Rynek Finansowania Nieruchomości: (Po)kryzysowe rozważania o mieszkalnictwie w Polsce

Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości
przy Związku Banków Polskich

Nie ma wątpliwości, że rok 2009 był najtrudniejszym rokiem obchodzonego właśnie dwudziestolecia transformacji gospodarczej naszego kraju. Z drugiej strony rok ten był dla Polski niezwykle udany. Nasza gospodarka okazała się odporna na kryzys, Polska jako jedyny kraj w UE nie wpadła w recesję. Jak prymusi prezentowaliśmy się jako jedyny kraj z dodatnim tempem wzrostu PKB. Polska nie odczuła mocno skutków światowego kryzysu, co jednak, zdaniem Indermit S. Gill’a, głównego ekonomisty Banku Światowego w Europie i Azji Centralnej, rodzi pokusę i jednocześnie stwarza zagrożenie zaniechania zmian w sprawach kluczowych dla polskiej gospodarki. Do podjęcia przez polski rząd szeregu reform dotyczących systemu emerytalnego, finansów publicznych czy programu prywatyzacji wzywają największe autorytety w dziedzinie polskiej ekonomii oraz eksperci organizacji międzynarodowych analizujący sytuację w Europie Środkowej.

Lekcje z kryzysu

Laureat Nagrody Nobla, Joseph E. Stiglitz, profesor Uniwersytetu Columbia, w swojej najnowszej książce „Swobodny spadek” podsumowuje najważniejsze nauki, jakie świat powinien odebrać z ostatniego kryzysu. „Nauki – pisze autor – zaiste nienowe, warte są w mojej ocenie przytoczenia również w kontekście oceny polityki mieszkaniowej w Polsce ostatniego dwudziestolecia.”

LEKCJA PIERWSZA:

rynki wymagają regulacji, gdyż bez właściwej regulacji popadają w skrajności. W 2009 roku przekonaliśmy się po raz kolejny, dlaczego nie widać niewidzialnej ręki Adama Smitha. Jej po prostu nie ma. W wyjątkowo krytycznej ocenie amerykańskiego rynku finansowego profesor Stiglitz stwierdza, iż egoistyczna dbałość bankierów o własny interes nie zapewniła społeczeństwu dobrobytu, co więcej – nie przysłużyła się nawet udziałowcom ich firm. Z pewnością nie pomogła też właścicielom nieruchomości, którzy stracili domy, robotnikom, którzy stracili pracę, emerytom którzy utracili składki, czy podatnikom, którym zabrano miliardy, by ratować ich banki. Przyzwyczailiśmy się do postrzegania roli państwa i rządu jako instytucji, której zadaniem jest odbieranie bogatym i dawanie biednym. Tym razem to biedni i średnio uposażeni dali bogatym. Pieniądze, które miały wspierać kredyty, by ożywić gospodarkę – szły na opłacanie hojnych premii i dywidend. Dywidenda to w założeniu część zysku – tym razem był to szczodry gest rządu.

LEKCJA DRUGA:

informacja ma kapitalne znaczenie dla właściwego funkcjonowania rynku finansowego. Rynki szwankują, gdy są niedoinformowane. W jeszcze gorszej sytuacji są niedoinformowani uczestnicy tych rynków.

LEKCJA TRZECIA:

wyprzedzające uruchamianie programów pobudzania gospodarki to sposób na szybsze wychodzenie z kryzysu. Błędem jest dążenie w takiej sytuacji do ograniczania deficytu, ponieważ działania takie obniżają popyt i pogrążają gospodarkę w jeszcze głębszej zapaści.

LEKCJA CZWARTA:

polityka monetarna to nie tylko zwalczanie inflacji. Koszty umiarkowanej inflacji są minimalne w porównaniu z tymi, jakie ponosi gospodarka w sytuacji, gdy bank centralny dopuszcza do niekontrolowanego wzrostu baniek spekulacyjnych.

LEKCJA PIĄTA:

nie wszystkie innowacje zwiększają ekonomiczną wydajność, nie mówiąc już o zwiększaniu ogólnospołecznego dobrostanu. Cytując profesora Stiglitza: „(…)Nowoczesna inżynieria finansowa nie dostarcza produktów pomagających zwykłym obywatelom ponosić ryzyko chociażby posiadania domu. Dlatego w Stanach Zjednoczonych miliony rodzin straciły domy. Innowacyjność nastawiona jest na doskonalenie metod eksploatacji gorzej wykształconych, obchodzenia regulacji i standardów rozrachunkowych mających optymalizować i stabilizować rynki. W efekcie rynki finansowe, które miały zarządzać ryzykiem i zyskownie lokować kapitał, same kreowały ryzyko – także ryzyko błędnej alokacji.”

Wyhamowanie kryzysu w mieszkaniówce

Rok 2009 stanowił bardzo duże wyzwanie dla sektora bankowego. Jednak dziś możemy powiedzieć, że młody polski sektor finansowy podołał temu wyzwaniu, unikając wielu problemów, które trapiły środowisko bankowe wielu innych krajów Europy – powiedział na wspomnianej już we wstępie grudniowej konferencji prasowej Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes ZBP. Jednym z sektorów najbardziej dotkniętych przez spadek koniunktury z przełomu 2008 i 2009 roku był rynek nieruchomości.

Jak jednak wynika z najświeższych danych Głównego Urzędu Statystycznego, do końca listopada 2009 roku inwestorzy zgłosili zakończenie 143,3 tys. mieszkań, czyli o 5,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2008. Był to efekt aktywności deweloperów, którzy oddali do użytku 66 tys. mieszkań, o przeszło 17 proc. więcej niż rok wcześniej. Należy pamiętać, że często są to mieszkania z inwestycji rozpoczynanych jeszcze w roku 2007, niekiedy nawet w 2006. Ale już liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w roku 2009, była w przypadku deweloperów o 37,5 proc. niższa niż w roku 2008. Dużo mniejsza jest na szczęście skala spadku dla inwestorów indywidualnych – wynosi ona tylko 7 proc. Podobny był też poziom spadku wydanych w roku 2009 zezwoleń na budowę nowych mieszkań – dla deweloperów o 38,9 proc. – na budowę 57,8 tys. mieszkań, a dla inwestorów indywidualnych o 9,5 proc. – na budowę 95 tys. mieszkań.

Jednak zarówno w środowisku deweloperskim, jak i wśród szefów hurtowni i składów materiałów budowlanych, przeważają optymistyczne prognozy dotyczące perspektyw na rok 2010.

O pewnej normalizacji na rynku finansowania i transakcji kupna-sprzedaży mieszkań świadczy opublikowany przez Związek Banków Polskich pierwszy Ogólnopolskich Raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości (pełna wersja Raportu na www.amron.pl )

Analiza cen transakcyjnych mieszkań w latach 2006-2009 dla wybranych miast Polski wskazuje, że po okresie gwałtownych wzrostów w latach 2006-2007, rok 2008 przyniósł istotną zmianę. Nastąpiło wynikające z naturalnego cyklu koniunkturalnego wyhamowanie dynamiki wzrostu cen. W drugiej połowie roku, na skutek m.in. ograniczeń kredytowania, znacznie zmalała liczba zawieranych transakcji, zmieniła się struktura obrotu, a także wystąpiły realne spadki cen. Zmiana struktury polegała głównie na spadku udziału mieszkań droższych w obrocie, m.in. na skutek programu Rodzina na Swoim. Począwszy od drugiego kwartału 2009 roku można mówić o stabilizacji cen transakcyjnych przy jednoczesnym wzroście ilości transakcji. Obecnie, zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej, brak jest przesłanek, które wskazywałyby na radykalne zmiany cen w najbliższym okresie.

Nie można nie zauważyć, iż to właśnie kryzys przyniósł zwrot na rynku nieruchomości – zakończyła się przewaga popytu nad podażą. Dzięki kryzysowi – po raz pierwszy w naszej historii – nabywca ma szansę na kupno mieszkania gotowego do zamieszkania i w dodatku po cenie o kilkanaście procent niższej niż jeszcze rok temu. Jednak z analiz REAS wynika, iż sytuacja taka nie utrzyma się w dłuższej perspektywie czasowej, gdyż zmniejsza się liczba gotowych do sprzedaży mieszkań oferowanych przez deweloperów. Począwszy od III kwartału 2008 roku liczba sprzedawanych mieszkań przewyższa bowiem liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek w kolejnych kwartałach. Obecnie w ofercie znajduje się ponad 38 tys. wybudowanych mieszkań.

Pojawiły się również szanse na łatwiejszy dostęp do kredytów oraz optymistyczne prognozy dla polskiej gospodarki. Systematycznie wzrasta akcja kredytowa banków. Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych w roku 2009 była pochodną zaostrzenia warunków przyznawania kredytów, które banki przeprowadziły na jesieni 2008 r. w reakcji na spektakularny upadek Lehman Brothers, uświadamiający środowisku bankowemu globalny charakter kryzysu. W roku 2009 utrzymywały się stosunkowo wysokie poziomy marż, choć ostatni kwartał przyniósł pierwsze oznaki poprawy sytuacji. Jednak dzięki spadkowi stóp procentowych, oprocentowanie kredytów w końcu roku spadło do relatywnie atrakcyjnych poziomów obserwowanych po raz ostatni na początku 2008 r. Analizując wykres 2, przedstawiający miesięczne zmiany liczby udzielanych kredytów w latach 2005-2009 oraz wykres 3 przedstawiający miesięczne zmiany wartości udzielanych kredytów w latach 2005-2009, rok 2009 można podzielić na trzy okresy.

Pierwszy okres to styczeń i luty, gdy zarówno banki, jak i potencjalni kredytobiorcy oswajali się z nowymi uwarunkowaniami rynkowymi. Wartość udzielanych kredytów sięgała zaledwie 2 mld miesięcznie przy około 10 tys. sztuk udzielanych kredytów. W okresie od marca do sierpnia sektor bankowy udzielał miesięcznie około 13-14 tys. kredytów o łącznej wartości między 3 i 3,5 mld złotych. Prawdziwy przełom nastąpił we wrześniu, gdy banki udzieliły ponad 19 tys. kredytów o wartości przekraczającej 4 mld złotych.

W okresie od stycznia do listopada 2009 roku udzielono w sumie ponad 171 tys. ...