowanie przedsięwzięć na dzisiejszym niskim poziomie do 2011 r. Pokrycie tej luki wymaga gwarancji rządowych, które umożliwiłyby zaciągnięcie kredytu w Europejskim Banku Inwestycyjnym i/lub Banku Światowym, bądź emisję obligacji BGK. Rozwiązanie średniookresowe może polegać na zmianie regulacji ustawowych, które pozwoliłyby emitować bankom, w tym BGK, listy zastawne.

Komentarz

W sytuacji, gdy, zgodnie z ustawą z dnia 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw, aktywa netto KFM weszły do funduszy własnych BKG, a bank udziela kredyty na społeczne budownictwo czynszowe z własnych środków i na własne ryzyko, NIERUCHOMOŚCIluka płynnościowa, jeżeli ma lub może mieć miejsce, staje się luką płynnościową banku, a nie KFM. W tej sytuacji bank powinien skierować swe działania na pokrycie własnej luki płynnościowej.

Natomiast bardzo istotną sprawą jest określenie, w jaki sposób pokryć różnicę między preferencyjnym poziomem odsetek od kredytów dla TBS-ów i kosztem pozyskania kapitału. Kapitału, który może być pozyskany, ...